부동산개발 프로젝트 파이낸싱 제도의 문제점 분석과 발전 방안

부동산 개발 프로젝트 파이낸싱 제도의 문제점과 개선 방안을 분석했다.

As nation's economy began to suffer from the foreign exchange crisis in 1997 and the following IMF bail-out program, our domestic real estate markets fell into a rapid recession, while companies were pressured to raise their BIS capital ratios by selling out their real estate reserves.

Soon in 1998, the Korean government rearranged 'The Regulations of Financial Institutions' Loan Services' and had 'The Trust Business Law' rewritten to allow the financial institutions to finance the real estate development projects in an effort to support the financial institutions suffering from the economic recession and their limited loans to non-performing companies as well as the construction companies desiring to lower their the debt ratios through separation of real estate development from construction works.

Later, as nation's economy recovered to grow, increasing the demands for houses, the real estate development project financing began to grow explosively enough to be established as a model real estate development financing system.In such a process, however, the barrier against new developers was lowered enough to encourage numerous real estate brokers and landowners to be engaged in real estate development projects, taking advantage of the project financing system.

Thus, while they were competing with each other to secure the limited real estates first, land prices rose remarkable, overheating the real estate markets undesirably.As a result of analyzing the project financing cases underway, it was found that the majority of them had been determined not based on a precise analysis of the projects to the cause of the project financing system but depending on constructors' financial or security competence.

Moreover, since constructors should take over every substantial construction risks, they may well fall into non-performing businesses in case of a real estate market recession, and then, a constructor's bankruptcy would result in chained bankruptcies.With such basic conceptions in mind, this study was aimed at reviewing the ways to restructure the project financing system, distribute the project risks, readjust the timing of project financing and reinforce its conditions, while suggesting the ways to promote specialized consulting agencies and recruit professional manpower, increase the housing sites supplied in a public development mode, strengthen the cooperation between domestic and foreign financial institutions.

1997년 IMF 외환위기가 시작되면서 국내 부동산시장은 급격한 침체를 겪게되고 각 기업들은 비업무용부동산 매각을 통한 자기자본비율 상승 압력을 받고 있었다. 이에 따라 정부는 1998년 금융기관 여신운용규정과 신탁업 법을 개정하여 금융기관의 부동산개발사업에 대한 프로젝트 파이낸싱을 가능하게 함으로서 경기침체와 부실기업에 대한 대출제한 등으로 자금운용에 어려움을 겪고 있는 금융기관과 시행/시공의 분리를 통한 토지매입자금 부담을 덜어 부채비율 감소를 원하는 건설사들에게 새로운 활로를 열어주게 되었고 경제성장과 주택시장의 수요가 더해지면서 매년 폭발적인 성장을 거듭하는 대표적인 부동산개발금융으로 자리를 잡았다.그러나 이 과정에서 시행사 설립의 진입장벽이 너무 낮아 전국적으로 대다수의 부동산중개업자 및 지주들이 프로젝트 파이낸싱제도를 활용하여 직접 사업시행자로 진출하였고 이들이 한정적인 양질의 사업토지를 경쟁적으로 선점하려고 경쟁하다보니 지가 상승과 부동산 과열현상을 초래한 부정적인 면도 없지 않았으며, 또한 현재 국내에서 시행되고 있는 프로젝트 파이낸싱 사례들을 분석해 본 결과 대다수 프로젝트 파이낸싱들이 본래의 취지처럼 사업에 대한 정확한 분석과 사업타당성을 토대로 결정되는 것이 아니라 시공사의 책임시공 담보능력에 의존하여 결정되다

보니 실질적인 사업위험을 시공사가 대부분 부담하게 되는 구조로 되어 있어, 부동산 경기 침체 등으로 인한 사업 성과 저조시 시공사 부실과 시공사의 연쇄 도산으로 이를 수 있는 문제점이 발견되었다.본 논문은 이와 같은 부정적인 면과 문제점 해결 방안으로 기존 프로젝트 파이낸싱 구조의 개선과 사업위험 분담, 프로젝트 파이낸싱의 시점 및 요건의 강화 등의 제도개선안과 전문컨설팅기관 및 전문인력의 확보, 공영개발방식의 택지공급 확충, 외국금융기관과의 연계 등 몇 가지 활성화 방안을 제시하였다.