新都市開發의 住宅政策에 關한 硏究 : 水原 靈通地區를 中心으로

수원 영통지구 신도시 개발과 주택정책을 연구했다.

現代都市는 매우 複雜하고 多元化된 都市이며, 都市問題의 性格 또한 複雜한 樣相을 띠고 있다. 대부분의 都市問題는 政府機構를 통해 私的財産의 保護, 社會秩序維持, 그리고 配分的 衡平의 問題를 다루고 있으나 政府의 지나친 介入과 政策失敗의 可能性을 배제하지 못한다. 現代都市의 여러 가지 問題 中에서 住宅問題는 우리사회의 가장 심각한 問題 中의 하나이며, 政府도 이를 解決하기 위해 住宅市場에 直·間接으로 介入하여 解決策을 摸索하고 있다. 일반적으로 住宅問題는 土地供給의 問題에서 오는 住宅供給의 부족과 住宅價格의 높은 上昇率, 그리고 住居環境惡化등으로 크게 區分할 수 있다. 住宅問題를 해결하기 위해 政府는 많은 住宅政策을 樹立하여 施行해오고 있다. 특히 1982年부터 政府가 住宅市場에 直接介入을 통한 주택분양가 規制, 1988年 住宅 200만 호 建設計劃을 發表, 이후 新都市開發을 통한 住宅供給의 향상과 住宅市場의 安定을 위해 지속적으로 努力해오고 있다. 그러나 住宅問題와 관련된 도시문제는 워낙 複雜하고 만성화된 問題여서 적절한 解決策이 나타나고 있지 않는 狀況이며, 오히려 政府의 介入과 新都市開發 등으로 인해 더욱 惡化되는 傾向까지 보이고 있다.

즉 新都市開發로 인해 首都圈의 住宅問題를 緩和하는데 기여한 듯 하였으나 住宅 값 上昇과 政治的 過程 등으로 인해 長期的이고 體系的인 開發計劃 및 制度的 뒷받침이 부족할 뿐만 아니라 地域特性과 將來 新都市의 役割과 機能을 제대로 예측하지 못한 拙速設計로 신도시의 重要한 機能인 自足都市建設에 失敗함으로써 中心都市인 서울의 沈床都市(bed town)로 轉落하였으며 신도시 입주주민과 地域住民間의 葛藤 및 對立을 유발하기도 하였다. 뿐만 아니라 法律整備의 未備로인해 上ㆍ下位 또는 關聯法律 間의 相衝으로 개발에 矛盾을 야기 시키는 사례도 現存하고 있다. 이러한 背景에서 본 硏究는 新都市開發過程의 관점에서 水原 靈通 지구의 開發過程과 住宅政策을 고찰해 보았다. 이에 의하면 新都市開發 住宅政策에도 불구하고 住宅關聯 도시문제가 深化 및 惡化되어 오고 있슴을 알 수 있다. 그리고 政府의 新都市 住宅政策은 住宅問題를 一時的으로 緩和시키는 作用 역할 機能에 불과할 뿐 본질적인 住宅問題와 도시문제를 解決하는 역할을 하지 못하였다는 점을 確認할 수 있다. 이상으로 新都市開發의 住宅政策過程과 관련된 水原 靈通 新都市의 住宅政策問題를 中心으로 비교 분석한 結果를 要約하면 다음과 같다.

첫째, 計劃의 수립과 推進過程에 있어서 政治的 고려와 함께 政策決定이 非民主的이고 拙速的으로 행해졌고 工事도 기록적인 短期間에 이루어져 首都圈일대에 개발된 신도시는 胎生的으로 문제를 안고있다고 볼 수 있다. 首都圈 新都市는 新都市라기 보다 서울의 沈床都市로 서울이라는 도시를 擴張하고 수도권의 過密化를 助長한 結果를 가져왔다. 그로 인해 서울로 출근하는 대다수의 통근자들에게는 交通地獄을 연상시키는 교통문제와, 自然環境의 破壞, 劣惡한 住居環境의 問題 등 많은 都市問題를 야기 시켰다. 둘째, 住宅政策과 관련하여 新都市開發의 根據가 되는 法律의 問題이다. 현재의 宅地開發促進法과 같은 特別法에 의한 新都市開發은 單純한 住宅建設과 이에 필요한 최소한의 부대시설을 供給할 수밖에 없게 되어있어 産業施設을 갖춘 自足都市의 개발은 처음부터 不可能한 것이다. 또한 開發方式에 있어서 全面買收에 의한 公營開發方式은 土地主를 비롯한 住民들과의 葛藤을 유발하고 事業主體에게 토지매수비용에 대한 큰 負擔으로 作用하고 있다. 뿐만 아니라 관련 인근 地方自治團體의 참여와 廣域的 次元의 치밀한 計劃의 缺如로 신도시들이 주변의 無賃乘車 亂開發로인해 주거환경수준이 크게 떨어져 있다. 셋째, 綜合的인 住居環境에 대한 考慮가 부족하다. 住居滿足度는 快適한 住居環境과 生活의 便利性에서 나온다고 할 수 있다.

