부동산 간접투자의 성공·실패요인에 관한 연구

부동산 간접투자의 성공·실패 요인과 리츠·펀드 시장을 살펴보았다.

초저금리 시대를 맞아 오피스텔, 빌딩 등에 투자하는 부동산간접투자에 관심이 커지고 있다. 시중은행 정기 예금금리가 1%대로 떨어져 4~5% 수익이 가능한 부동산간접투자의 매력이 커졌기 때문이다. 부동산간접투자는 적은 돈으로 강남, 시내 등의 산업용 부동산과 연계된 상품을 통해 부동산에 투자하는 방식이다. 부동산 실물을 매입에 운영하는 리츠관련 업무와 PB고객을 대상으로 부동산종합자산관리서비스가 부각되고 있으며, 리츠(Real Estate InvestmentTrusts·REITs, 부동산투자회사)와 부동산펀드(Real Estate Fund·REF) 등 국내 부동산 간접투자시장은 빠른 성장을 지속하고 있다. 리츠는 ‘부동산투자회사’로 불리며 일반 투자자 다수로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 대출상품, 유가증권 등에 투자한다. 여기서 발생하는 임대수익 등은 정기적으로 투자자들에게 배당하고 설립 때 정한 투자 기간(존립기간)이 끝나면 투자대상을 매각해 발생한 이익을 투자자에게 배분하고 청산된다. 부동산펀드 역시 투자자들로부터 자금을 모은다는 원리에서는 리츠와 크게 다르지 않으나 부동산펀드는 은행의 부동산 신탁상품처럼 건설회사 프로젝트파이낸싱(PF)사업에 대출을 해주고 여기서 나오는 이자를 펀드 투자자들에게 지급한다는 점에서 리츠와 차이가 있다.

법적 근거에서도 리츠는 국토해양부 부동산투자회사법에 근거하고 부동산펀드는 금융위원회 자본시장법에 따른다. 각종 매체에서는 ‘부동산간접투자의 수익률이 높다’라는 긍정적인 부분을 알리고 있으나, 실제 일반 투자자들의 체감은 높지 않다. 고수익은 사모위주이며 부동산간접투자는 배당수익을 위한 소극적 투자이기 때문이다. 본 연구의 동기는 국내 부동산간접투자중 일반 투자자가 투자하기 용이한 상장리츠와 부동산펀드에 대한 수익률은 KOSPI고배당주에 투자해서 창출할 수 있는 수익률과 비교했을 때 과연 투자할 만한 가치가 있는 것일까? 하는 의문에서부터 출발하였다. 유가증권시장에서 일반 투자자가 쉽게 거래 가능한 상장리츠와 부동산펀드를 국내로 한정하고 2010년 3월부터 2015년 3월까지 5년의 기간동안 총 14개 종목에 대해 fnguide 재무 데이터를 활용하여 기술적 분석(descriptive analysis)과 샤프 방법 등 전문적인 펀드 성과분석을 이용하였다. 이 과정에서 무위험투자율은 3년만기 국고채 수익률을 활용하였으며, 수익률 상위 6개, 하위 8개 종목의 성공·실패요인을 도출하였다. 이에 본 연구에서 도출된 결론은 다음과 같다.

