민간참여 도시개발사업의 지연요인과 활성화 방안에 관한 연구 = A Study on Activation and delay factors of Private Participation in Urban Development Project

미집행 도시계획시설의 집행 현황과 해소 패턴을 분석했다.

택지의 안정적인 공급, 즉 필요한 곳과 필요한 시기에 원활하게 공급하는 것이 부동산시장의 안정을 꾀할 수 있다. 다양한 택지 수요자를 충족시키는 공급이 부동산시장의 안정책이라 할 수 있다. 민간은 그간 기정 시가지내 소규모의 기반시설을 제공하는 택지의 공급처의 역할을 하였다. 종합적이고 체계적이며 광범위한 개발을 공공이 역할을 맡고, 민간은 공공부문이 처리하기 힘든 기정시가지 내 소규모 사업을 담당하는 역할을 맡는다면 토지의 효율적 이용이 이뤄질 것으로 사료된다. 정부가 ‘07년 4월 11일 공포한 도시개발법일부개정은 민간 도시개발사업을 활성화하고 토지의 원활한 공급을 유도하기 위해 규제를 완화하고 기타 현행 제도의 운영과정에서 나타난 일부 미비점을 개선?보완하려는 것이다’라고 밝히고 있다. 정부의 이러한 노력은 토지의 공급자로서의 민간의 참여를 적극 독려하는 것이라 볼 수 있습니다. 그러나 민간의 도시개발사업은 지연된 사례가 많은 바, 추진이 지연된 사례를 살펴보고, 활성화를 저해하는 지연요인을 분석하였다. 사례분석결과 나타난 문제점은 첫 번째, 기반시설설치비용에 관한 문제가 있었다. 민간에 있어 사업추진의 가장 중요한 요소중 하나는 수익성이라 할 수 있다. 과도한 기반시설비용의 부담 또는 전가는 사업성을 떨어 뜨리고 사업을 지연시키거나 포기하게 할 수도 있는 요인이라 할 수 있다.

사례의 또다른 지연요인은 토지확보와 관련된 민원이다. 공공이 추진하는 경우와 달리 민간은 개인의 사유재산권과 관련된 민원에 약하다. 심지어 수용,사용방식의 도시개발사업에 있어서도 민원과 사업지연으로 인한 금융비를 우려해 협의 매수할 수 밖에 없는 경우가 많다. 세번째는 조합 내부의 갈등이다. 네번째는 행정절차상의 문제이다. 환지처분계획 등 행정절차상의 문제가 발생하여 지연되는 사례가 발생한다. 개발 초기단계부터 시행자와 인허가관청, 시민단체 및 민간의 적극적 의견 수렴을 통해 사업추진 후 문제가 발생되지 않도록 충분한 논의가 필요하다 이러한 지연요인은 금융비등의 비용을 증가시키고 분양가격 상승을 초래한다. 기반시설설치비용의 전가 역시 마찬가지이다. 이는 분양가상한제하에서 더욱 사업성을 떨어뜨리는 요인으로 작용하며, 민간도시개발사업의 활성화를 저해하는 요인으로 작용한다 민간의 도시개발사업은 소규모 기성시가지의 개발이라는 관점에서도 도시·토지문제에 일부 기여 한다고 할 수 있다. 도시의 스프롤에의한 무질서한 토지이용은 저층 주택밀집 시가지를 초래하고, 용도의 무질서한 혼재에 의해 외부불경제를 발생시킨다. 민간의 기성시가지내 소규모 도시개발사업은 토지의 유효이용 측면에서도 적극 고려되고 활성화되어야 하며. 외부불경제를 작아지게 하는 도로, 공원, 하수도등의 인프라의 새로운 정비를 통해 토지의 고도이용을 하여야 할 것이다.

민간참여 도시개발사업은 지역주민이 참여할 수 있는 개발이 되어야 함은 물론, 정부의 새로운 택지공급원의 지속적인 발굴이 병행되어야 하며, 지자체의 지속적인 지원이 필요하다고 하겠다. 반면, 민간개발에 의존하면 도시형태의 기본이 무너질 수 있으니 공공의 체계적인 행정지도가 있어야 할것이다. 마지막으로 그간 민간주도의 도시개발사업이 기반시설을 갖춘 소규모 개발을 통하여 양질의 택지 및 주택을 공급하여 왔음을 고려하여 민간의 도시개발사업 활성화를 위한 다각적인 연구가 되어야 할 것으로 판단된다.

제1장 서론 = 1 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2 1. 연구의 범위 = 2 2. 연구의 방법 = 3 제2장 민간참여 도시개발사업의 고찰과 선행연구의 검토 = 4 제1절 도시개발의 개요 = 4 1. 도시개발사업의 개념 = 4 2. 도시개발법의 연혁 = 4 3. 비교법적 고찰 = 6 제2절 민간 도시개발사업 개요 = 11 1. 도시개발법 제정 목적 = 11 2. 도시개발사업의 주요내용 = 12 3. 민간의 도시개발사업 시행절차 = 15 4. 민간의 도시개발사업 참여방식 = 22 제3절 선행연구의 검토 = 48 1. 선행연구의 검토 = 48 2. 연구의 구성 = 52 제3장 민간참여 도시개발사업 추진실태 = 53 제1절 도시개발사업 추진현황 = 53 1. 지구지정현황 = 53 2. 특성 및 실태분석 = 59 3. 실태분석 결과 = 63 제2절 민간참여 도시개발사업 실태분석 = 64 1. 지구지정현황 = 64 2. 특성 및 실태분석 = 65 3. 실태분석 결과 = 66 제4장 민간참여 도시개발사업 장애요인 분석 = 67 제1절 사례분석 = 67 1. 환지방식 도시개발사업 사례 = 69 2. 수용사용방식 도시개발사업 사례 = 75 3. 사례분석 결과 = 80 제2절 설문조사 및 면접조사 = 82 1. 개요 및 조사대상 = 82 2. 민간부문 도시개발의 필요성 = 84 3. 설문 및 면접조사 결과 = 86 제3절 계획단계 장애요인 분석 = 96 1. 환지방식 = 96 2. 수용사용방식 = 97 제4절 실행단계 장애요인 분석 = 99 1. 환지방식 = 99 2. 수용사용방식 = 1