공동주택사업의 기부채납에 따른인센티브제도 운영실태에 관한 연구 : 3개 지구단위계획구역 사례를 중심으로

공동주택사업의 기부채납에 따른 인센티브 운영 실태와 적정성을 분석했다.

공동주택사업에 있어서 지구단위계획이 갖는 주된 역할중 하나가 평면적 토지이용을 중심으로 하는 도시계획을 입체적 건축계획으로 전환하는데 가교역할이라고 할 수 있다. 따라서 지구단위계획의 적용범위를 특정지구에 한정하는 공동주택사업의 단위사업장에서는 공익과 사익의 교환가치는 중요한 의미를 가진다. 적어도 민간부문이 기부채납을 통해 공공에 기여하는 정도에 대한 그 반대급부로서의 공공이 민간에게 주어지는 인센티브의 제공량은 정량적으로 균형을 이루고 있어야 할 것이다. 다시말해 인센티브제도가 실질적인 제도적 적정성을 확보하기 위해서는 민간부분의 손실을 최소한 보상할 만큼의 매력이 있어야 한다는 전제를 가지고 본 연구를 진행하게 되었다. 따라서 본 연구에서는 인센티브로 주어지는 용적율의 완화가 기부채납부지제공에 따른 손실을 얼마만큼 상쇄해 주는지에 대한 양적인 적정성을 살펴보고자 비교해 보았다. 공동주택사업에 시행에 따라 실현된 연면적 완화량과 기부채납전 개발가능한 연면적과 비교하여 절대연면적 증가량을 산출하였다. 이어서 기부채납한 부지면적에 대하여 연면적으로 환산하여 이 두요소를 비교하여 두 요소간 동일한 구역에서 동일한 용적율을 적용하였기 때문에 면적이 가지는 가치를 적량적으로 비교해 본 것이다. 물론 기부채납 면적은 순기부채납면적을 기준으로 삼았다.

이에 따른 연구의 목적과 접근방법을 중심으로 조사, 분석한내용을 요약하면 강요된 기부채납을 통해 사업승인에 편승한 공공시설 확보문제, 기부채납과 인센티브 산정의 유연성부족 문제, 생활권 단위등 동일구역내 인근개발지역과 연계성의 문제등으로 요약된다. 이를 극복하기 위한 개선방안으로는 지구단위계획구역의 규모 및 지표설정의 유연성 확보, 일부지역에서의 인센티브제도와 패널티제도의 혼합형 적용, 기부채납을 조건으로 매입되는 부지에 대한 취,등록세 감면을 통한 인센티브제도의 불균형을 상쇄시키는 보조적 수단으로서의 활용, 개별사업지구간 연계성 및 다양한 주체들 간의 전략적 협력의 필요성 및 공간개발의 형평성을 높이는 네트워크 역할의 수행등을 제시하였다. 이를 토대로 공익과 사익간 균형을 이루고자 하는 노력이 도시기능을 제고하는데 합리적 조정수단으로 기능을 수행한다면 지구단위계획의 인센티브제도의 존재 필요성이 더욱 부각될 것이다. One of the major roles, which the District unit plan takes in the apartment housing project, will be the role for bridge to convert the urban plan centered on the plane land utilization in the solid constructional plan.

Therefore, in the unit workplace of the apartment housing project that the application scope of the District units plan is limited to the specific area, the exchanging value between the public interest and the private interest will have the important meaning. At least, the provision quantity of the incentive, which the public bestows on the private as the consideration against the degree that the private section contributes to the public through the contributed acceptance shall form the balance at least in the quantitative aspect.

In other word, with the premise that there shall be any charm to the minimum degree to compensate the loss in the private section in order that the incentive system may acquire the actual systematic propriety, this research has been proceeded.

Therefore, this research made the comparison to examine the quantitative propriety of how much the relief of the building-to-land ratio bestowed as the incentive offsets the loss relative to the contributed acceptance This research calculated the increase quantity of the absolute floor area by comparing the relief quantity of the floor area, which has been realized relative to execution of the apartment housing project, with the floor area, which can be developed before the contributed acceptance.

In this relation, the land area accepted through contribution was converted into the floor area and then these two factors were compared, and as the same ratio in the same section was applied to these two factors, the value possessed by the area was compared in the quantitative aspect. Of course, as for the area accepted through contribution, net area of the contributed acceptance became its basis.

Summarizing the contents that were surveyed and analyzed being centered on the purpose and approaching method of this research, this research will be summarized as the matter for acquirement of the public facilities taking advantage of the contributed acceptance, matter for lack of the flexibility in calculating the contributed acceptance and the incentive, matter for the linkage with the adjacent development area in the same zone such as unit of the living zone and etc.

As the improvement plans to overcome this, the scope of the District unit plan zone and acquirement of the flexibility for fixing of the index, application in mixture type of the incentive system and penalty system in some areas, utilization as the supplementary device to offset the unbalance of the incentive system for reduction and exemption of the acquisition/registration tax for the land purchased on the condition of the contributed acceptance, necessity for the linkage among individual project areas and the cooperation among various subjects, performance of the network role to raise the equity of the space development and etc., were presented.

If the endeavors to accomplish the balance between the public interest and the private interest performs the function as the reasonable adjustment device to raise the urban function, the necessity for existence of the incentive system in the regional unit plan will become more prominent.