그러나 대부분의 新都市들은 自然親和的 이지 못하고 土地利用, 住宅類型, 住宅規模가 多樣하지 못하며, 經濟的 합리성과 事業性을 중시한 나머지 快適하고 편리한 都市를 위해 필요한 公共施設用地의 比重이 매우 貧弱하며 그나마 公共施設의 設置가 計劃에 못 미치며 住民들의 入住보다 순위가 지체되는 경향이 자주 發生한다. 新都市開發의 住宅政策에 관한 水原 靈通地區에 대한 사례분석을 통해 알 수 있듯이 住宅政策은 80년대 이후 住宅問題에 대한 認識 擴散 그리고 住宅 200만 호 실시 發表, 적극적인 新都市開發 등으로 인해 政府組織이 住宅政策을 결정·집행함에 있어 과거보다 積極的인 政策을 실시하고 있으나 본질적인 住宅問題의 解決策을 제시하지 못하고 있슴을 알 수 있다. 한편 水原 靈通地區 新都市開發과 住宅政策의 사례분석을 土臺로 해서 정책적 함축을 찾는다면 住宅政策에 대한 計劃過程의 問題點 및 본질적인 住宅問題를 제시할 수 있다. 먼저 住宅政策에 대한 合理的 計劃過程이라는 점에서 대단히 重要하다. 그 이유는 新都市開發을 통한 住宅政策은 만성적인 住宅問題 해결을 土臺로 한 合理的 計劃過程임을 알 수 있기 때문이다. 新都市 開發을 통한 합리적 住宅政策過程을 살펴보면 다음과 같다.

미래의 新都市는, 추진과정에서 中央集權的, 上命下達式의 計劃이 아니라 여유를 갖고 관련 地方自治團體, 專門家의 意見과 住民與論을 충분히 수렴하여 發生 가능한 모든 問題를 최대한 防止한 計劃을 세워서 施行하여야 할 것이다. 뿐만 아니라 新都市開發의 政策에 있어서는, 南北統一 까지도 염두에 둔 國土全體를 놓고 國土의 均衡發展과 都市問題解決 이라는 목표를 위한 큰 그림을 먼저 그린 후 그 그림의 土臺 위에서 新都市開發을 計劃해야 한다. 그러므로 住宅建設은 물론이고 將來 요구되는 機能導入을 위한 留保地의 確保가 可能하고 商業과 業務를 中心으로 한 機能外에 生産ㆍ産業施設 등의 自足機能의 도입이 可能한 ‘新都市開發法’과 같은 별도의 法을 制定하여 都市의 건전한 發展과 주거환경수준을 제고하여야 한다. 아울러 開發方式에 있어서도 公營開發方式과 土地區劃整理方式을 混用하여 두 방식의 長點을 취하거나 民間의 參與를 擴大하고 사업주체에게는 國家次元에서 金融支援이나 資金支援 등을 해주도록 하여야 한다. 다음으로 本質的인 住宅問題 解決方案을 들 수 있다. 주민들의 住居滿足을 위해서, 최대한 지역의 自然을 살리고 자연과 環境에 親和的이어야 하고, 고층아파트 일변도의 劃一的인 개발을 止揚하고 土地利用과 住宅類型, 住宅規模를 多樣化해서 多樣한 사람들이 살아 숨쉬는 都市를 만들어야 한다.

또한 가능한 公共施設用地의 比重을 높여서 住民들의 快適하고 便利한 생활을 도모해야하며, 新都市의 施設에 無賃乘車하는 新都市 주변의 난개발에 대한 對策이 있어야하고, 新都市 주민과 舊 都市 주민간의 葛藤과 乖離의 요소를 예방하는데도 關心을 가져야 한다. 아울러 新都市 개발에 대한 計劃은 着工에서 竣工까지로 끝나는 것이 아니고 入住民의 편리와 주거환경수준을 維持시키고 向上을 도모하여 入住民의 定着化를 촉진하고 단지의 成熟度를 높일 수 있도록 都市管理를 하여야하며 이를 위해서 政府次元의 都市管理機構의 설치도 필요하다. 이러한 着工에서 竣工까지 그리고 入住 後의 관리는 물론이고 新都市 건물의 수명이 다한 후 再 建築에 대한 計劃까지도 포함되는 長期的이고 綜合的인 계획이 수립되어 시행되는 眞正한 신도시, 持續可能한 신도시를 開發하여야 한다. A modern city is very complicated and diversified and the propensity of city development is showed complicated aspects.

Most of city problems are managed by governmental organizations, which deal with the protection of private property, the preservation of public order and the problem of distributive balance. but they may bring excessive governmental intervention and the failure of housing project. Housing is one of the most serious problems in modern cites and governments directly or indirectly intervene in housing markets and try to find solutions to solve the problem. Generally housing problems contain the rapid increasing in housing price, deterioration of environmental circumstances, and the housing shortage, which comes from deficiency in housing land.

Our government has planned the housing projects to solve housing problems. In 1982, the government controlled the price of houses built for sale by the direct intervention of housing markets and announced the plan of building 2 million houses. Through the construction of new towns, the government has continually tried to solve the housing problem and to stabilize the housing markets. However the city problems related to housing problems are originally complicated and deep-seated, so any proper solution doesn't exist until now. The problems are getting worse by governmental intervention and construction of new towns.

The construction of new towns looked like improving housing problems, but it lacked systematic long-pending development projects and systematized supports, owing to the increase of house sale price and the political influence. Overlooking the special circumstances of the areas and providing rough-and-ready plans without precise presuppose also resulted in the failure of building self-sufficient towns, making them only bed towns outside Seoul and causing quarrel and trouble between new towners and local residents. The deficiency of legislation caused conflict with other laws related to Housing Construction Expediting Law and still makes problems in the development.

With this study background, this is the study of the development process of Young-Tong area in Suwon city and the housing project. In spite of the housing project of new towns, we can know that the town's problems are getting worse and deeper. The the town's housing project by government has seemed to decrease a housing problem temporarily, but we can know that it didn't serve as a good role to solve fun