賃借權保護制度에 관한 硏究 : 주택 및 상가건물 임차권에 관한 판례를 中心으로

주택·상가건물 임차권 보호제도와 관련 판례를 연구했다.

住宅賃貸借保護法이 주택임차권을 강화하여 庶民의 住居生活 安定에 상당한 기여를 하고 있으나, 아직도 住宅賃借大亂이 발생하고 있으며, 賃借人과는 상관없는 賃貸人의 經濟狀況(賃貸住宅에 대한 競賣開始, 擔保提供등)의 악화로 住宅賃借人의 私生活이 公開되고 있는 등 진정한 의미의 住宅賃借人의 住居生活安定이 달성되지 못하고 있고, 商街建物賃借權의 경우도 零細商街建物賃借人의 保護라고하는 당초의 立法目的을 제대로 살리지 못한 채, 立法過程에서 임차인 보호방안들이 상당부분 제외되었으며, 이 법의 合理的 運營을 위한 判例도 정립되지 못한 상태이다. 이에 주택․商街建物賃借人의 實質的 주거안정 및 經濟生活 安定을 위한 방안과 住宅賃貸借保護法에서 정립된 判例중 商街建物賃貸借에 적용될 수 있는 사안을 찾아 현행 商街建物賃貸借保護法의 內容을 구체화하고자, 우선 현행 住宅賃貸借保護法의 主要內容을 관련 判例를 중심으로 살폈고, 商街建物賃貸借保護法의 主要內容은 住宅賃貸借 관련 判例와 비교하여 구체화하였으며, 賃貸借와 관련한 英國의 법정임차권 및 적정차임등록제, 獨逸의 임대차계약해지 제한조항, 가혹조항 및 비교차임, 단계차임제도, 日本의 법정 갱신거절 제한 제도 등을 살펴, 아래와 같은 住宅賃借權 및 商家建物賃借權의 改善方向을 제안하였다.

첫째, 住宅․商街建物賃貸借契約書를 標準化하고 公證하는 경우 賃借人의 單獨申請으로 賃借權登記가 가능하도록 개정하여야 한다. 둘째, 住宅賃貸借에서도 商街建物賃貸借에서와 같이 賃借人이 義務를 성실히 이행하고 있는 한 賃貸借契約更新要求權을 주어야 할 것이다. 셋째, 標準賃貸料槪念을 도입하여 再契約時의 賃貸料增額을 제한하여야 한다. 넷째 住宅賃貸借保護法에 賃借人과 賃貸人의 權利와 義務의 原則을 규정하고, 標準賃貸借契約書에 구체적인 權利․義務의 범위를 정하고 체크리스트를 標準化하여야 할 것이다. 다섯째 商街建物賃貸借의 賃貸人 혹은 새로운 賃借人이 權利金의 原因이 되는 利益(場所的 利益․去來線確保의 利益․設備나 改築등 費用의 利益․許可權)을 享有하는 경우 賃借人이 미처 回收하지 못한 權利金의 利益을 享有하는 자에게 請求할 수 있는 근거조항을 신설하여야 한다. 여섯째 商街建物賃貸借에서 賃借人이 賃借目的의 달성을 위하여 투자한 비용의 환수를 위한 최소한의 영업기간을 보장받지 못한 채 競賣가 이루어진 경우 대항력을 갖춘 後順位 賃借人은 保證金의 반환과는 별도로 競落人에 대하여 投資費 還收를 위한 최소한 기한(5년간)에 대하여는 賃貸借期間이 유효함을 주장할 수 있는 규정을 추가할 필요가 있다. 결론적으로 住宅賃貸借保護法 및 商街建物賃貸借保護法이 民法의 基本原則을 상당부분 배제하여 零細賃借人을 특별히 보호하여야 한다는 사회적 공감에 따라 이루어진 特別法인만큼 賃借人 保護에 충분하지 못한 부분에 대하여는 보다

적극적인 法改正이 필요하며, 특히 商街建物賃貸借는 住宅賃貸借 보다 훨씬 다양한 형태로 賃貸借契約이 체결됨에도 불구하고, 아직 이에 대한 구체적인 判例들이 아직 정립되어 있지 못한 바, 住宅賃貸借保護法에서 축적된 判例들을 零細商人의 保護라고 하는 立法趣旨에 보다 충실하게 再解釋하여 실제 賃貸借에 적용하고자 하는 노력이 계속되어야할 것이다.

第 1 章 序論 . 1 第 1 節 硏究의 目的 1 第 2 節 硏究의 範圍 및 方法 . 5 第 2 章 住宅賃貸借保護法 . 7 第 1 節 住宅賃貸借保護制度의 歷史 7 Ⅰ傳貰制度의 시작 및 社會問題化 7 Ⅱ住宅賃貸借保護法의 制定 및 改正 10 第 2 節 住宅賃貸借保護法의 主要內容 12 Ⅰ適用範圍 . 12 1. 住居用 建物 12 가. 建物의 槪念 12 나. 共用部分의 賃貸借 . 13 다. 住居用의 判斷時期 . 13 2. 兼用建物 14 3. 오피스텔 15 4. 擔保目的으로 住宅賃貸 形式을 취한 경우 . 16 5. 一時使用을 위한 賃貸借 . 17 6. 共有住宅의 賃貸借 關係 . 18 7. 賃貸人이 사실상 所有者인 경우 18 8. 賃貸人이 所有權을 喪失한 경우 20 Ⅱ 對抗力의 要件 . 20 1. 對抗力의 意義 20 2. 對抗力의 取得 21 가. 住宅의 引渡 21 나. 住民登錄 23 3. 對抗力의 內容 30 가. 제3자의 範圍 30 나. 登記簿가 정리되기 전의 분양아파트 賃貸借 31 다. 競賣過程에서의 賃借權의 對抗力 . 31 Ⅲ 賃貸借의 存續期間 保障 . 33 Ⅳ 保證金의 회수 34 Ⅴ 借賃 및 保證金의 統制 34 Ⅵ 賃借權登記命令 35 Ⅶ 少額賃借人의 保護 . 36 第 3 章 商街建物賃貸借保護法 . 40 第 1 節 商街建物賃貸借保護法의 制定 40 Ⅰ 商街建物賃貸借의 法的 性質 . 40 Ⅱ 商街建物賃貸借保護法의 制定 必要性 42 Ⅲ 商街建物賃貸借保護法의 制定 . 44 Ⅳ 商街建物賃貸借保護法 制定에 대한 批判 45 第 2 節 商街建物賃貸借保護法의 主要內容 47 Ⅰ 目的 및 性格 . 47 Ⅱ 適用範圍 47 Ⅲ 對抗力의 要件