부동산경매 참여자의 의사결정특성 분석

부동산경매 참여자의 단계별 의사결정 특성을 분석했다.

부동산경매는 담보가치를 지닌 부동산에 채권자와 채무자간의 분쟁이 발생하면 법원이 채권회수를 목적으로 집행하는 강제처분절차이다. 이런 법적 매각방식에 관한 정보제공의 불확실성이나 권리분석에 관한 부담이 일반인들에게는 장애요인이나 위험으로 인식되고 있다. 이로 인해 법원부동산경매의 위험에 따른 수익률에 대한 기대감은 투자 의사결정에 주요한 사항으로 인식되었다. 이에 본 연구는 부동산경매가 부동산을 취득하고 활용하고자 하는 입찰참여자들에게 다양한 의사결정을 요구하므로 경매절차의 단계별 의사결정특성을 규명하고자 하였다. 부동산경매는 부동산이라는 품목에 관한 이해와 평가가 선행되어야 하고, 더불어 법률적인 권리분석이 병행되어야 부동산의 소유권을 이전받게 되는 거래행위이다. 그러므로 경매부동산을 취득하여 활용하는 투자활동을 하기 위해 고려해야 하는 중요한 의사결정요인이 각 단계마다 다양하게 이루어져야 한다. 본 논문에서는 부동산경매의 입찰참여시에 요구되는 합리적인 의사결정요인을 입찰참여, 낙찰결정, 낙찰가격 결정요인으로 구분하여 분석하였다. 분석의 도입단계는 입찰참여에 저해요인으로 인식되는 내용을 체계적으로 정리하여 입찰참여를 위한 부동산경매의 위험요인으로 구분하였다. 경매 참여를 위한 위험요인을 부동산경매의 내부위험요인, 부동산경매의 외부위험요인, 참여자의 개별적 위험요인으로 분류하고 29개의 3차 하위항목을 선정하여 AHP분석을 하였다.

다음단계로 참여자가 물건을 선정하여 입찰을 결정한 특정의 해당기일에 518건의 경매사례로 낙찰을 결정짓는 요인을 분석하였다. 낙찰여부를 종속변수로 하고 로지스틱 회귀분석으로 낙찰결정을 설명하는 독립변수 17개를 선정하였다. 마지막 단계로 낙찰이 결정되고 낙찰가격이 결정된 주거용부동산 354건을 대상으로 낙찰가격을 종속변수로 하고 경매 내부요인과 경매 외부요인을 19개의 독립변수로 하여 낙찰가격의 결정요인을 분석하였다. 경매참여 단계별 참여자 의사결정요인에 관한 연구 결과는 다음과 같다. 첫째, 부동산경매에 입찰참여를 위해서는 경매의 내부위험요인, 경매의 외부위험요인, 참여자의 개별적인 위험요인이 적절하게 조화되어 입찰의사결정을 한다. 이때 입찰참여자가 통제할 수 있는 범위를 벗어나는 위험요인에 대한 대책이 필요하므로 부동산경매의 입찰참여 의사결정요인을 분석한 내용에서 부동산경매의 외부 위험요인과 참여자의 개별적인 요인가운데 체계적인 위험에 관한 내용들의 영향값이 높게 나타났다. 개인으로서 통제하기 어려운 체계적인 위험요인은 경매부동산을 취득하는 투자활동에도 주요한 의사결정요인으로 작용하고 있음을 나타내는 결과가 나타났다. 둘째, 특정기일에 진행되는 부동산경매에서 낙찰된 사례와 유찰된 사례를 대상으로 낙찰결정요인을 분석한 결과 경매의 내부요인들이 주된 요인으로 작용하여 낙찰이 결정되었다.

경매 내부요인 중 낙찰가율이 높고 채권총액이 많이 설정되어있는 경매부동산이나, 최종낙찰회차가 높고 입찰경쟁률이 높은 경매사건은 낙찰결정에 큰 영향을 받는 것으로 나타났다. 즉, 경매도 부동산거래의 방식이므로 부동산을 취득하는 의사결정에서는 자체의 매각방식인 경매 내부요인을 반영하여 낙찰결정이라는 부동산의 취득행위가 성립된다는 결과를 보였다. 셋째, 낙찰이 결정되어 낙찰가격이 형성된 부동산은 취득방식과는 별개로 부동산의 개별적인 일반적 부동산요인에 의하여 가격이 형성된다. 즉, 낙찰가격을 설명하기 위한 19개의 독립변수 가운데 경매의 외부요인을 설명하는 변수가 낙찰가격 결정요인으로 나타났다. 일반 부동산관련 요인들이 반영되어 경매부동산의 낙찰가격을 결정요인으로 나타나 부동산이라는 품목을 선택하는 단계의 의사결정에는 경매의 외부요인이 반영된다는 결과이다. 이를 정리하면 경매참여자들이 입찰을 위한 단계별 의사결정에서 위험으로 인식하는 체계적인 위험에 대한 태도, 부동산을 취득하는 방식에서 고려해야 하는 경매 내부요인에 관한 내용, 부동산이라는 상품을 활용하기 위한 선택에서 고려하는 부동산 고유의 요인들이 조화되어 부동산경매시장의 참여에 관한 의사결정요인이 형성되는 것으로 분석되었다.

