토지거래허가구역 지정이 인근 아파트 매매가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 서울시 송파구를 중심으로 = A Study on the Effect of Land Transaction Permit Zone Designation on the Sales Price of Nearby Apartments: Focused on Songpa-gu, Seoul

토지거래허가구역 지정이 인근 아파트 매매가격에 미치는 영향을 분석했다.

토지는 인간의 삶의 터전이며, 공공성을 지닌 유한한 자원이다. 특히 우리나 라는 국토의 면적이 좁아 부동산에 대한 관심이 매우 높다. 따라서 국토를 효율적이고 균형 있게 이용·개발·보전하고, 주택 가격을 안정화시켜 국민 주거 안정을 달성하기 위해 국가는 법률에 근거해 토지에 관한 사유재산권 을 제한하거나 국민에게 의무를 부과할 수 있다. 역대 정부는 이러한 법률 에 근거하여 다양한 부동산 규제 정책을 시행하였다. 1978년 정부는 토지 투기를 억제하고 지가 상승을 방지하기 위해 토지거래 허가제를 마련해 1979년부터 시행했다. 2020년 정부는 주요 지역 아파트 가 격 상승을 억제하기 위해 토지거래허가제를 아파트 밀집 지역에 적용함으로 써 토지 이외에 주택의 가격 안정화 목적까지 달성하려 하였다. 본 연구에서는 공간 기반 규제 정책의 하나인 토지거래허가구역 지정이 아 파트 매매가격 및 거래량에 미친 영향을 분석하였다. 허가구역 내 아파트 매매가격의 변화를 통해 허가구역 지정이 직접적으로 가격 안정에 기여하였 는지 살펴보았다. 또한 토지거래허가구역 지정으로 인하여 허가구역 밖에 풍선효과가 발생하였는지 살펴보았다.

토지거래허가구역 지정으로 억제된 수요가 이전되었는지, 수요의 이전이 있을 것으로 예상되는 대조군을 선정 하여 풍선효과를 통계적으로 검증하였다. 분석대상으로 2020년 6월 토지거 래허가구역으로 지정된 서울시 송파구 잠실동 및 송파구를 선정하였다. 분 석 결과 잠실동의 아파트 매매 거래량은 크게 감소했으나, 송파구 내 다른 동 거래량은 오히려 증가하는 모습을 보였다. 매매가격 측면에서는 잠실동 아파트의 가격 및 송파구 전체 아파트의 가격 모두 상승하였으며, 잠실동은 상대적으로 가격이 적게 상승하여, 토지거래허가구역 지정으로 인한 가격 상승 억제 효과가 나타났다. 허가구역 내 대표적인 아파트 단지와 비허가구역 내 동급의 아파트 단지를 선정하여 비교 분석한 결과, 모형1에서 잠실동 내 아파트 가격과 송파구 모 든 아파트 가격의 토지거래지정 전후 가격 차이는 5%인 반면, 모형2에서 잠실동의 선정된 아파트단지 가격과 송파구의 선정된 아파트단지 가격은 6%로서, 1%만큼 더 가격차이가 나타났으며, 비허가구역(송파구)의 선정 아파트 단지의 가격이 1%만큼 더 상승하였기 때문으로 분석된다. 이는 비 허가구역 내 대단지 아파트로 수요가 이전되어 가격이 상승하였고, 1% 더 큰 가격 차이가 발생하였다.

이는 수요이전으로 인한 풍선효과 때문인 것 으로 해석할 수 있다. 토지거래허가구역 지정은 허가구역 내에서 직접적인 가격안정의 정책효과 가 있었다. 다만 허가구역 밖에서는 풍선효과의 정책적 부작용이 발생한 것을 확인할 수 있었다.

목차 표목차 ....................................................................................................................ⅳ 그림목차 .................................................................................................................ⅴ 국문초록 .................................................................................................................ⅵ 제1장 서론 ..............................................................................................................1 제1절 연구의 배경.............................................................................................1 제2절 연구의 목적.............................................................................................2 제2장 이론적 고찰 및 선행연구............................................................................2 제1절 이론적 고찰