宅地開發制度의 問題點 및 改善方案에 關한 硏究

택지개발지구의 토지이용계획과 이용실태 간 괴리 및 개선방안을 연구했다.

연구의 목적은 택지개발사업지구내의 단독주택지에 대한 土地利用計劃과 土地利用實態間의 乖離가 전체 地區에 미치는 문제점들에 대한 개선방안을 강구하여 今後 추진될 각종 택지개발사업에 적용할 수 있는 현실적인 計劃指標算定技法을 제시해 보기 위함이다. 그리고 계획에 의해 造成된 住宅團地의 水準과 質을 恒久的으로 유지하여 地區내에 거주하고 있는 居住民의 適住性과 快適性을 확보하는데 있다. 지난 1980년 宅地開發促進法의 制定 以後 광주직할시에서 公營宅地開發方式으로 造成된 宅地開發事業地區는 11개 地區에 이르고 있다. 연구대상은 11개의 地區 중에서 團地造成 後 현재까지 얼마간의 期間이 경과했을 뿐만 아니라 주택건축 등의 開發活動이 完了된 상태라고 여겨지는 斗岩 및 牛山地區를 선정하였다. 선정된 享例地區를 대상으로 토지이용의 특성상 아파트 등의 共同住宅地에 비해 變化의 蓋然性이 클 것으로 예상되는 單獨住宅地에 대한 筆地別 土地利用實態에 대해 현장조사용 기초자료를 활용, 집중적으로 분석을 실시하였다. 본 연구의 결과를 土地利用計劃과 상호비교해 보면 兩者問에 많은 乖離가 있고 이러한 乖離가 전체 주택단지에 미치는 構造的 문제점 역시 적지 않음을 발견하였다. 본 연구는 모두 6장으로 構成되어 있다. 제 1장은 序論이며, 제 2장에서는 宅地開發의 意義 및 關聯法을 고찰하였다.

제 3장은 開發計劃과 土地利用實態間의 乖離의 요인을 분석하기 위해 人口密度, 建築物 類型配置, 地區內 施設物 配置分野와 사업시행주체나 택지수요자의 입장에서 볼 때 가장 민감한 부분이라고 여겨지는 宅地分讓 및 分讓價 決定方法 등에 한정하여 실태분석을 하였다. 제 4장에서 계획과 실태에서 나타난 乖離는 결국 事業地區내에서 居住人口의 過密化, 住居環境沮害, 住宅團地로서의 快適性 및 適住性喪失 그리고 기존의 抽築式 宅地供給에 따른 偶發利益 등의 문제점을 야기시키고 있음을 발견하였다. 제 5장에서는 兩者間의 乖離幅을 줄일 수 있는 개선안으로, 첫째, 實際居住人口規模를 감안한 현실적인 人口密度算定, 둘째, 地區詳細計劃의 이행과 劃地分割面積調整, 셋째, 開發留保地確保 등을 開發計劃에 반영할 것과 넷째, 選擇的 競爭入札方式을 導入으로 요약될 수 있다. 재 6장은 結論으로 연구를 통하여 얻은 결과를 整理하였고 그 限界를 밝혔다. The purposes of this study are to derive differences between the planned and the actual land use patterns in two realized RSDP in Kwangju city and to purpose some alternatives which can be applied to the RSDP in future.

There are eleven RSDP areas built up in Kwangju city according to the enactment of Residential Site Development Promotion Law since 1980. Duam and Usan areas were selected as the case study for the analysis of the planned and the actual land use. The analysis of the actual land use is focused on the single-attached site. This thesis consists of 6 chapters. Chapter one refers the introductory remarks. Chapter two examines the concept and the meaning of land development according to the laws concerned. Chapter three performs the analysis of the actual land use about population density, lay-out of constructions and facilities and allotment price and allotment method.

Chapter four is found out that the differences between the actual land use and the planned cause such problems as overpopulation, lowering of residential environment standards, loss of comfort and desirable residence condition of the residential area, and windfall caused by the lottering method in the land allocation. Chapter five suggests some alternatives as follows: First, the real population density and its size of actual residential population should be considered. Second, the district detailed planning method should be induced and the adjustment of the land division scale should be readjusted according to their location. Third, the land for the future development should be reserved.

Fourth, the new lottering method for allotment should be adopted. Chapter six summarizes the results obtained in this study and notes some of its limitation.