복합용도건축물의 운영성과 제고를 위한 관련 항목의 중요도 연구

복합용도개발 건축물의 운영성과를 높이는 주요 항목을 분석했다.

도심공동화 현상을 방지하며, 경제적으로는 토지이용의 극대화와 지역경제 발전에 기여하고자 하는 복합용도개발은 최근 도심재개발 및 신도시개발에 있어 증가되고 있는 추세이다. 사업의 추진에 있어서 민관합동 PF 방식, 민간PF 방식 등 다양하게 진행되고 있고 사업의 규모가 점차 증가되고 있으며, 완공되어 운영 중인 사업뿐 아니라 현재 진행 중에 있는 많은 사업들이 성공적인 수행을 위하여 활성화 방안을 강구하고 있다. 본 연구의 목적은 복합용도개발의 활성화를 원하는 사업시행자, 시공관계자, 운영자 등에게 운영성과 제고를 위한 주요 부문별 중요도를 제공하며, 완공 이후 소유자, 투자자, 입점영업자 등 관련자에게 각자의 목적에 부합되는 복합용도건축물로 계획될 수 있도록 하는데 기여하고자 한다. 본 연구의 공간적 범위는 복합용도건축물이 집중적으로 분포해 있는 수도권을 포함하여 전국이며, 시간적 범위는 설문조사 기간을 기준으로 보면 2010년 4월에서 5월이다. 조사대상은 주거, 업무, 상업, 숙박 등의 세 가지 이상의 용도를 갖고, 일정규모 이상의 건축연면적(66,000㎡)을 갖추고, 완공되어 운영 중인 곳이며, 문헌조사, 설문조사, 기초 통계분석을 통해 수행하였다.

설문조사를 통해 운영․관리자가 판단하는 운영성과 제고를 위한 항목의 중요도, 활성화 정도에 따른 중요도 차이, 임대․직영형과 분양형에 따른 중요도 차이, 임대․직영형과 분양형이 실제 활성화와의 관련성 여부를 조사하였다. 본 연구의 주요 결과물을 정리하면 다음과 같이 요약된다. 첫째, 운영성과 제고 관련 항목의 중요도와 관련하여서는 7개 항목 모두 평균이상으로 중요하게 인식되고 있다. 세부적으로는 홍보 등의 마케팅 활동(1위), 시장 환경에 적합한 MD변경(2위), 전문적이며 체계적인 관리(2위), 컨셉이 있는 매력적인 상환경계획(4위), 적정한 분양가․임대가․제품 또는 서비스 가격(5위), 앵커시설 등의 집객시설 ․용도별 규모․배치․면적비율의 적정성(5위), 내․외부 공간의 공공성(7위)의 순으로 중요도가 높게 나타났다. 둘째, 활성화 정도에 따른 운영성과 제고 관련 항목에 대한 인식 차이를 분석한 결과 컨셉이 있는 매력적인 상환경계획 부분에서 차이를 나타내고 있으며 이는 활성화된 곳에서 활성화되지 않은 곳에 비해 마케팅 항목을 1순위로 보는 관점에서 더욱 더 상환경계획 항목이 중요하다고 인식하는 것으로 추정된다. 셋째, 임대․직영형과 분양형에 따른 운영성과 제고 관련 항목에 대한 인식 차이를 분석한 결과 전문적인 관리 항목에서 분양형이 1위로 인식되었다.

이는 분양형에서 공용부분의 관리, 구분소유의 쟁점 등의 이유로 전문적이며 체계적인 관리가 보다 더 중요한 것으로 인식하는 것으로 추정된다. 또한 내․외부 공간 항목에서 차이가 있으며, 이는 임대․직영형에서 상대적으로 내외부 공간의 공공성을 강조하는 것과 달리 분양형에서는 임대․직영형에 비해 중요도가 낮은 것으로 인식하는 것으로 추정된다. 넷째, 임대․직영형과 활성화와의 관련성과 관련하여서는 Chi-square(χ²) 검증을 통해 실시한 결과 관련성이 있는 것으로 나타났다. 분양형에서 활성화되지 않은 곳이 많은 점과 분양형과 활성화되지 않은 곳에서 모두 전문적인 관리를 1순위로 인식하였다는 점이 논리적으로 일치하였다. The current trend of mixed use development, which is preventing central business district decline, maximizing the land use and reviving regional economy, is an increase in redevelopment of central of cities and new city developments.

Mixed use development is pushed ahead with variety of financing, such as public-private partnership PF and private PF, and the scale of development has been increased gradually. Not only running project, completed already, but also undertaking projects are conducted with revitalization plans for the successful performance. The purpose of this study is to provide the level of importance by major sections for operation and improvement to project owners, builders, operators and etc, who want to activate the mixed-use development, and to contribute in planning of mixed-use buildings in accordance with each purpose of the related people such as owner, investors, retailers after completion.

The spatial range of this study is all over the country including the metropolitan area and the temporal range is April and May 2010 on an questionnaire survey time base. The objects of survey are buildings with gross floor area (GFA) above 66,000㎡ in operation with more than three purposes such as residential, commercial, accommodation and etc. It was executed with literature reviews, questionnaire surveys and basic statistical analysis.

Through the questionnaire survey, the level of importance of each item for operation and improvement, the difference of importance by activation levels, the difference of importance by leasing type, direct management type and sale type and the connection between the types above and the actual activation were studied. The major results of this study are summarized as below. Firstly, all the seven items are considered important as above average in the level of importance of operation and improvement.

In details, the importance is ranked marketing activities such as PR (1st), MD changes suitable to the market environment, a professional and systemic management(2nd), an attractive environment plan with concepts(4th), reasonable sale price, leasing price, product or service price(5th), adequacy of customer attract facilities such as an anchor facility, size by purposes, allocation, size rate(5th), publicity of inside and outside space(7th).

Secondly, analyzing the operation and improvement by activations, a difference in an attractive environment plan with concepts part shows difference that the environment plan is considered very important at activated place comparing to inactivated place with the view of ranking the marketing item as 1st. Thirdly, analyzing the difference in recognition of operation and improvement related items by leasing, direct management type and sale type, the sale type is recognized as the 1st in the professional management item. This leads an assumption that the professional and systemic management is more important in the sale type with the reasons of public area management, private own issue and etc.

Besides, inside and outside space item shows a difference that we can assume a sale type is respectively considered low important comparing to a leasing and direct management type stressing the publicity of inside and outside space respectively. Fourthly, regarding to the connection between leasing, direct management type and activation, it shows there is a connection through the Chi-square(χ²) test. The factor that there are many places not to activated in leasing types and the factor that the professional management is considered the 1st at sale types and in activated places are logically matched.