綜合不動産稅 施行에 따른 不動産 保有稅 負擔의 公平性에 관한 硏究

지방세법을 중심으로 부동산세제의 체계와 개선방안을 연구했다.

As the new comprehensive real estate tax code began to be operated in 2005, the real estate ownership tax system changed drastically. The conventional real estate ownership tax system consisting of property tax and comprehensive land tax was dichotomized into the local tax or property tax and the national tax or comprehensive real estate tax. Thus, real estates are taxed primarily by local autonomous administrations and then, taxed by the central government in case the houses and land should be priced higher than the ceiling.

The overhauled real estate ownership tax system is designed to stabilize real estate prices rather than achieve the original goal of tax or increase the financial revenues, and thereby, subject the rich real estate owners to higher tax burdens to prevent real estate speculations. Originally, the draft code was scheduled to be operated beginning from 2006, aiming at 1% of the effective tax rate until 2017, but as the real estate prices began to skyrocket, the code would be implemented earlier in 2005, and only a year later, the code would be amended to increase the tax burden.

Thus, as a result of such a hasty implementation of the comprehensive real estate tax, being pressured to stabilize the real estate prices earlier, the new tax system has been producing various side effects, particularly those centered about the principle of equal tax burden. The examples are differentiated tax on a certain range of real estates, differences of reference prices for tax, unfair appraisal of the real estates, sudden and heavy tax burden and the like.

As a result of this study, it was found that the tax burden on the houses of same prices differed wide between 2005 and 2006, and that the public reference prices differed considerably among local autonomous administrations and even in the same administrative districts, all of which suggest an unfair tax burden. Moreover, the real estates are taxed differentially depending on their types or uses. Thus, the tax burden on real estates would rapidly rise 600% from 2006 until 2007. The government sets the goal to raise the public reference prices 100% by 2009 to increase the effective real estate ownership tax rate up to 1% on average.

However, such a goal seems to be motivated by suppression of the speculative real estate demands with heavier tax burden on real estate owners rather than realize a fair tax burden. The result would be infringements on citizens'' property rights and possibly, tax payers'' higher resistances to tax. As a consequence of a comprehensive analysis of real estate tax burden, it was conceived that the after-tax expected revenue ratios fall below the market interest rates, which suggests that real estate profits are lower and therefore, that real estate prices may fall down to the level of capital encroachment.

After all, the new real estate ownership tax system ignores the basic principles of tax policies rather than realize a fair taxation, being obsessed to check the real estate speculation. Any tax should not be too heavy for tax payers to bear. Some foreign countries are protecting tax payers with such tax burden ceilings as ''annual rate of tax increase'' or ''accumulated rate of tax increase''. In order to encourage tax payers to accept the tax burden without showing any resistance, the tax system should be based on the principles of equal and fair tax burden. However good a tax system is, it would invoke tax payers'' resistance if it should be unfair.

So, the real estate tax system should be operated to achieve the goals of fair and equal tax burden rather than punish certain class of the citizens owning multiple or expensive houses or those in certain districts. 2005년 새로운 綜合不動産稅法을 시행하면서 부동산 보유세제의 과세체계가 변화하였다. 종전의 財産稅와 綜合土地稅로 과세하던 부동산 보유세를 지방세인 財産稅와 국세인 綜合不動産稅 체계로 二元化하여, 1차로 지방자치단체에서 財産稅를 과세하고, 2차로 주택과 토지를 일정액 초과 보유한 자에게는 국세인 綜合不動産稅를 중앙정부가 과세하는 제도로 전환한 것이다. 이러한 부동산 보유세제의 개편은, 조세의 본래 기능인 財政確保的인 목적보다는 부동산 가격의 안정을 꾀하고, 고액의 부동산 소유자에게 높은 세금을 부담하게 하여 부동산이 투기화 되는 것을 방지하려는 政策的 目的에더 큰 비중을 두고 시행되었다.

