도시환경정비사업구역내 토지등소유자의 사업참여 결정요인에 관한 연구 : 상봉재정비촉진지구를 대상으로

도시환경정비사업에서 토지등소유자의 참여 결정요인을 분석했다.

헌법 제122조의 위임에 의한 국토기본법과 국토의계획및이용에관한법률에 의하여 수립되는 도시관리계획인 상봉지구의 도시환경정비사업은 도시재정비촉진을위한특별법과 도시및주거환경정비법의 적용을 받는다. 지구단위계획과 연계적용 및 의제처리 되는 도시환경정비사업은 토지의 효율적 이용과 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다. 특히, 구역지정기준에서 주택재개발·재건축사업과 달리 시행령이나 조례에서도 구체적 요건인 노후도 등을 규정하고 있지 않아 필요시 전략적 목적에 따라 유연하게 적용할 수도 있으며 그 대상범위는 기본계획에 의하여 정해진다. 상봉지구 역시 동북부의 전략육성 중심지구이다. 그러나 기본계획에 정하여진 사업을 추진하기 위해서 도시및주거환경정비법에서 정한 각 사업의 단계마다 주민의 법적동의율을 충족하여야 하는데 이를 충족시키지 못하면 사업은 이루어 질 수 없다. 따라서 도시환경정비사업은 주민동의로 이루어지는 사업이라고도 말할 수 있으며 토지등소유자의 사업 참여에 대한 인식과 의사결정요인을 파악하는 것은 사업의 원활한 진행과 제도개선 등을 위한 기초자료로서 매우 중요한 의미를 가진다. 토지등소유자의 자발적 사업 참여를 유도하는 가장 큰 이유는 사업성이다.

그러나 경제적인 사업성 이외에도 개인적인 내적사정과 외적요인 그리고 그들의 의견 및 태도 또한 사업의 동의여부에 많은 영향을 끼친다. 본 연구의 목적은 이 모든 요인들과 그들의 인식을 파악함으로서 갈등을 완화시키고 토지등소유자의 적극적인 참여 방안을 모색하여 신속하고 성공적인 사업이 되도록 유도하는 것이다. 또한 상봉지역의 상대적으로 높은 판매 및 업무시설 비율에 주민들의 민원과 상가 미분양에 대한 우려를 해결하고 도시기능의 회복과 주거환경개선을 통해서 물리적 정비뿐만 아니라 지역경제도 도모하고 고용창출에 의한 지속가능한 주민복지와 대안을 제시하고자 한다. 연구대상으로 중랑구 상봉1·2동, 망우본동 일대 상봉재정비촉진지구 도시환정비사업구역을 설정하였고 2010년 10월 5일부터 동년 10월 15일까지 상봉재정비촉진지구내 거주자인 토지등소유자에게 총200여부를 설문조사 하였는데 191부가 회수되어 통계에 사용되었다. 연구의 결과로는 나이가 많아 타 지역 정착의 정서적 부담이 상대적으로 많은 고령자일수록 반대가 많았고 중랑구에 강한 거주희망을 보여주었으며 거주기간이 짧은 응답자일수록 재정착의지 비율이 떨어지는 것으로 조사되었으나 재정비촉진사업에는 찬성하는 것으로 나타났다. 소유 토지·건물면적에 따른 동의율차이는 교차분석에서는 면적이 클수록 반대의 의미가 있으나 회귀분석의 통계로는 유의미하지 않은 것으로 나타나고 있다.

