토지거래허가구역이 매매 및 전 월세 가격에 미치는 영향

토지거래허가구역 지정이 매매·전월세 가격에 미친 영향을 분석했다.

본 연구는 2020년 6월 서울 국제교류복합지구 인근 지역(잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동)에 시행된 토지거래허가제의 효과를 매매, 전세, 월세 시장을 아우르는 종합 적인 관점에서 분석하고자 하였다. 기존 연구들이 주로 매매시장에 국한된 분석에 그치고, 제도 시행 전후의 단순 비교 분석에 머물렀다는 점을 고려하여, 본 연구는 헤도닉 모형을 활용한 이중차분법(DID)을 적용하여 시장의 점진적 변화를 면밀히 분석하고, 인접 지역으로의 풍선효과 및 상승효과를 심층적으로 검토하였다. 특히, 실거주 의무 조항이 전월세 시장에 미치는 영향을 분석하여, 토지거래허가제가 실 제로 주택 가격 안정과 서민 주거 안정이라는 정책 목표에 부합하는지 평가하고자 하였다. 분석 기간은 토지거래허가구역 지정 전 3년(2017년 6월 23일)부터 지정 후 4년 (2024년 6월 22일)까지로 설정하여, 장기간에 걸친 시장 변화를 포착하고자 하였다. 공간적으로는 토지거래허가구역을 중심으로 500m 및 1km 이내 인접영향권과 3km 이내 비영향권으로 구분하여 분석을 실시하였다. 국토교통부 실거래가 자료를 바탕 으로, 아파트 단지 특성, 입지 특성 등을 고려한 헤도닉 모형을 구축하였고, 이상치 제거 및 신속통합기획구역 제외 등의 정제 과정을 거쳐 분석의 정확성을 높였다.

특히, 전월세 분석에서는 계약 갱신권 행사 자료를 제외하고 신규 계약 자료만을 사 용하여 시장 변동성을 보다 정확히 반영하였다. 분석 결과, 매매시장에서는 토지거래허가제 시행 후 1~2년 동안 약 -6%의 가격 안정화 효과가 나타났으나, 2년 이후에는 그 효과가 미미해지는 것으로 나타났다. 인접영향권에서는 상승 효과가 미약하여 풍선효과는 제한적인 것으로 판단되었다. 전세시장에서는 시행지역과 인접영향권 모두에서 안정화 효과 또는 소폭 하락 효과 가 관찰되어, 실거주 의무 조항에도 불구하고 전세 가격 상승은 나타나지 않았다. 이는 전세 퇴거자금 대출 제한 등의 정책적 요인이 작용한 것으로 추정된다. 반면, 월세시장에서는 시행지역에서 약 3%의 가격 상승이 나타났으나, 인접영향권에서는 가격 하락 또는 미미한 변동이 관찰되어 풍선효과는 확인되지 않았다. 이러한 결과 는 토지거래허가제가 시장에 미치는 영향이 시장 유형(매매, 전세, 월세)에 따라 다 르게 나타나며, 기간에 따라 효과의 크기가 변화함을 시사한다. 본 연구는 국토부 실거래가 자료의 한계로 인해 동별 및 호별 가격 예측이 불가 능하였고, 헤도닉 모형의 특성상 주택 특성 변수를 확인 가능한 자료만 활용함으로 써 자료 이용률이 다소 낮았다는 한계점을 가지고 있다.

하지만, 본 연구는 토지거 래허가제의 매매, 전세, 월세 시장에 대한 다각적 영향을 분석한 결과를 제시하며, 향후 정책 수립 및 평가에 유용한 시사점을 제공한다는 의의를 지닌다. 주요어 : 토지거래허가구역, 헤도닉 가격 모형, 이중차이분석, 전세, 월세, 풍선효 과, 상승효과