개발형 리츠(REITs)의 활성화 방안

부동산 개발형 리츠의 제도와 활성화 방안을 연구했다.

리츠에 있어 개발사업은 많은 면에서 전통적인 리츠와는 다른 조건들을 필요로 하고 있다. 개발사업에 투자하지 않는 리츠의 전형적인 투자방법은 기존 부동산 자산의 운용을 통하여 수익을 창출하는 것인 반면에 개발형 리츠는 적극적인 개발사업을 통해 부동산에 대한 가치를 부가하고 수익을 창출하여 주주들의 이익증가에 기여한다. 해외의 개발형리츠가 추구하는 전략은 형식적으로는 개발과는 무관하더라도 부동산에 대한 가치를 창출하는 작업이라는 점에서 개발사업과 일맥상통한다. 부동산 개발사업을 위해서는 부동산 개발업자와 합작하거나 부동산 자산의 매입 또는 매각, 증자를 통한 각종 자금조달에 관여하게 된다. 이러한 차별성으로 인하여 개발형리츠는 기존의 리츠와는 다른 제도적 장치와 투자의 전문성을 요구한다. 리츠는 막대한 자금이 소요되고 부수적인 비용의 지출이 불가피한 전통적인 부동산 투자에 비해 소액투자가 가능하고 복잡한 전문지식이나 경험 없이 손쉽게 투자가 가능한 이점이 있다. 또한 거래비용을 최소화하며 발행주식의 상장으로 인하여 언제든지 현금화가 가능한 제도이다. 국내에서는 자기관리형, 위탁관리형, 기업구조조정형 등의 세가지 형태가 있으며 이중 위탁관리형과 기업구조조조정형은 배당가능이익의 90%이상 배당 시 배당금액에 대한 공제가 되어 배당가능이익의 전부를 배당할 경우 법인세가 면제되는 효과를 가질 수 있다.

국내에서는 일본과 유사하게 97년 말 외환위기로 발생한 자산 디플레이션 문제를 해결하기 위해 자산유동화 및 주택저당채권과 같은 부동산 증권화가 추진되었고 2001년 교보-메리츠 퍼스트라는 기업구조조정리츠를 출범하였다. 그러나 국내의 리츠는 미국이나 호주, 일본과 달리 잇달은 일반리츠의 공모실패로 인하여 리츠시장이 활성화되지 못한 상태에 있었다. 이를 타개하고자 2007년 10월 부동산 투자회사법을 개정하여 리츠의 자산 전부를 개발사업에 투자할 수 있도록 법령이 개정되었고 이에 따라 2008년 국내 최초의 개발형 리츠가 설립되었으며 그 해 10월에는 자기관리형개발형 리츠가 설립되어 리츠의 개발사업 진출이 본격화되기 시작한 단계에 접어들었다. 국내에서 이러한 개발형 리츠를 통한 리츠시장의 활성화 대안으로는 첫째, 개발형리츠가 아니더라도 배당소득에 대한 법인세 소득공제조치의 확대가 필요하다. 이는 리츠의 본연의 이중과세를 방지하고 부동산개발사업에 대한 안정적인 사업지속에 있어 필요한 조치이다. 현재에는 자기관리형리츠는 개발형 설립시에만 법인세 감면조치가 적용되고 있다. 미국의 대부분의 리츠가 실체를 지닌 지분형자기관리리츠로 발전되온 만큼 자기관리형 리츠도 개발이 완료되어 임대 및 운용중인 자산으로부터 발생되는 수익에 대해서는 법인세 감면을 하는 방안의 신중한 검토가 필요하다.

둘째, 초기 투자대상 부동산의 매입비용을 절감할 수 있는 다양한 결합 리츠의 적용이다. 미국의 경우 1990년대 초 업리츠 및 다운리츠 등의 다양한 결합형태가 발전하기 시작하면서 본격적인 시장의 확대가 이루어 졌다. 이는 리츠로 하여금 초기 투자비용에 따른 부담을 경감하는 효과를 가져와 개발사업에 확대함으로 수익률을 제고하는 한편 부동산 시장의 활성화를 도모할 수 있다. 국내에서도 초기 부동산 자산을 매입하는데 따른 현금 부담을 줄이기 위하여 다양한 결합리츠의 적극적인 도입 검토가 바람직하다. 셋째, 이러한 다양한 결합리츠가 가능하기 위해서는 리츠의 상장이 활성화되어야 한다. 리츠로 부터 받은 OP unit을 언제든지 현금화가 가능하기 위해서는 리츠의 거래 시장이 확대되어야 한다. 이에 대한 방안으로 연기금 등의 투자제한 완화를 통한 적극적인 투자유치가 선행될 필요가 있다. 넷쨰, 부동산 정보에 대한 종합적인 인프라 구축을 통하여 투자자에게 필요한 정보를 적시에 제공할 수 있는 종합적인 정보서비스 체계의 마련이다. 현재의 정보체계로는 리츠의 개발사업에 대한 수익성 및 위험의 객관적 파악이 어렵다. 따라서 투자자에게 보다 정확한 정보를 신속히 제공할 수 있도록 통계적이고 과학적인 분석기법의 개발로 정확한 정보의 전달 체계 구축이 필요하다.

다섯째, 전문적인 자산인력의 양성을 통해 리츠가 주도하고 있는 개발사업의 각 단계별로 전문가 집단을 확보하여야 한다. 이를 위해서는 전문적인 교육을 제공할 수 있는 교육기관의 강화가 필요하다. 여섯째, 부동산개발사업의 무분별한 확대에 따른 투자자 보호의 대책의 마련이다. 과거 각종 개발사업에 대한 투자로 일반투자자의 피해사례가 종종 발생한 만큼 투자회사 및 개발사업에 대해 수익성 및 안정성을 검증할 수 있는 검증체계와 관리 감독기능의 강화가 요구된다. 국내의 리츠는 비슷한 시기에 제도를 도입한 다른 아시아국가 대비 리츠시장의 규모가 기대만큼 성장하지 못하였다. 이에 대한 주요 원인으로 리츠제도를 외환금융위기시절 기업들의 원활한 구조조정을 위하여 구조조정대상 기업이 보유한 부동산 자산의 유동화에 초점이 맞추어 진 것도 하나의 원인으로 파악할 수 있다. 2007년 10월 리츠의 개발사업에 대한 투자규제가 완화된 만큼 향후 개발사업을 통한 시장확대와 더불어 리츠산업의 발전을 기원해 본다.