주거환경의 다양한 특성을 위한 소규모주택정비사업 계획지침 연구

주거환경 특성을 반영한 소규모주택정비사업 계획지침을 연구했다.

급속한 사회변화와 부동산 가격상승으로 인해 수도권을 중심으로 심각한 주택난이 야기되었다. 이에 정부는 공급 위주의 주택정책을 마련하고 공공주도의 주택공급을 지 속적으로 추진하고 있다. 이러한 배경에서 주거환경에 대한 질적 측면의 고려가 필요 하며 단순한 주택 공급에서 나아가 장소와 거주민을 배려한 계획을 통한 주거정비가 필요하다. 이전의 도심외곽 위주의 대규모 사업방식은 국유지 혹은 공공 토지의 한계로 대량 주택 공급이 어려운 실정이며, 문화를 바탕으로 한 질 높은 라이프 스타일을 선호함에 따라 편리한 도심 인프라의 수요가 높아지고 있다. 이러한 사회적 흐름에 따라 도심 공간은 수준 높은 주거환경의 전환이 요구된다. 따라서 기존 노후 주거지의 개선에 대 한 필요성이 증대되고 동시에 도심의 빈집 혹은 노후공간의 소규모 부지를 활용한 도 심 내 부족한 주택 및 기반시설을 확충할 수 있다. 또한 지역민 정착률의 향상과 도시 재생사업과 연계한 다양성이 존중되는 주거환경조성이 가능하므로 이러한 측면에서 소규모주택정비사업의 중요성이 증대되었다. 그럼에도 불구하고 지역민의 기존 주거지의 특성을 유지하면서 쾌적한 주거환경을 정비하도록 하는 소규모주택정비사업이 본 취지에 부합하지 못한 문제점을 확인하고 이를 개선하여 주거환경의 질적 향상을 위한 체계적 사업을 도모할 수 있는 방안 및 계획지침(안)을 제안하고자 한다.

이를 위해 주제와 관련된 선행연구를 진행한 결과, 특정 계층 혹은 단일 공간계획에 치중되거나 공급을 위한 기능적 모델제안으로만 선행연구가 진행되어 균형있는 계획 연구의 필요성이 제기된다. 따라서 본 연구에서는 지역의 특성과 거주자의 요구 수렴 을 통한 거주의 질을 충족할 수 있는 계획 방안을 연구하고자 한다. 다양한 특성을 지닌 거주환경의 위한 정비를 실현하도록 먼저 현 계획지침의 물리 적인 계획적 기준을 검토한다. 따라서 도시 형태학 측면에서 도시조직을 분석하는 방 법론을 계획지침에 분석틀로 적용하여 계획지표를 도시구성요소인 가로, 가구 및 필지, 건축물로 분류하고 구성요소의 관계체계에 따라 가로구성체계, 가구 혹은 필지 구성체 계, 건축물의 구성체계 등을 고려하여 국내외 소규모주택정비 계획지침을 분석하였다. 이를 통해 기존 도시환경의 획일화 및 지역 특성의 결여, 역사성과 주거의 연속성이 단절된 도시 공간의 문제점에 대한 극복을 위한 계획지표(안) 및 도시구성요소의 세부 계획을 제안한다. 이후 제시한 계획지침을 현 제도 내 설계사례에 적용하여 사업의 개선방안을 제시하였다.

