高層共同住宅再建築을 爲한 資金調達方案 = Financing for the Re-building of the High-Rise Apartment

고층 공동주택 재건축사업의 자금조달 방안을 연구했다.

본 연구는 향후 고층공동주택의 재건축 도래 시 구분소유자의 자금조달방법상의 문제점을 해결하고 원활한 재건축사업의 진행을 위한 자금조달방안을 마련하는 것이 목적이다. 이를 위해 서울특별시의 강남구·서초구·송파구 지역을 대상으로 하였으며, 이들 지역에서 재건축으로 인해 저층에서 고층화된 공동주택단지에 재입주한 구분소유자를 대상으로 재건축사업추진 시 자금조달방법에 대해 조사하였다. 그리고 고층화되어 있는 고층공동주택단지에 거주하고 있는 구분소유자를 대상으로 향후 재건축도래 시 선호하는 자금조달방안에 관한 의식조사를 실시하였다. 재건축 후 재입주한 구분소유자들의 자금조달방법에 대한 의식조사결과는 다음과 같다. 첫째, 재건축전보다 재건축 후 전용면적이 규모가 늘어났다. 반면, 재건축 후 전용면적이 줄어든 이유는 경제적 여유가 부족하여 부지에 대한 건물의 등가교환비율을 낮춘 것으로 나타났으며, 재건축 전 용적률부족이 주요 요인인 것으로 나타났다. 둘째, 재건축사업 당시 종전주택의 구입을 위한 은행융자금은 대체적으로 50% 미만 정도로 남아있는 것으로 나타났다. 또한 재건축사업 추진 시 종전주택구입에 사용된 융자금의 해결방법은 제3의 금융기관이 사업기간 중 보증하고 재건축사업을 진행한 것으로 나타났다. 셋째, 재건축사업에 소요된 자금조달방법은 대부분 자기자본으로 조달하고 부족한 금액만 은행융자로 조달한 것으로 조사되었다.

재건축에 소요된 비용 중 추가된 금액은 1억원～2억원 미만이 가장 많은 것으로 조사되었다. 이러한 추가부담이 발생한 이유는 종전주택보다 규모가 커짐에 따른 것으로 나타났다. 넷째, 재건축사업 기간 중 임시거주처의 확보는 본인이 스스로 해결하였으며, 임시거주처의 확보를 위한 비용 및 이주비는 시공회사의 보증대출로 전액 조달된 것으로 나타났다. 다섯째, 재건축사업에 따른 사업자금조달의 필요성은 매우 높게 나타났으며, 조달방법으로 매달관리비에 포함하여 납부하고 이를 정기적금형태로 적립하여 재건축시점에 자금조달 하는 것을 선호하는 것으로 조사되었다. 다음은 연구대상 지역인 강남구·서초구·송파구의 지역별 특성이 재건축사업자금조달방법에 영향을 미치는가에 대해 분석하였다. 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 서초구의 서초동은 타 지역보다 재건축기금을 만들어서 장기 저리로 자금을 조달하는 방법을 가장 선호하였고, 다음으로 금융기관의 융자로 조달하는 방법을 선호하는 것으로 나타났다. 이러한 현상은 서초구에 소재하는 주택들이 대부분 5층 이하의 공동주택(연립주택과 다세대주택 등)이 많이 분포하고 있는 것이라 생각된다. 그리고 이러한 주택들은 대부분 전용면적이 고층공동주택보다 작기 때문에 전용면적비율에 따른 추가자금 확보 등의 문제가 발생하기 때문에 ‘재건축기금을 만들어서 장기 저리로 자금을 조달’하는 방법을 선호하는 것으로 판단된다.

