부동산투자신탁 분석과 발전 방안에 관한 연구 : 부동산 경매 투자회사를 중심으로

부동산 경매 투자신탁의 현황을 분석하고 발전 방안을 제시했다.

한글초록 :2005년 1월 현대부동산경매투자신탁1호는 자본금 1,506억 원을 10분 만에 모집을 완료하는 진기록을 세우며 부동산투자회사로서는 최초로 출시가 되었다. 이는 재정경제부가 간접투자자산운용업법을 제정하면서 부동산간접투자기구가 부동산투자회사와 부동산투자신탁으로 분리되어 허용이 되었기 때문이다. 현재 부동산간접투자기구는 모두 106개, 총 설정액이 2조3천억원을 넘어섰으며 이는 순수 주식형 투자신탁의 규모를 넘어선 것이다. 그 중에 경매형 부동산간접투자기구는 현대부동산경매투자회사와 2개의 경쟁 운용사들이 운용하고 있는 부동산경매투자회사를 합쳐 모두 3개의 부동산경매투자회사가 전체 부동산간접투자기구 중 7.7%인 1,800억원의 설정규모를 보이고 있다.그러나 현대부동산경매투자회사의 경우 모집당시의 인기는 퇴색된 체 주가는 발행가 5천원을 하회하는 부진한 모습을 보이고 있고 거래량도 미진한 상태이다. 이는 현대부동산경매투자회사에서 취득한 부동산들의 수익률이 미진할 것이라는 투자자의 예상 때문이다. 이 논문에서 필자는 ‘현대부동산경매투자회사의 수익률 분석 모델’을 소개하면서 현대부동산경매투자회사의 연평균 수익률이 4.8%에서 30.3%까지 넓은 범위에서 실현이 가능하다는 것을 증명하였다.

이 결과는 담보대출 비율과 부동산 투자비율의 조합에 따라 연평균 수익률은 다르게 나타나며 결국 부동산운용인력의 역량에 따라 수익률은 현저히 차이를 보인다고 할 수 있다.그리고 현대부동산경매투자회사의 운용현황을 살펴보면서 몇 가지 운용상의 문제점을 파악할 수 있었다. 그 중에서 특히 부동산운용전문인력의 전문성 부족 문제와 법원경매에 관한 경험 부족으로 인한 미숙한 자산운용 전략 등을 꼽을 수 있었다. 현대부동산경매투자회사의 부동산운용전문인력은 최장의 배타적 우선판매기간 4개월을 확보하고도 그 기간 동안 단 한건의 부동산도 낙찰을 받지 못하여 시장으로부터 운용능력에 대해 의구심을 사고 있다.현대부동산경매투자회사의 운용전략은 크게 4가지로 구성된다. 취득 전략, 임대 전략, 시설관리 전략, 처분 전략으로 구분되는 것이다. 취득전략 측면에서는 법원경매에서 낙찰하여 취득하는 방식 외에도 수의계약을 통하여 취득을 하였고 임대전략 측면에서는 부동산 취득 직후 저조한 임대율에서 벗어나 현재 평균 85%(4호물건 제외)의 양호한 임대율을 보이고 있다. 이제 마지막 처분전략만이 남아 있으며 운용력들이 잔존 투자기간 3년 후에 어떻게 취득한 부동산을 매각하느냐가 현대부동산경매투자회사의 성공 여부를 결정할 것으로 보인다.

금융시장에서 하나의 금융상품이 개발되어 굳건히 자리를 잡기까지 고객의 신뢰는 절대적으로 필요하며, 그 신뢰는 자금 모집 시 투자자에게 제시한 운용전략과 운용수익률을 얼마나 충실이 따랐는가에 달려있다. 필자는 이 논문을 통해 부동산경매투자회사를 담당하는 부동산운용전문인력들이 자금모집 시 밝힌 운용전략을 충실히 따를 것을 촉구하며 그것만이 부동산경매투자회사에 자금을 맡긴 고객들로부터 신뢰를 회복하는 길임을 밝힌다