사회의 주요 변화 흐름을 통해 주거지 정비의 방향에 대한 시사점으로 수요자의 생애주기를 중심으로 다양한 주거를 지향하며 각 공간 기능에 대한 고도화가 필요하 며 체계적인 주택계획을 기반으로, 다수의 주거 기회를 보장하고 주변 환경과 어울리 는 친환경적 주거환경이 요구된다. 또한 질적 가치가 향상된 주거와 업종의 다양화로 근린 단위의 복합 공간조성하며 직주근접(職住近接)의 도시공간으로서 도심 활력을 제 고하도록 해야 한다. 이를 반영하여 소규모주택정비사업을 통한 주택 공급의 필요성을 제안하고 관련 법제도를 고찰한다. 서울시 소규모주택정비 사업 현황 및 사례 분석 결 과, 특별법 제정 이후 비교적 사업이 활성화 되었지만 획일화된 주거공간조성과 공급 위주의 주택개발, 거주민의 라이프 스타일에 따른 요구에 대응하지 못하는 등의 문제 점이 확인되었다. 이에 본 연구는 주거지의 질적 측면을 고려한 지역 특성과 거주자의 수요에 맞춘 소규모주택정비사업의 본질적 목적에 부합하는 계획과 이를 실현할 수 있도록 하는 지침에 대한 필요성을 제기하고 연구를 진행하였다. ‘질적 다양성’의 건축이론 개념을 토대로 주거환경의 다양한 특성을 위한 계획방법 을 모색한다.

우선 다양한 특성을 지닌 주거환경의 도시조직의 개념을 상호연속성, 이 질성, 연계성, 변화가능성으로 도출하고 기존도시의 주거환경에서 공간적, 시간적 측면 을 엮어서 도시 맥락의 상호연속성 유지, 다양한 도시환경의 이질성 혼재 그리고 도시 의 유기적 연계성 구축, 도시의 점진적 변화가능성의 네 가지 의미로 구체화하였다. 또 한 도시 유형학적 측면의 도시조직 분석방법론을 적용하여 도시조직을 가로, 가구, 건 축물로 분류하여 도시구성요소들을 새롭게 재구성하는 계획방법론을 마련하고 이후 계획지침 분석을 위한 기준으로 활용하였다. 도시조직을 구성하는 요소인 가로 필지, 가구, 건축물에 따라 분류하고 각 구성요소 들의 관계에 따른 주거환경의 재구성 계획에 대한 항목을 도출한다. 또한 다양한 특성 을 지닌 주거환경의 도시조직의 개념의 세부계획을 도시구조의 유지, 도시흔적의 보존, 주거지 용도의 복합, 주거지 형태의 다양성, 주거지의 연결성 구축, 주거지의 조화로운 경관, 장소성과 커뮤니티를 위한 주거지, 거주민을 위한 맞춤식 주거환경, 친환경적 주 거지로 규정하였다. 이들 구체적인 도시조직에 대한 분석방법을 이끌어 내기 위하여 계획조건에 대한 관련 게획지침과 지구단위계획 항목을 참조하였다.

도시구성요소의 재구성 방법은 주요 가로체계유지를 통한 가구 재구성, 건축협정에 의한 필지구조 유지 및 공동개발, 문화재 및 존치시설을 고려한 장소성 보존, 공공시설의 연계 및 거점화, 가로변 근린시설 용도 복합, 가로대응 건축물 구성방식 다양화, 건축물 배치의 다양화, 장소에 따른 다양한 주거유형 혼재, 주요 도로체계 유지 및 교 통체계 개선, 가로공간에 대응한 공동이용시설 배치, 세부계획을 종합적으로 고려한 건 축물의 밀도, 조화로운 지역 경관의 유지, 특별가로 혹은 건축구역에 관한 계획, 미등 록 국·공유지, 미집행 도시계획시설 현황 공유, 지형에 따른 도로체계 재구성, 녹화도로 연결로 자연 생태계 유지, 등 12가지 방법을 규명하였다. 이러한 분석방법들을 토대로 계획지침 분석 시 계획지표의 분석 기준을 제시하였고 소규모주택정비사업의 개선을 위한 계획치침(안)의 지표 및 세부계획항목으로 규정하였다. 선진 국가의 국외 사례로, 영국, 일본의 소규모 정비를 위한 제도 및 지원방안을 검 토하고 개발을 위한 지원방안를 연구하였다. 영국의 경우, 구역특성에 따른 개발 사례 를 분석하여 지역 특성을 반영한 소규모 정비와 국가차원의 디자인 체계를 수립하는 등 질 높은 주거지 조성을 위한 사업 추진을 진행하고 있으며, 일본은 우리나라와 유 사한 도시계획법이 수립되어 일찍이 도시의 질적 개발을 위한 정책기조로 주거지를 정비하도록 한다.

