서울특별시 뉴타운사업의 문제점과 개선방안에 관한 연구 : 영등포뉴타운을 중심으로

영등포 뉴타운사업의 문제점과 개선방안을 연구했다.

More active institutional foundations for redevelopment policies in Korea were established from the mid 1970s. They were not facilitated due to financial problems of residents based on residents' self-efforts toward redevelopment. Thus, joint redevelopment utilizing private capital was introduced by the state from the 1980s and the joint redevelopment so far implemented improved poor housing and physical environment. However, public characteristics were also lost, which was deviated from the original intention, as private capital was introduced from the early stage of the project.

This means that redevelopment projects are completely entrusted to market economy and that the focus is laid on the principles of capitalism and development of real estates. On the other hand, Seoul Metropolitan Government established a responsible organization, "the Unit to Promote Balanced Local Development" in 2003. It selected and announced 24 new town projects over three occasions and 8 Zones to Promote Balanced Development over two occasions to realign poor Gangbuk area to the level of Gangnam by stages.

This study, based on the review of plans for development of Yeongdeungpo New Town, aimed to resolve problems according to each interest and to help development that considers economic conditions, resettlement and so forth take place in this area where residential and commercial areas mixed. For new town development that maximizes the strength of the existing redevelopment and reconstruction and complements the disadvantages to the maximum, theories of new town projects were explored based on literature and papers produced in the country.

Also participation of overseas public institutes in redevelopment and such examples were reviewed and the problems were analyzed to derive efficient participation methods of the public. In conclusion, while urban redevelopment that has continued for about 30 years starting from the 1980s has focused on production of buildings for business through demolition redevelopment and repaired a large amount of poor housing, actually, there were only a few areas with congested poor housing that required joint redevelopment.

Thus, as for new town development, finding out ways to draw out active participation and resettlement of residents as urban planning projects with public characteristics will be urgent for mature growth of redevelopment projects. Bearing the problem in mind, this study proposed supply of the size of housing that considers economic capacity of the local union members rather than the existing supply of housing for promotion of excessive interest from development by comparing and analyzing strengths and weaknesses of the existing reconstruction and redevelopment projects and considering social and economic aspects that shall be the most basic in implementation of new town development projects.

Especially when a special law for development of Gangbuk area is established and areas for improvement of urban structure are emerging, this study assumed active participation of the public sector rather than private sector as projects implementers.

Sincerely hoping that attractive development takes place with functions of neighboring complex cities based on examples of advanced countries with longer history of urbanization than Korea and reinforcement of urban competitiveness of business complexes that are more systemic, environment-friendly and international, this study presented problems arising from each interest of redevelopment projects of Yeongdeungpo New Town and suggested solutions to them.

Thus, as for newly promoted new town development, public development that prioritizes interest of residents, the main subjects of development of new town projects, shall take place to run smooth operations such as resolution of conflicts among diverse rights holders.

In conclusion, new town development and projects for promotion of balanced development of Seoul Metropolitan Government shall present local development direction in the public area as a community-centered project that involves tireless efforts of government and considers social and economic characteristics of residents and the homogeneity as an identical living area so that all from the first to third phases are smoothly completed. Also mutual trust and cooperation that recognizes local problems along with residents and promotes realignment of housing shall be assumed. 우리나라의 재개발사업은 1970년대 중반부터 재개발정책이 보다

본격적인 제도적 기반을 갖추게 되고 주민 자력재개발방식을 통한 주민들의 재정적 문제로 활성화되지 않아, 1980년대 들어 정부 주도하에 민간자본의 도입이라는 수단을 이용한 합동재개발방식이 도입됨에 따라 그동안 시행되어 온 합동재개발방식을 통해 불량주택의 개선과 물리적환경이 개선되었다. 그러나, 사업초기부터 민간자본이 투입됨에 따라 본래 의도와는 달리 공공성이 상실되기도 하였다. 이는 재개발사업이 시장경제에 전적으로 맡겨지게 되어 자본주의원리와 부동산개발에 초점이 맞추어지게 됨을 의미한다. 한편, 2003년부터 서울시에서는 지역간 균형발전을 위한 “지역균형발전추진단” 이라는 전담기구를 설치하고, 열악한 강북을 단계적으로 강남수준으로 재정비하고 권역별 균형 있는 발전을 도모하기위해 3차에 걸쳐 총 24개 뉴타운 사업과 2차에 걸친 8개의 균형발전촉진지구를 선정 발표했다. 따라서 본 연구는 그 중 영등포 뉴타운개발 계획을 검토해 본 결과 주거 및 상업시설이 혼재된 이 지역의 경우, 각각의 이해관계에 따른 문제점을 해결하고 경제적 여건, 재정착문제 등을 고려한 개발이 이루어지도록 하는데 그 연구목적을 두었다.

기존의 재개발·재건축의 장점은 최대한 살리고, 단점을 최대한 보완하는 뉴타운개발을 위하여 그동안 국내에서 발간된 문헌과 보고서 및 논문 등을 활용하여 뉴타운사업의 이론적 고찰과 해외 공공기관의 재개발 참여 및 사례를 재검토하고 문제점을 분석하여 공공의 효율적인 참여방안을 도출하고자 했다. 결론적으로 지난 80년대부터 시작되어 30여넌동안 계속되어 온 도심재개발은 주로 도시기능의 현대화라는 목표아래 재개발 그 자체가 철거재개발을 통한 업무용건물의 생산에 주력해 왔고, 합동재개발사업을 통해 많은 량의 불량주택들을 정비하였다고는 하나, 불량주택이 밀집되어 합동재개발이 필요한 지역은 사실상 몇 군데 되지 않았다. 따라서 뉴타운개발은 재개발사업의 성숙한 성장을 위해 공공성을 지닌 도시계획사업으로서 주민들의 능동적 참여와 재정착을 위한 방안을 모색하는 것이 시급한 과제라 할 수 있을 것이다.

본 연구에서는 이러한 문제의식을 토대로 기존의 재건축·재개발사업의 장단점을 비교·분석하고 뉴타운 개발사업의 시행에 있어서 가장 근본이 되어야 할 사회, 경제적 측면에 대한 고려를 통하여 기존의 과도한 개발이익추구를 위한 주택공급의 규모가 아닌, 지역 조합원들의 경제적 부담능력을 고려한 주택규모를 공급할 것을 제안하고 특히, 강북지역 개발을 위한 특별법이 만들어지고 이 법의 지원을 맡는 도시구조개선지역까지 생기는 가운데 이를 시행하기 위한 사업 시행자로서 민간만이 아닌 공공의 적극적인 참여를 전제로 하였다. 우리보다 도시화의 역사가 긴 선진국들의 도시개발 사례를 들어 좀더 체계적이고 친환경적이며 국제적 업무단지의 도시경쟁력을 제고한 직·주근접의 복합도시로의 기능을 갖춘 매력적인 개발이 이루어지기를 간절히 바라면서 영등포 뉴타운 재개발사업의 각각 이해관계에 따른 문제점을 제시하고 그에 대한 해결방안을 제시하였다. 따라서 새로 추진되는 뉴타운개발의 경우 다양한 권리주체간의 갈등해소 등 원활한 사업을 진행하기 위하여 뉴타운사업의 개발주체인 주민의