일반 사람들은 경매처분이라는 강제집행방식에 치우쳐, 거래되는 상품이 부동산이라는 사실을 간과한 채 규모가 큰 부동산자산의 거래이고 부동산의 투자방식으로 인식한다. 그러나 부동산을 활용하는 환경이 다양하게 변하여 부동산이 상당한 담보력을 가지는 것이 일반화되었다. 이렇게 담보가치가 증가 된 부동산은 채권ㆍ채무관계에 노출되기 쉽고, 담보된 부동산을 지키거나 나아가 적극적으로 활용하는 능동적인 대처방안이 요구된다. 경매의 입찰참여를 위한 전 과정에 걸쳐서 단계적인 의사결정요인에 관한 연구를 시도하였다. 본 연구를 통해 입찰참여의 각 단계마다 주요하게 인식되는 요인에 따라 고려된 내용들이 입찰참여, 낙찰결정, 낙찰가격의 의사결정에서 각각의 특성요인을 반영하여 부동산경매가 마무리되는 결과를 규명하였다. 본 연구는 경매의 입찰참여자가 진행단계마다 요구되는 다양한 특성을 체계적으로 파악하여 합리적인 의사결정요인과 경매부동산의 낙찰결정요인, 낙찰가격 결정요인에 관하여 분석하였다. 부동산 경매시장이 점차 확대되고 변화하는 상황에서 입찰참여자들의 다양한 의사결정의 요인을 위험요인으로 분류하고, 매각대상물의 특성을 경매의 내부요인과 경매의 외부요인으로 구분하여 의사결정요인을 연구하였다. 이로써 부동산경매의 입찰참여에 관련된 종합적인 의사결정요인을 체계적으로 규명한 것에 본 연구의 시사점이 있다.

목 차 Ⅰ. 서 론 1 1. 연구의 배경 1 2. 연구의 목적 3 3. 연구의 방법 및 범위 4 1) 연구의 방법 4 2) 연구의 범위 5 3) 용어의 정리 6 4. 선행연구 고찰 8 1) 권리분석 관련 연구 9 2) 의사결정 관련 연구 11 3) 매각가격특성에 관한 연구 13 4) 선행연구와 차별성 14 Ⅱ. 부동산경매와 분석모형 16 1. 부동산경매와 환경변화 16 1) 개념과 진행단계 16 2) 부동산경매 환경의 변화 19 2. 의사결정이론과 부동산경매의 위험 27 1) 행동특성이론 27 2) 부동산경매의 위험이론 29 3. 부동산경매와 투자 32 1) 부동산경매와 투자수익률 33 2) 부동산경매와 투자결정 35 3) 부동산경매와 게임이론 36 4. 분석모형의 설계 39 1) 분석모형 39 2) 분석방법 41 Ⅲ. 분석 설계 48 1. 입찰참여 위험요인의 분석설계 48 1) 조사의 대상 및 방법 48 2) 위험요인 변수선정 49 2. 낙찰결정요인의 분석설계 57 1) 분석자료 수집 57 2) 변수선정 60 3. 낙찰가격결정요인의 분석설계 67 1) 표본 선정 67 2) 변수선정 69 Ⅳ. 분석 결과 76 1. 입찰참여 위험요인 76 1) 위험요인의 일관성 검증 76 2) 위험요인의 중요도 분석 79 3) 위험요인의 영향값 분석 86 4) 소결 88 2. 낙찰결정요인 90 1) 기술통계 90 2) 모형의 적합도 91 3) 낙찰결정요인의 분석 92 4) 소결 96 3. 낙찰가격결정요인 98 1) 기초통계 98 2) 상관분석 99 3) 다중회귀분석 103 4. 분석결과 요약 110 Ⅴ. 결 론 112 1. 연