2004년 소규모주택 지구 개량 사업제도를 제정하고 시가지 정비사업 중 하나인 마을만들기 사업과 연계하거나 기존 주거단지의 재고를 활용한 지역에 적 합한 용도로 소규모정비를 추진하고 있다. 주거동 마다의 단일용도의 이용계획 뿐만 아니라 복합용도의 개발방식을 적용하여 부지가 협소한 도심 내 거점시설로 이용하도 록 하는 등 지역의 조건와 거주민의 이용현황 등에 따른 특화계획으로 정비하고 있다. 이러한 선진국 사례를 통한 거주공간의 질적 향상을 위한 계획의 시사점을 도출하고 국내 사업과의 방향성과 적용가능성을 확인하였다. 앞서 2장에서의 이론적 고찰을 통해 주거환경의 다양한 특성을 고려한 소규모주택 사업의 계획방법론에 근거하여 분석기준을 설정하고 이를 국내외 지자체 계획지침에 적용하여 계획지침의 현황을 진단하였다. 분석대상은 국내외 소규모주택 정비를 위한 계획지침을 수립한 지자체의 국가별 세 곳의 계획지침 사례를 선정하였다. 국내 사례 로는 우리나라 도심지 주택공급부족의 심각성이 가장 높은 동시에 소규모주택사업 추 진에 있어 선도적인 서울시와 계획중심으로 토지를 개발을 바탕으로 이용자의 측면을 고려하여 국가차원의 관련 계획지침이나 법규가 상세하게 수립된 영국, 우리나라와 유 사한 고밀도의 주거를 형성하여 일찍부터 노후주거지 정비 및 방재에 한발 앞서 대처 하고 있는 일본을 선정하였다.

분석결과 우리나라의 지자체 계획지침의 문제점은 기존 가로체계 유지를 위한 계획 지표 및 기준 미흡, 다채로운 생활가로변 조성을 위한 계획 미비, 지역의 특성을 반영 한 계획지침 부족, 기존 가구 및 소규모 필지 유지와 계획의 구체화 부족, 장소에 따른 주거의 다양화를 위한 계획지침 미비, 조화로운 경관을 위한 종합적인 계획 부재함을 확인하였다. 영국의 계획지침에 대한 시사점은 정비구역의 특성에 따른 밀도와 건축물 계획, 국 가차원의 국가모델디자인코드(NMDC)을 수립하여 계획의 일관성과 개발의 체계화 유 도, 기존 도시의 맥락과 자연요소를 고려한 개발, 지침의 이용자 입장에서 실질적인 계 획지침 내용과 상세한 관련 사례 제시, 부지 특성에 대한 이해를 바탕으로 지역의 특 화된 계획 혹은 개발 원칙을 수립함을 도출하였다. 일본의 계획지침에 대한 시사점은 용도별 가로 혹은 가구에 따른 도로의 계획적 배 치와 편의에 의한 용도 복합 활용, 지구의 특성에 따라 용도제한, 용도지역에 따른 건 축물 밀도 설정, 경관의 세부계획, 기존 지형과 반영한 개발과 친환경적 개발 방식을 유도한다.