當初 부동산세제의 改編案에는 綜合不動産稅를 2006년도에 시행하여 2017년도까지 실효세율 1%실현을 목표로 하고 있었으나, 부동산 가격이 급등하는 이상현상을 보이자, 이를 2005년도에 앞당겨 시행하게 되었고, 개편 1년 만에 다시 세부담을 강화하는 내용으로 개정하였다. 이렇게 부동산 가격을 안정시켜야 한다는 강박성에 서둘러 시행한 결과로, 綜合不動産稅는 여러 가지로 부작용을 낳고 있고, 그중에서도 세부담의 공평성에 대하여 많은 論難이 제기되고 있다. 일부의 부동산에만 중과하는 차별과세, 과세대상의 기준금액 차등에서 오는 비형평성 문제, 과세대상 자산평가의 불공정 문제, 급격하고 과중한 세부담 등 과세의 공평성에 대한 論難이 계속되고 있는 것이다. 본 硏究를 통해 분석한 결과 주택의 2005년도의 세부담과 2006년도의 세부담이 동일시세의 주택 간에도 세부담의 차이가 크게 나고 있음을 알 수 있었고, 각 지방자치단체별로 주택의 공시가격 평가비율이 상당한 偏差를 보이고 있으며, 심지어는 동일 자치단체의 관할 구역 내에서도 공시가격 평가비율이 均衡을 이루지 못하고 있어 세부담의 공평성이 저해되고 있음을 발견하였다. 부동산의 종류별로 용도별로 差別課稅 함으로서 불공평이 발생하는 것을 살펴보았고, 부동산의 보유세가 2006년부터 2009년까지 4년 동안에 600%나 늘어나는 급격하고 과중한 세부담에 대해서도 분석하였다.

정부는 2009년까지 공시가격에 대한 과표적용율을 100%로 인상하여 보유세 實效稅率을 평균 1%로 상향시키겠다는 것이 목표이다. 그러나 이러한 계획은 綜合不動産稅가 세부담의 공평성이라는 목적보다는 부동산 소유자에게 과중한 세부담을 주어 부동산 수요를 억제하려는 목적을 앞세워 수립한 것이다. 이렇게 세제의 기능과 목표를 부동산투기 억제에 두어 개편함으로써 부동산 보유세의 부담이 과중하여 財産權이 침해되고 있고, 이로 인해 조세저항의 소지가 있음도 우려되고 있다. 부동산 관련 조세의 總體的인 부담수준을 분석한 결과, 稅後 期待收益率이 市場利子率을 下回하고 있어 수익성이 침해되고 있고, 부동산 가격의 하락 시는 元本蠶食의 소지도 있을 것이다. 不動産稅 稅目間의 均衡과 공평한 보유세 부담의 목적을 우선으로 하여야 할 보유세제의 개편이, 부수적인 부동산 투기억제 목적에 휩쓸려 조세정책의 기본원칙이 무시되고 세금폭탄이라는 신조어를 만들어 낼만큼 과중한 세부담을 지우는 결과로 변해버렸다. 應能負擔의 原則에서 조세의 부담은 납세자가 부담할 수 있는 合理的인 限度를 설정하고 순응할 수 있는 범위를 초월해서는 안된다. 외국의 예에서는 대체로 급격하고 과중한 세부담을 방지하기 위하여 ‘年間引上率’이나 ‘累積引上率’ 같은 과세표준 인상의 제한이나, 세부담의 인상제한 장치를 두어 납세자를 보호하고 있다.

국가에 대한 납세가 憲法的 의무로서 모든 국민에게 저항없이 수용하도록 하기 위해서는 무엇보다도 공평성을 잃지 않아야 한다. 아무리 目的이 公益的으로 훌륭하여도 合理的인 형평을 잃고 있는 조세제도는 반드시 반발과 저항을 일으키게 한다. 부동산 세제 운영방향을 일부 특정지역을 대상으로 한 투기세력에 대한 중과세나, 다주택소유자와 비싼 주택소유자들에 대한 懲罰的 과세라는 短期的 시각에서 벗어나서 長期的인 眼目으로 조세기능에 의한 형평과세, 응능부담 원칙에 의한 不合理한 세제의 改編이라는 차원으로 설정하고 진행 하여야 할 것이다.