첫째, 리츠는 빌딩 등 건물 매입 후 임대운영을 통한 안정적인 임대수입 창출의 경우가 수익률이 높았으며, 부동산펀드는 대학기숙사 건립을 위해 일시적으로 설립된 SPC 대출채권에 투자하는 산은건대사랑특별자산1-1등 4개 종목이 압도적인 수익률을 나타냈다. 그 외 개발 및 신축사업에 대한 수익률은 저조하였다. 수익률은 경제상황, 자산의 규모, 운용자산의 형태, 자산의 운용능력 등 다양한 요인에 의해 결정되는 것이다. 그리고 운용기간이 길다고 해서 수익률이 좋게 평가되는 것은 아니며 배당액과 배당수익률, 자산운용의 방법이 높은 수익률에 영향을 미치는 것으로 판단된다. 둘째, 부동산간접투자에 대한 증권화된 투자상품의 다양성과 경영의 투명성, 투자자 보호 등 투자자의 신뢰를 확보하기 위한 방안이 필요하다. 상장리츠 총 5개의 종목 중 2개의 종목이 실적부진, 배임혐의 발생 등으로 거래정지중이였으며, 부동산펀드의 경우 9개의 종목 중 산은건대사랑특별자산1-1등 4개 종목을 제외하고 미분양, 시공회사 법정관리, 소송 등 문제점이 있었다. 주택, 업무용 빌딩에 국한된 기존의 상장리츠에서 임대업의 범위를 호텔, 병원 등 특화된 대규모 임대사업으로 확장하여 부동산시장의 저변을 확대하고 산업전반의 효율성 제고가 필요하다. 수익률분석이 이자율, 물가 등 보다

광범위한 요인을 포함하여 성공·실패요인 분석이 더욱 객관적으로 이루어져야 하며, 부동산간접투자관련 시장이 계속 성장하고는 있으나 그 규모와 속도는 도입초기의 기대에 부응하지 못하고 있다. 부동산간접투자의 안정적인 수익률을 달성하기 위한 제도적인 보완과 많은 연구가 필요하겠다. As per the current ultra cheap money in economy, the real estate indirect investment is increasing for investing officetel and building. The attraction of applicable profit to 4~5 percent for real estate indirect investment has been increased since interest rate for the fixed deposit was decreased to 1 percent. The real estate indirect investment is a investing method through related goods to industrial real estate for downtown with limited capital.

REITs related to managing purchase of real estate and real estate total service for PB client has been emerged. Also, the domestic real estate indirect investment mark is developing rapidly by REITs(Real Estate InvestmentTrusts) and REF(Real Estate Fund). REITs is real estate investment company and invests the real estate, loan goods and securities with multiple funds from private investors. The occurred profit from leasing is distributed to investors regularly. After the investment period decided at establishment is finished, the occurred profit from disposal of investment target is distributed to investors.

The real estate funds is not different from RITs in term of collecting capital from investors, but there is different between the real estate funds and RITs in terms that the real estate similar to real estate investment trust product on bank grants loan to construction company as project financing(PF) and the interest from the loan is distributed to funds investors. For the legal basis, RITs is based on the real estate investment company act by the Ministry of Land, and the real estate funds is followed to capital market act by the Financial Services Commission. The mass media informs the positive point as the profit of real estate indirect investment is high.

However, the satisfaction of investors is not high since the high profit is the private equity fund and real estate indirect investment is the passive investment for the divided income. This study was started from the following question if there is worth the investment comparing between general investors to invest easy listed RITs of the domestic real estate indirect investment and the rate of return for real estate funds based on the investment from stock dividends of KOSPI. This study was limited on easily tradable listed RITs and real estate funds from domestic general investors in the stock market.

Additionally, based on the financial data of fnguide about the total 14 stock items during 5 years from March, 2010 until March, 2015, the descriptive analysis and sharp method as the technical funds material was used for the study. From the above process, the ratio of investment risk free is based on three-year maturities of the treasury bond.The factors of success and failure for 6 high of earing rates and 8 low of earing rate were derived. The conclusions derived from the study are as below. First, RITs shows the high of earning rate by the stable rental income from the lease operation after the purchase of building.

The real estate funds shows the dominant earning rate of 4 stock items, which are ‘산은건대 사랑특별자산1-1’ invested by SPC loan established temporary for dormitory building construction. The rest of earning rates for the development and construction project was low. The earning rates was based on the various factors of economic condition, asset size, invested asset type and Asset management capability. Also, The long management does not effect on the high earning rate. The amount of distribution, dividend rate and method of asset management effects on the high earning rates.

Second, the various of investment items for real estate indirect investment, managerial transparency and investor protection system in necessary for keeping trust of inverstors. 2 stock items of total 5 items on the listed RITs was the transaction suspension due to the poor financial performance and dereliction of duty. For the real estate funds, there were problems with unsold building, legal management and