우선 전문가 설문조사를 통한 소규모주택정비사업의 기본방향의 특징-특성, 다양성, 커뮤니티, 기능성, 친환경, 지속가능성, 경제성-을 도출하고 도출 과정에서 사업에 대한 계획 특징과 계획 요소에 대한 객관성을 높이기 위해 관련분야 전문가를 대상으로 중 요도를 설문하였다. 이를 토대로 소규모주택사업의 기본방향과 세부계획요소를 설정하 였다. 위의 고찰한 국내외 계획지침 분석내용을 종합하여 다양한 특성을 위한 소규모 주택정비사업의 개선안을 제시한다. 개선안의 주요 내용은 기존 주거지의 가로의 구조 와 특성을 고려한 개발 유도, 실질적인 거주자의 수요에 따른 공공시설의 접근성을 강 화하고 근린시설의 용도 복합으로 사업의 활성화 및 커뮤니티 형성, 개별 필지 보존 및 부분적 재구성을 통한 다양한 건축유형 조성, 구역 내 세부계획을 종합적으로 고려 하여 고유한 경관 유지를 위한 기준 설정, 정비 제도를 활용한 내·외부 특화계획을 통 해 장소성 형성이다. 사업의 기본방향을 토대로 계획지표에 대한 개선안을 재구성하여 도출한 계획지침(안)은 7가지 특징의 기본방향과 50가지 계획 지표로 정리하였다. 도출한 계획지침(안)의 실효성을 검증하기 위해 계획지침(안)을 근거로 국토부와 LH 등 공공기관이 주최하는 ‘HDA’와 ‘KHOUSING’ 공모 작품에서 소규모주택정비사업의 요건을 충족하는 사례의 계획현황 및 특징을 파악하고 보안 방안을 제안하였다.

이상의 공모작 사례의 현황을 종합하면, 대부분의 작품 사례는 각 장소가 지니는 지역의 맥락이나 정체성을 계획 요소로 표현하고자 하였으나 주로 장소의 기능성을 중 점적으로 계획되었다. 하지만 지역의 고유한 질적 가치를 지닌 지속가능한 특화된 디자인을 통한 계획이 다소 부족하다고 판단된다. HDA 공모전 외관 디자인의 주된 경향 이 기본적으로 타워형 주동과 저층부 포디움의 근린생활시설로 구성한 유사한 형태를 지니므로 주변 환경을 고려하여 총체적인 입지특성과 주거 요구를 반영한 다양한 건 축물 유형이 개발되어야 할 것이라 평가되었다. 전체적으로 커뮤니티의 활성화를 위한 계획이 우수한 편이며 거주민을 위한 맞춤형 단위세대는 사용자별 특성을 고려하여 계획하고 있었다. 또한 내·외부 쾌적하고 친환경 적 공간으로 구성하고 있으며 팬데믹 대응이나 가구가전의 스마트 기술도입으로 주거 안전과 관리의 편의성 등의 주거 성능 향상에 기여하여 주거환경의 변화에 대응하여 지속가능한 거주를 영위할 수 있는 공간기능을 제시하였다. 다만, 공공 공간이 거주민 과 지역민을 포함한 포괄적인 계층이 어울려 이용될 수 있는 공간으로 보행의 접근성 과 활용이 부족하고, 커뮤니티의 연대와 화합을 장려됨에 따라 공공 공간을 위한 배려 가 되어 개인 프라이버시를 침해하는 경우가 될 수 있어 세심한 고려가 요구되었다.

우리나라 주택 계획의 공급적 측면에서 뿐만 아니라 거주의 질적 가치를 추구하여 지역의 특성을 반영한 계획으로 지역마다 지니는 장소성과 다양성을 확보하기 위한 노력이 필요하다. 지역의 도시적 맥락이나 문화를 배제한 공간은 장소에 대한 정주성 을 악화시키게 된다. 수익성 위주의 개발로 인해 도시경관이 훼손되는 문제를 공공참 여로 시행되는 사업을 통해 우선적으로 변화를 모색하고 지속적으로 해결하기 위한 노력이 필요하다. 특히, 국가차원의 도시 디자인 방향을 정립하여 이를 토대로 주거의 가이드라인을 설정