우리나라 不動産 投資會社 制度의 發展方向에 관한 硏究

국내 부동산투자회사 제도의 발전 방향을 연구했다.

우리나라 부동산정책은 1960년대 국가 경제개발계획 시행 이후 개발촉진과 개발제한을 반복하면서 부동산 경기의 과열과 침체에 따라 변화를 거듭해 왔다. 또한 부동산 정책은 국민경제에 미치는 영향이 크기 때문에 정부가 시장보완자 로서의 소극적인 역할보다 적극적인 시장개입정책으로 부동산 경기순환을 주도하면서 경제발전을 선도해 왔다고 할 수 있다. 그러나 1997년 IMF 외환위기 이후 심각한 자산디플레이션 현상을 겪으면서 부동산 거래 및 이용에 대한 새로운 개념 및 정책대안이 요구되었다. 즉, 부동산도 증권처럼 유동화하여 일부 부유계층만이 부동산에 투자하여 자본이득을 취하는 폐해를 예방하고 국민다수가 참여할 수 있는 소액투자자에 의한 간접투자를 유도하여 건전한 부동산거래질서를 형성하고, 부동산을 소유의 개념에서 이용의 개념으로 전환하는 정책 도입이 필요하였던 것이다. 이것이 바로 부동산 투자회사(REITs) 제도였다. 부동산 개발 및 투자는 항상 많은 투자자본을 필요로 한다.

따라서 부동산개발을 위한 건설산업은 안정적인 건설자금 조달을 위하여 분양 가능한 적정한 입지선정이 사업의 성패를 좌우하는 선결과제가 되어 왔으며, 아파트 건축공사 이전에 먼저 공사자금 부터 확보한 후 공사를 시행하는 「선분양 후시공」이라는 아파트 분양 제도로 투기자본에 의해 건설시장이 흔들리는 등 많은 문제점을 안고 있으면서도 우리사회의 일반적인 제도로 자리하고 있는 것이 현실이다. 이런 사정 때문에 정부가 REITs 제도 시행을 예고하자 많은 건설관련 업체들이 REITs 자금과 개발사업을 연계시키기 위하여 앞 다투어 적용방안을 연구하였던 것이다. 그러나 기대를 모았던 REITs 제도가 시행된 지 벌써 1년 6개월이 지났으나, 관련업계에서는 별다른 변화를 느끼지 못하고 있다. 특히 법시행 이전에 REITs제도에 대한 관련업계의 높은 관심과 기대는 오히려 법시행 이후 실망으로 이어지고 있으며, 관련법규는 사문화될 우려마저 있는 실정이다. 물론 부동산 투자회사(REITs)제도는 우리나라에 처음 도입된 제도이므로 일순간에 우리사회의 오랜 관행이나 개념을 혁명적으로 바꿀 수는 없는 것이므로 장기적인 정책으로 발전시켜야 할 것이다.

따라서 부동산 투자회사(REITs) 제도의 이론적 개요와 미국, 호주, 일본 등 외국의 부동산 투자회사 제도를 살펴보고, 우리나라에서 시행중인 부동산 투자회사 제도의 현황을 선행연구논문 및 참고문헌을 통하여 알아본 후 우리나라 REITs 제도의 운영상 문제점과 발전 방향을 제시하고자 한다. 본 연구를 통하여 우리나라 REITs는 아직은 태동단계이며, 현재까지도 건설교통부에서 정식으로 인가 받은 REITs가 없다는 사실에 놀랄 수밖에 없었고 REITs의 근간이 되는 부동산 증권화의 추진에도 다음과 같은 한계가 있음을 발견하게 되었다. 첫째, 현 제도하에서는 현금 흐름을 창출할 수 있는 수익성 있는 부동산 개발 및 개발사업추진이 어렵고, 부동산 경영개념이나 경험이 축적되지 않아 부동산 투자회사나 투자자 모두가 투자수익 실현 가능성에 대한 확신이 없다. 둘째, 부동산 보유자의 입장에서는 부동산의 증권화를 통하여 손쉽게 현금화 할 수 있을 것으로 생각했으나, 부동산을 직접 매각하는 것보다 주식의 발행, 상장 등의 절차가 까다롭고 처분 비용도 많이 소요되어 부동산 증권화를 선호하지 않는다.

