不動産 관련 租稅가 不動産去來에 미치는 影響 分析硏究 = (A)Study on the Influence of the Real Estate Taxes over Real Estate Transactions

부동산 관련 조세가 부동산 거래에 미치는 영향을 분석했다.

과거 정부는 부동산분야에 다양한 정책을 지속적으로 제시해 왔지만 시장의 정확한 속성을 파악하지 못해 지방은 미분양속에 건설업계는 위기에 빠져 있고, 주택금융은 규제 속에 자가 소유냐 전세냐의 결정을 외부적으로 의존해야 하는 상황에 처해있다. 그리고 민간임대주택사업은 과거의 조세지원수준에서 더욱 열악해져 있는 상황이고, 비대한 공공부문이 민간과 경쟁하는 파행적인 국면에 처해있다. 특히, 참여정부 들어 2003년 10ㆍ29 정책 및 2005년 8ㆍ31 부동산정책 등은 주택시장의 가격안정화를 위한 투기의 차단을 목적으로 부동산 보유 및 양도에 대한 세율을 크게 강화하고 실지거래가액으로 과세표준을 설정하는 등 주택관련 조세를 강화하였다. 일반적으로 조세(tax)는 국가 또는 지방자치단체가 그의 경비 충당을 위한 재정수입을 조달할 목적으로 법률에 규정된 과세요건을 충족한 모든 자에게 직접적인 반대급부 없이 부과하는 금전급부이다. 이는 조세법률주의, 조세평등주의, 신의성실의 원칙의 3가지 기본이념(지침)에 의해 부과되며, 부동산 조세 또한 이러한 이념에 입각하여 적용되고 있다. 이러한 부동산 조세는 거래형태에 따라서 취득세, 임대ㆍ보유세제, 매매ㆍ양도세제로 구분되며 그 유형은 국세와 지방세로 분류된다. 이러한 조세의 기능은 긍정적인 기능과 부정적인 기능으로 구분되며 토지 및 주택시장에서 다양하게 나타난다.

이러한 결과는 국가 및 지방자치단체가 토지시장이든 주택시장이든 간에 시장에서 발생되는 불확실성을 시정하고 토지 및 주택시장의 안정을 통한 시장의 기능을 효율적으로 유지시키기 위한 보조기능을 수행하게 된다. 특히, 부동산 시장의 불확실성의 특성에 따른 정부의 시장개입은 외부효과, 공공재화의 특성에 따라 정당화되지만 다른 한편으로는 또 다른 부동산시장의 사회적 문제를 파생시키는 요인 즉, 정부의 실패(government failure)로 직결되어 시장주의에 입각한 제한된 최소한의 개입을 하고 있다. 한편, 부동산 가격 안정화라는 정책목표를 달성하기 위해 종합소득세 세율인상, 양도소득세 강화, 실지거래가액 기준으로 하는 과세표준의 적용 등 부동산조세 종합특별대책은 집값의 상승을 억제하는데 다소 기여했으나, 현실을 고려하지 않은 과도한 규제 위주의 정책으로 부동산시장의 침체와 재산으로서의 부동산 소유권을 지나치게 구속하는 결과를 초래한 것으로 평가되고 있다. 따라서 부동산 관련 정책변수인 양도소득세 등의 부동산 관련세제의 영향으로 인한 부동산 시장의 영향을 파악하는데 본 연구의 목적을 두고 연구를 진행하였다. 주택과 관련한 조세의 세율인상으로 인한 효과는 양도소득세의 잠김효과와 DiPasquale-Wheaton-Colwell 모형처럼 주택가격의 상승을 초래하게 된다.

