공공-민간 합동형 프로젝트 파이낸싱 활성화 방안

택지개발지구 공공·민간 합동 프로젝트파이낸싱의 활성화 방안을 연구했다.

부동산개발 사업에서의 일반적 프로젝트 파이낸싱은 특정한 프로젝트로부터 미래에 발생하는 현금흐름으로 담보로 하여 당해 프로젝트를 수행하는 데 필요한 자금 조달하는 금융기법으로서, 우리나라에서는 IMF직후 자산 가치하락, 기업의 신용도 저하 등으로 인하여 기업금융이 어려워지면서 자금조달의 대안적 기법 또는 선진적 기법으로 도입ㆍ활용되어 왔다. 공공-민간협력에 의한 프로젝트 파이낸싱은 당초 사회간접자본 건설에 따른 정부 재정부담 완화 측면에서 민간의 자본과 기술을 활용하기 위해 정부에서 도입하였으며, 최근에는 관련 법령개정을 통해 사회복지시설, 학교 등 부대복합시설 등으로 까지 영역을 확대하고 그 기법도 다양하게 운용되고 있다. 이러한 공공-민간협력에 의한 프로젝트 파이낸싱은 그 성격과 목적, 파이낸싱 사업구조를 달리하여 2001년 택지개발지구에서도 최초 도입하게 되었는데, 이러한 택지개발지구 내 공공-민간합동형 프로젝트 파이낸싱 사업(이하 ‘PF사업’ 이라고도 한다)은 공공부문이 공모를 통해 우수한 사업계획을 제시한 민간사업자와 공동으로 사업을 수행하게 되는 제3섹타형 사업구조로서, 공공부문인 사업시행자는 조성된 특정용도의 토지제공 및 인허가를 담당하고 민간부문은 건축자금을 출자하여 건축, 시공, 시설분양 등의 역할을 담당하게 된다.

택지개발촉진법에 의한 택지개발사업은 토지보상법에 의해 사업시행자에게 수용권이 부여되는 공익사업으로서 그 동안 민간부문에서의 개별 부동산개발과 SOC사업 등에 활용되었던 프로젝트 파이낸싱이 개발사업자 또는 정부의 원활한 자금조달을 강조한 반면 택지개발지구내의 PF사업은 균형적이고 계획적인 개발에 초점을 두고 있다. 즉, 과거의 택지개발방식이 주택의 대량공급을 위한 주택용지 위주의 평면적ㆍ양적 개발방식이었으나 주민의 욕구증대에 따라 도로, 공원 등 기본적인 인프라와 쇼핑, 교육, 문화 등 편익시설이 어우러진 쾌적한 생활공간 조성을 위한 입체적ㆍ질적 개발방식으로의 전환이 요구되었고, 조성용지 매각후 건축을 전적으로 토지매수인에게 맡김에 따라 건축시기 지연으로 인한 초기 입주민의 불편초래, 소규모 필지에 지나친 영리목적의 시설 난립, 편익시설의 상호연계성 부족 등 문제점이 야기되어 택지개발사업 계획단계에서 토지이용계획상 일단의 특별설계구역을 지정, 복합적이고 입체적인 계획적 개발을 도모하고자 2001년 택지개발지구 내 프로젝트 파이낸싱 기법을 도입 추진하게 된 것이다. 2006.9.30 현재 용인죽전 택지개발지구 역세권개발 PF사업을 필두로 총6개의 사업(프로젝트 회사 설립기준)이 공공개발 지구에서 본격 시행되어 민간투자를 활성화하고 우수한 도시 핵심기능 확보와 생활편익시설 적기건설을 통한 주민편익 증대를 도모하고 있다.

그러나, 한편으로 법적·제도적 근거 미비, 초기 PF사업의 경우 대상부지가 상업용 토지임에도 감정가격에 의한 수의계약 공급에 대한 특혜시비, 사업구조 및 절차상의 문제점과 사후관리 측면에서 개선과제가 제기되어 이에 대한 개선노력을 기울이고 있으며. 이러한 문제점은 근본적으로 프로젝트 파이낸싱이 택지개발사업이 공익사업으로서 공공개발지구 내 PF사업도 공공성을 기반으로 하여야 하는 당위성에서 비롯된 것이며, 바로 이점이 민간 부동산 개발에서의 프로젝트 파이낸싱과 구분되며, 공공개발 사업지구 내 특정 구역에서 PF사업이 시행되고 개발사업의 시행자가 PF사업의 사업주로 참여한다는 점이 사회간접자본시설 등의 설치를 위한 민관 협력형 프로젝트 파이낸싱과의 차이점이다. 공공-민간 합동형 PF사업은 공공부문 시행자와 민간사업자, 개발사업지구내 입주민 모두에게 유용한 방식으로서 지속적으로 개선 및 발전시켜 나갈 필요가 있다고 생각하며, 본 연구는 택지개발지구 등 공공개발 사업지구 내 공공-민간합동형 PF사업을 중점 연구 대상으로 한정하여 자금조달 측면이 강조된 기존 연구와는 차별성이 있다.

연구의 주요내용으로는 프로젝트 파이낸싱의 이론적 고찰 및 개요, 부동산개발에 있어 프로젝트 파이낸싱 관련 내용 및 법ㆍ제도, 국내외 프로젝트 파이낸싱 사례에 대한 문헌조사를 하고, 택지개발지구 내 PF사업 도입배경과 성격ㆍ특징, 사업절차와 체계, 현재 추진 중인 사업의 시행사례 및 효과를 살펴보고 사업구조분석을 통해 문제점과 활성화 방안 및 향후 발전방향을 결론으로 제시하였다.