중국 부동산등기제도에 관한 연구

중국의 부동산 등기제도 형성과 개혁 과정을 고찰했다.

부동산등기제도에 관하여 중국은 1929년(중화민국시기)에 관련 법령을 제정하였다. 그 때에 토지를 핵심으로 중국의 부동산등기제도를 세워졌다. 1949년 중화인민공화국이 건립한 후 중화민국시기에 세웠던 모두의 관련 제도를 폐지하였고 이를 대신하여 1950년에 제정한 중화인민공화국토지개혁법(中华人民共和国土地改革法)을 시행하였으며 사회주의제도에 있어서 토지에 대해 공유제개혁을 시행하였다. 그러나 경제의 발전에 따라 공유제 체계에서 토지나 건물의 이전이 어떻게 진행해야 하는지가 문제되었다. 이를 해결하기 위해서 1978년부터 중국정부가 부동산에 대해서 개혁을 시작하였다. 1978년에 토지의 종류에 따라 각 등기부서를 설립하였다. 1994년에 공포하였던 도시부동산관리법이 처음에 토지사용권제도와 주택소유권제도를 확립하였다. 1995년에 국가토지관리국(国家土地管理局)이 토지등기규칙을 제정하였고 법에 의해서 토지의 권리에 대해서 등기하여야 한다고 규정하였다. 1998년에 국토자원부(国土资源部)가 성립하였고 전국 농촌에 있는 농용지에 대해서의 조사가 기본적으로 완성하였지만 대부분 지역이 여전히 조사를 못하였다. 2007년에 제정하는 물권법이 처음에 국가가 전국의 부동산에 대해서 부동산통일등기제도를 시행한다고 규정하였다. 그러나 세부적인 규정의 결핍되므로 2013년에 개최했던 국무원상무회의에서 부동산통일등기제도를 건립하여야 한다고 건의하였다.

그 후에 부동산통일등기제도를 시행하기 위해서 2014년에 부동산등기임시시행조례를 제정하였고, 2016년에 부동산등기임시시행조례의 실시세칙을 제정하였다. 이렇게 중국 현대적인 부동산통일등기제도를 시행하게 된다. 새로운 부동산등기제도의 시행은 중국 부동산등기제도의 개혁이라고도 할 수 있다. 그러나 개혁의 과정에서 불가피하게 문제를 당할 수 있다. 이 논문이 주로 중국부동산등기제도의 4가지 문제를 중심으로 중국부동산등기제도의 문제점에 대해서 논술할 것이다. 즉, 부동산등기기관의 흩어져 있는 문제, 부동산등기제도에서의 등기심사 문제, 부동산등기기관의 배상책임 문제 및 타인명의에 의한 주택매매의 문제 4가지 점에 집중하여 논의를 전개할 것이다.

關於不動产登記,中國早在20世紀20年代末,卽民國時期就制定了中華民國法典,建立了以土地爲核心的不動产登記制度。新中國成立後民國制度被廢除,取而代之的是於1950年制定的《中華人民共和國土地改革法》,對社會主義下的土地進行公有制的改革。 但隨著經濟的發展原公有制體制下的制度已不能適應市場經濟的發展,於是在1978年按照土地的不同用途分別建立不動产登記部門。1994年頒布的《城市房地产管理法》,首次以法律的形式確定了國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。1995年,國家土地管理局發布了《土地登記規則》,明確規定依法對土地權利進行登記。到1998年國土資源部成立時,全國農村範圍內農用地調査基本完畢,但多數地區沒有發證。 2007年頒布的物權法,首次規定了國家對不動产實行統一登記制度。並提出統一登記的“機構、範圍、辦法等,由法律另行規定”。但由於缺少細則上的規定,不動產統一登記一直未能實施。2013年11月20日召開的國務院常務會議決定,整合不動產登記職責、建立不動产統一登記制度。由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動产統一登記職責,基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。隨後一年,在2014年11月頒布了不動产登記暫行條例,並於2015年3月實施。2016年1月,國土資源部頒布並實施了不動产登記暫行條例實施細則。這壹系列的改革政策,可以說是在猛烈地加速統一不動产登記。但在這樣的加速改革中也遇到了很多棘手並且難以解決的問題。 首先,由於過去登記制度的根深蒂固,在統一不動产登記制度實施開始便遇到了很多不適。比如,各個部門之間如何協調以及如何整合成了急需解決的問題。登記機構的不統一不僅給統一登記工作帶來了麻煩,同時也給登記權利人帶來了諸多不便。 其次,在登記審査制度上,我國立法究竟采取的是何種審查模式並無明確規定,學術界更是對此爭論不休。這使得登記人員在行使登記業務時遇到了諸多難題。 第三,在登記機關賠償責任的問題上,而我國需要明確錯誤登記的概念,錯誤登記的歸責原則,錯誤登記的賠償範圍,並且需要保障賠償資金來源而要設立相應賠償基金。 第四,關於借名買房,在實際操作中,對此類事件缺乏統一的判斷標准因此也出現了法院對同一事件的不同審判結果。 最後,以上論文僅僅從四個方面對中國不動產登記的問題進行了簡單的論述,並不能夠完整並詳細的論證不動產登記制度中存在的問題。但希望能夠藉此爲事務界提供一點微薄的參考價值。