둘째, 소형평형거주자(전용면적 42.97～59.50㎡)가 중·대형 평형거주자보다 자금조달의 필요성이 강한 것으로 나타났다. 이는 소형평형거주자의 경제적 수준이 매우 낮고, 자금조달능력에 한계가 있음을 보여주는 것이다. 이는 조사대상지역의 공통적인 특징이다. 셋째, 재건축전의 거주기간이 5～7년 미만인 구분소유자가 자금조달의 필요성을 강하게 느끼고 있는 것으로 조사되었다. 이는 장기거주자 보다는 일정기간 거주 후 재건축사업을 통해 주택규모를 늘리려는 수요가 많은 것에 기인한 것이라 판단된다. 마지막으로 공동주택이 재건축 대상이 되었을 경우를 상정하여 시뮬레이션을 실시하였다. 사례는 재건축사업으로 개발이익이 발생한 경우, 개발이익이 등가인 경우, 개발이익이 발생하지 않는 경우 등이다. 시뮬레이션결과, 종전과 마찬가지로 개발이익이 발생한 경우와 최소한 등가인 경우는 자금조달상의 큰 문제는 발생하지 않지만, 개발이익이 발생하지 않는 경우에는 향후 고층공동주택 재건축자금은 전액 구분소유자들이 스스로 막대한 자금을 조달하지 않으면 안 되는 결과를 초래한다는 점이다. 연구결과에 따르면, 현재 고층공동주택에 거주하고 있는 구분소유자들은 현재 주택법상 규정되어 있는 장기수선충당금과 마찬가지로 장래 소요될 재건축비용을 환산하고, 이를 매월 정기적으로 적립하는 방식을 가장 선호하는 것으로 나타났다.

이는 여유용적률이 없는 고층공동주택 재건축사업의 원활한 진행을 위한 것이고, 고층공동주택의 고층슬럼으로 인한 도시미관의 방지와 개인의 사유재산은 스스로 지켜야 한다는 자본주의 원리에 충실한 방안이라 판단된다. 본 연구는 진행하는 과정에 다음과 같은 한계가 있어 아쉬움이 남는다. 첫째, 본 연구의 공간적 범위가 서울시의 강남구·서초구·송파구에 제한하여 살펴본 점이다. 서울지역에서도 강남구·서초구·송파구의 거주자나 자치단체는 타 지역거주자에 비해 소득수준이 높기 때문에 재건축자금조달방법에 대해 획일적으로 나타날 수 있다는 것을 간과한 점이다. 둘째, 고층공동주택재건축사업의 자금조달방법에 대한 의식조사가 장기간의 시계열적 분석이 아닌 단기간에 이루어진 결과, 정부정책이 구분소유자의 자금조달에 관한 의식에 어떠한 영향을 미쳤는가에 대한 시대적 변화를 파악하는데 한계가 있었다는 점이다. 향후에는 연구의 대상이나 기간에 대한 배려를 통해 강남지역과 강북지역, 수도권과 비수도권 등 다양한 관점에서 고층공동주택의 재건축을 위한 자금조달방안에 대한 연구가 이루어지길 바라는 바이다.

Ⅰ. 서론 = 1 1. 연구의 배경 및 목적 = 1 2. 연구의 범위 및 방법 = 4 1) 연구의 범위 = 4 2) 연구의 방법 = 5 Ⅱ. 고층공동주택재건축에 관한 고찰 = 8 1. 공동주택의 개념 = 8 1) 공동주택의 개념 = 8 2) 고층공동주택의 구분 = 13 2. 공동주택재건축 법ㆍ제도의 변천 = 15 1) 주택건설촉진법의 개정 = 15 2) 주택건설촉진법 시행령의 개정 = 16 3) 주택법의 제정 = 17 4) 도시 및 주거환경정비법 = 18 5) 도시 및 주거환경정비법의 문제점 = 20 3. 고층공동주택재건축에 대한 연구의 필요성 = 22 1) 고층공동주택의 출현에 대한 대응 = 22 2) 고층공동주택재건축에 대한 공공부문의 역할 정립 = 22 3) 고층공동주택재건축에 대한 선행연구 부족 = 23 4. 선행연구의 검토와 시사점 = 24 Ⅲ. 고층공동주택의 공급현황 및 재건축 실태분석 = 29 1. 공동주택의 공급현황 = 29 1) 전국의 주택공급현황 = 29 2) 공동주택의 공급추이분석 = 33 3) 재건축사업의 추이분석 = 37 4) 공동주택의 규모ㆍ층별ㆍ사용 년 수별 현황 = 39 5) 주택공급 추이의 특징 = 42 2. 공동주택재건축의 실태분석 = 43 1) 공동주택재건축의 현황분석 = 43 2) 서울특별시 및 수도권, 광역시의 고층공동주택의 실태분석 = 51 3) 강남ㆍ서초ㆍ송파지역 내 고층공동주택의 공급실태 = 53 4) 고층공동주택의 건폐율 및 용적률 실태분석 = 55 3. 공동주택재건축상의 문제점 = 58 1) 공동주택재건축사업의 일반적인 문제점 = 58 2) 공동주택의 고층화에 따