그리고 건물의 노후도와 사업의 동의 여부도 유의미하지 않았는데 새 건물일지라도 비좁은 주거환경과 다수의 공유지분소유자들로 인하여 차후에 개별신축의 어려움이 예상되어 찬성하는 것으로 추정되어진다. 이 밖에 다른 토지등소유자도 개발이익의 사업성과 자신의 처한 입장에 따라 노후도와는 상관없이 동의에 임하는 것으로 판단된다. 보증금과 월임대료의 수입이 있는 경우와 주 소득원이 임대소득인 경우에 재정비사업에 반대하는 경향이 있다. 이것은 특히 저소득 노령의 토지등소유자 일수록 월임대료수입이 사라지게 되어 경제적 어려움을 격을 것으로 예상되기 때문이며 보증금 또한 같은 경향으로 토지 및 건물가격의 상당부분을 임대보증금으로 충당하는 건물주에게는 정비사업 완료 후 재정착에 따른 추가부담금을 걱정하는 것으로 추정된다. 주거환경만족도에서 만족과 불만족의 비율은 비슷하고 불만족한 이유로는 주차장 51.2%, 공원 등 녹지공간 24.4%, 학교 및 교육시설 14.5%등의 순서로 조사되었으나 현재의 주거환경에 만족할수록 재정비사업에 찬성하는 연구결과가 나타났다. 상봉재정비촉진지구의 입지가 좋을 뿐만 아니라 사업성도 좋을 것으로 판단을 하고 있는 것으로 추정되어진다. 정비사업 관련 정보취득에서는 주민의 25.9%만이 능동적 관심과 행동을 하는 것으로 조사되었고 정비사업에 경험이 많을수록 사업에 반대하는 것으로 나타났다.

상봉재정비촉진지구 사업성에 대한 평가는 대체로 좋은 반응이었는데 사업성이 좋다고 인식하는 응답자일수록 재정비사업에 찬성하는 것으로 조사되었으며, 사업완료 후 전체 응답자의 45%가 팔고 이주하겠다고 응답하였다. 그러나 그간의 연구된 통계로 볼 때, 입주율은 더 떨어질 것이며 이주 이유로 분담금에 대한 부담보다도 더 좋은 환경을 위해 이주하겠다고 응답했다. 그리고 사업완료 후 재정착하려는 사람일수록 이주를 생각하는 사람들보다 재정비촉진사업에 찬성하는 것으로 나타났다. 이것의 함의는 이곳이 삶의 터전이라는 생각과 입지에 대한 선호도 그리고 지역에 대한 애착이라고 추론할 수 있다. 끝으로 도시환경정비사업 방식에 대한 선호도에서 사업에 반대하는 토지등소유자의 대부분을 포 The urban environment improvement project of the Sangbong Reorganization promotion district should meet the legal rate of agreement among residents at each stage of the project to promote the project though it may be the central district of strategic support in the northeastern part of Seoul.

Accordingly, it has a very important meaning as basic material for smooth progress of the project and improvement of the system to understand the participation of landowners in the project and identify the decisionmaking factor. The great cause for inducing landowners to participate in the project is the business value. But it has a great effect on the individual's internal and external factors, and their opinion and attitude and the presence or absence of agreement about the project in addition to the economic business value.

The results of this study showed that the aged had great objection to the project because of the emotional burden of having to live in another place and showed the strong wish to live in Jungrang-gu. And it was found that the respondents with a short period of residence in Jungrang-gu had the low will to resettle there but agreed on the reorganization promotion project. Cross-tabulation showed that the difference in the rate of agreement according to the area of owned land and building had a meaning of objection as it was large.

And the decrepitude of the building was not significant but it was estimated that they agreed on the project in anticipation of the difficulty with individual new building due to narrow residential environment and many land co-owners though there may be many new buildings. In addition, other landowers agreed on the project regardless of decrepitude according to business value and their position. The people with income from the deposit and monthly rent and rental income as a major source of income tended to object the reorganization project.

Especially, this is because it is anticipated that the old low-income landowners would undergo economic difficulty because the income of monthly rent come to disappear because of the project. It is estimated that the deposit had the same tendency also. the building owners spending a considerable part of the land and building prices from the deposit for lease worried about the additional charge relating to resettlement after the completion of the project. The cause for feeling unsatisfied with the residential environment was found to be 51.2% for the parking lot, 24.4% for the green space such as the park, 14.5% for schools and educational institutions and the like.

It was found that the residents feeling satisfied with the current residential environment agreed on the project. It was found that only 25.9% of the responding residents had an active interest and behavior in acquiring information related to the improvement project. It was found that the residents with many experiences in the improvement project objected to the project. It was found that the respondents perceiving the project to have the good business value agreed on the project. 45% of the respondents said that they would sell their land and building given to them and move to another place after the completion of the project.

The cause for migration is that they would move for a better environment rather than the burden of charges. And it was found that people intending to resettle after the completion of the project agreed on the reorganization promotion project. Finally, it was found that 35.9% of the respondents had a preference for reclamation-type small-scale independent development including most of the landowners objecti