셋째, 부동산 거래에는 투기와 불법이 따른다는 사회적 인식이 깊은 상태에서 기존빌딩 등 부동산 가치에 대한 객관적인 평가자료 부족 및 부동산 간접투자에 따른 자산 운용자의 도덕적 해이 또는 경영능력 신뢰 부족 등에 대한 투자자들의 불안 심리를 보완할 만한 구체적인 대책이 부족하다. 따라서, 위와 같은 부동산 투자회사 제도 운영상의 한계를 극복하고 당초 본제도 도입시 기대하였던 부동산 거래의 선진화와 투명성 제고 및 부동산 시장의 안정적인 발전을 도모하면서, 본제도가 조기에 정착될 수 있도록 하기 위해서는 정부의 특별한 정책적 배려가 필요하다고 판단되었다. 즉, 본제도의 조기 정착을 위하여 일정기간 동안만이라도 정부의 특별한 정책적 배려가 필요하다고 판단되는 사항은 다음과 같다. 첫째, 부동산 투자회사의 투자수익 실현 가능성을 확보해 주어야 한다. 투자수익성을 제고 하기 위해서 기업소유 비수익 시설(office)의 유동화 지원, 주택개발 사업, 사회간접자본(SOC) 시설의 개발 사업에 적극 참여할 수 있는 제도적인 지원을 함으로서 부동산투자회사는 물론 투자자들이 투자수익 실현가능성에 대한 확실한 예측이 가능하도록 배려해야 할 것이다. 둘째, 부동산의 유동성 확보를 위하여 기존 부동산의 현물출자 한도를 확대하고 증권발행도 일정기간 용이하도록 법조항을 완화하는 정책적 배려가 필요하다.

셋째, 법인세 및 부동산 관련 세금 면제 등 조세 지원이 이루어져야 한다. 수익성 제고를 위하여 부동산 투자회사와 관련된 법인세 및 취득세, 양도세 등을 일정기간 면제하게 되면 타법인과의 형평성 문제는 제기될 수는 있겠으나 장기적으로는 부동산 거래가 선진화되고 투명화 됨으로서 세원이 명확해지고 확대 될 수 있으므로 한시적이라도 적극적인 조세 정책적인 배려가 필요하다. 넷째, 투자자의 투자심리 안정 및 보호를 위한 여건조성이 필요하다. 그동안 부동산 시장은 투기와 불법적인 방법이 통용되고 있다는 사회적인 인식을 변화시킬 수 있는 여건 조성이 필요하다. 이를 위하여 신뢰할 수 있는 정부기관에 의하여 자산을 운영할 전문 인력을 양성할 수 있는 교육과정과 자격제도를 시행하여 일반투자자들이 자산운영자를 신뢰할 수 있도록 하여야 할 것이며, 부동산 간접투자도 일반 증권투자처럼 투자와 회수가 손쉽게 이루어 질 수 있도록 제도를 보완하고, 특히 투자자가 투자 정보를 쉽게 접할 수 있는 공시제도를 마련하여 부동산 시장의 정보를 인터넷이나 간행물을 통하여 누구나 쉽게 찾아볼 수 있도록 하여 투자자의 판단 기회를 넓혀줄 수 있는 여건 조성을 위한 정책적 배려가 필요하다.

다만, 부동산 가격체계 및 거래체계가 투명하지 못한 우리사회 여건에서 모든 것을 한꺼번에 이룰 수는 없을 것이나, 장기적인 부동산시장 안정 및 발전을 위하여 일정기간을 정하여 위와 같은 특별한 정책적 배려가 선행된다면 REITs 제도는 짧은 시간에 발전될 수 있으리라 판단된다. 당초에는 본 연구를 통하여 부동산투자회사 제도의 이해와 함께 REITs 제도의 발전을 위하여 부동산 개발사업을 중심으로 정책적 대안 제시가 가능할 것으로 판단되었으나 여러 관련법규가 상충되어, 혁신적인 대안을 제시할 수 없는 점과 건설교통부의 정식 인가를 받은 부동산 투자회사가 아직 없어 실증적 면담을 하지 못하여 연구의 한계가 있었음을 아쉽게 생각하며 부동산투자회사(REITs)제도가 조기에 정착되어 부동산 시장의 조정자 역할을 할 수 있길 기대한다.