그렇다면 이러한 주택관련 조세의 인상이 실제로 주택시장에서 어떻게 나타나는가를 분석하는 것은 향후 주택정책을 시행하는데 있어서 중요한 의미를 가진다고 할 수 있다. 또한 자본주의 시장원리에 입각한 주택시장에 있어서 정부의 개입이 과연 주택가격을 안정화하는데 효율적인가 아닌가를 판단할 수 있는 중요한 자료를 제공할 수 있다. 본 연구에서는 주택관련 조세의 영향이 주택시장에서 주택거래와 주택가격에 어떠한 영향을 미치는지 상관분석을 통하여 분석하였고, 주택관련 세율을 인상한 시점 이후인 2006년부터 2007년도의 주택시장에의 주택거래 현황 및 주택가격의 현황, 그리고 주택건설 실적자료를 이용하여 향후 주택가격에 미치는 영향을 진단하였다. 구체적으로 주택관련 세제로 인한 영향을 3가지로 나누어 실증분석 하였다. 먼저 주택거래의 영향력을 분석하기 위해 건물규모별, 건물거래원인별, 건물용도별로 세분화하여 분석하였으며, 지가와 주택가격의 변화량을 통하여 주택관련 세제의 영향력을 분석하였다. 마지막으로 향후 주택시장의 안정성 향상을 위해서 연도별, 월별, 주택유형별 주택공급에 대해서 그 변화량을 살펴보았다. 분석결과, 부동산시장에 대한 정부의 지나친 획일적 규제는 양도소득세 잠김효과로 인한 주택가격의 상승과 함께 주택시장의 주택공급의 부족, 조세를 소비자에게 전가함으로 인한 물가상승 등 다양한 사회적 문제가 발생되었다.

특히 자본시장에 있어서 지나친 규제는 시장에서 비효율적인 반응이 일어난다는 점이다. 따라서 향후 실용주의 정부의 부동산 정책 중 조세관련 정책을 시행하는 데 있어서 시장의 효율성이 반영되도록 최소의 개입이 필요하다고 할 수 있다. 구체적으로 양도소득세의 감면, 주택건설을 위한 금융지원, 개발규제의 완화 등은 앞으로 주택의 공급을 늘리고 주택가격을 하락시키는 요인으로 작용할 것이다. 특히, 주택가격이 시장의 수요와 공급에 의하여 결정되어 지면 주거서비스의 질이 향상될 수 있으며, 주택가격의 상승과 하락이 정부의 개입정도에 따라서 달라질 수 있다. 하지만 주택시장의 효율성만을 지나치게 강조하면 주택시장에서의 자원배분과 소득계층간의 주거형평성의 문제는 더욱더 심화될 가능성이 높다. 따라서 적절한 주택시장의 반응을 살펴보면서 규제위주의 주택정책을 탈피한다면 주택시장에 있어서 효율성과 형평성을 조화롭게 유지하면서 주택시장 안정과 주거복지 향상의 목표를 달성할 수 있을 것이다.

제 1 장 序 論 1 제 1 절 硏究의 背景 및 目的 1 제 2 절 硏究의 範圍 및 方法 3 제 3 절 硏究의 흐름 4 제 4 절 硏究의 期待效果 5 제 2 장 理論的 背景 및 先行硏究 檢討 6 제 1 절 不動産 租稅 6 1. 不動産 租稅의 意義 및 分類 6 2. 不動産 租稅 現況 7 3. 不動産 租稅의 目的과 機能 11 제 2 절 住宅市場의 政府介入 및 失敗 17 1. 住宅의 特徵과 政府介入 論理와 限界 17 2. 住宅市場의 限界와 政府의 介入 19 3. 住宅市場의 政府介入과 方法 21 4. 政府介入의 失敗와 市場介入의 限界 27 제 3 절 先行硏究 檢討 30 1. 不動産 租稅 關聯 硏究 30 2. 住宅價格 變化와 관련한 硏究 36 제 3 장 不動産 관련 稅制 政策 現況分析 41 제 1 절 不動産 관련 政策 現況 41 1. 主要 住宅政策 特性 41 2. 最近 住宅稅制 관련 政策의 主要 內容 46 제 2 절 政府의 住宅 관련 租稅 效果 53 1. 住宅 관련 稅制의 效果 53 2. 複合的 要因에 의한 住宅市場의 效果 56 제 4 장 住宅 관련 租稅가 住宅價格 및 去來에 미치는 影響 分析 63 제 1 절 分析의 틀 63 제 2 절 데이터 蒐集 및 分析方法 64 1. 데이터 蒐集 64 2. 分析方法 65 제 3 절 住宅 관련 租稅政策의 影響分析 66 1. 住宅 관련 租稅로 인한 住宅去來와 住宅價格 關係 66 2. 住宅 관련 稅制 影響으로 인한 住宅去來 影響力 分析 71 3. 不動産 관련 稅制로 인한 地價 및 住宅價格 影響力 分析 86 4. 不動産 관련 租稅로 인한 住宅建設 影響力 分析 92 제 5 장 結論 및 示唆