競賣에 있어서 住宅賃借人의 法的 地位에 관한 硏究

주택 임차인의 경매절차상 권리와 보증금 보호를 연구했다.

社會政策的인 차원에서 社會的, 經濟的으로 열악한 零細民의 住居生活의 安定을 보장하기 위하여 住宅賃貸借保護法이 制定 施行되었고, 그 후 임차인의 보호를 확대 강화하는 방향으로 개정이 이루어지면서 오늘에 이르고 있다. 이러한 住宅賃貸借保護法의 두 가지 核心的인 내용은, 賃借權의 存續保護에 관한 것과 賃借權의 財産權保障에 관한 것으로 요약할 수 있다. 전자는, 住居用 建物의 賃借人이 주택의 引渡와 住民登錄을 마칠 것을 요건으로 하여 제3자에 대해 대항력을 가질 수 있으며, 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기명령을 두어 임차인의 보증금을 보호하는 것이 그것이다. 한편 후자는, 보증금 중의 一定額을 다른 擔保物權者보다 우선하여 변제 받을 수 있는 최우선변제권이 인정된다는 점과, 위의 요건과 確定日字를 갖춘 賃借人은 競賣 등의 경우 後順位權利者 기타 債權者보다 우선하여 保證金의 優先辨濟를 받을 수 있는 權利를 인정하고 있다는 점을 내용으로 한다. 유럽과 日本 등 세계 各國의 立法例도 건물의 賃貸借에 관하여 賃借權의 存續의 保障과 借賃의 統制를 통하여 賃借人을 保護하고 있는 점은 우리나라와 공통된다.

그러나 우리나라 住宅賃貸借保護法은 여기에서 한 걸음 더 나아가 일정한 요건을 갖춘 賃借人에게 賃貸借 目的物의 換價代金에서 優先辨濟를 받을 수 있는 權利를 인정하고 있어 그 유래를 찾아 볼 수 없을 정도로 住宅賃借人을 강하게 보호하고 있다. 住宅賃貸借保護法은 社會保障의 政策的 차원에서 國民의 住居生活의 安定을 보장하기 위하여 立法된 것이다. 따라서, 주택임차인의 일방적 보호에만 치우쳐서는 안되며, 落札人과 擔保物權者 및 일반채권자 등의 이익과 적절히 調和를 이루면서 住宅賃借人을 保護해야 하는 것이 중요하다. 종전 구 民訴法 第605條에서는 傳貰權과 賃借權의 消滅與否를 競落許可決定日(競落期日)까지로 정하고 있으므로 入札期日 전에는 權利申告 및 配當申請을 하지 않아 應札人들이 不動産에 대한 선순위 賃借人 등 예측할 수 없는 불이익을 당할 우려가 많았다. 그러나 새로 制定된 民事執行法 第84條에서는 첫 매각기일까지 配當要求를 해야 된다는 배당요구 終期를 公告함으로써 입찰기일 이전에 확정하도록 하였다. 따라서 對抗力 있는 先順位 賃借人의 配當要求 撤回로 競落者의 피해를 입는 상황을 방지할 뿐만 아니라 執行節次의 遲延을 防止해 債權者는 보다 빠른 債權回收를 할 수 있고 악덕 권리관계인이나 無許可 競賣브로커들의 활동이 줄어들어 경매시장의 透明性 確保가 强化되었다.

그러나 賃借人이 抗告를 하려면 落札貸金의 일부를 保證金으로 납부하고 棄却되면 이 金額을 받을 수 없으므로 抗告의 남발을 막을 수는 있으나 이 制度가 오히려 억울한 賃借人의 抗辯을 가로막는 역할을 할 우려가 있으므로 임차인을 위한 保護裝置를 마련해야 할 필요성이 있다. 또한 住宅賃貸借 保護法에서 少額賃借人의 우선 취득할 수 있는 保證金이 住宅價格 引上과 傳貰保證金 引上에 부합하지 않아 現實性이 缺如되어 있고 庶民의 住居生活 安定에 미흡한 점이 있어, 차후 住宅賃貸借保護法 改定時 賃借人에게 優先 辨濟되는 少額保證金이 상승되어야 할 것이다. 우리의 현실은 아직 주택난의 해소에 미흡한 상태이기 때문에 住宅賃貸借保護法상의 賃借人 保護가 强化되어 오는 추세라 할 것이다. 그러나, 賃借人의 一方的인 保護를 위하여 부동산競賣節次에서 다른 擔保權者와 債權者를 희생시키는 제도는 재고의 여지가 있다 할 것이다. 執行法院은 賃借人 保護와 그 외 다른 채권자들의 利害의 상충을 조정하고 執行節次進行의 명확성을 위하여 사실문제의 確定을 정확히 하여야 한다. 그러나 住宅賃貸借保護法의 不完全한 公示方法으로 인하여 특히, 少額保證金賃借人으로 配當 要求한 경우에 있어 최우선변제를 인정해야 할 것인가, 保證金의 減額 등의 脫法行爲는 없었는가 등의 사실문제를 確定하는 것은 매우 어렵다.

그러나 가능한 범위에서 진정한 利害關係人의 保護에 전력해야 할 것이며, 制度的으로 賃借保證金의 公示方法 등의 개선을 통하여 入札節次의 安定性과 信賴性을 보장하는 것도 또한 앞으로의 硏究의 대상이라 할 것이다.

第1章 序 論 8 第1節 硏究의 目的 8 第2節 硏究의 範圍와 方法 11 第2章 住宅賃貸借保護法의 賃借人의 一般的 保護 14 第1節 住宅賃貸借保護法의 適用對象 14 Ⅰ. 住居用建物의 意義 14 Ⅱ. 住居用建物의 基準時期 15 Ⅲ. 兼用住宅 16 第2節 住宅 賃借人의 對抗力 19 Ⅰ. 對抗力의 意味 19 Ⅱ. 對抗力의 取得要件 및 人的範圍 20 Ⅲ. 競落人에 대한 對抗力 主張 22 第3節 住宅賃借人의 保護方法 28 Ⅰ. 住宅賃借人의 優先辨濟權 28 1. 意 義 28 2. 優先辨濟權의 要件 28 3. 優先辨濟權의 內容 40 Ⅱ. 少額保證金賃借人의 最優先辨濟權 50 1. 意義와 法的 性質 50 2. 最優先辨濟權의 成立要件 51 3. 最優先辨濟權의 內容 55 第3章 押留開始와 住宅賃借人의 保護 59 第1節 押留節次에서의 住宅賃借人의 地位 59 Ⅰ. 競賣開始決定 59 Ⅱ. 利害關係人으로서의 住宅賃借人 60 1. 利害關係人의 意義와 範圍 60 2. 賃借人이 利害關係人이 되는 경우 61 3. 利害關係人으로서의 賃借人의 權利 62 第2節 執行節次에서 住宅賃借人의 權利 63 Ⅰ. 執行節次에서 住宅賃借人 權利의 行使方法 63 1. 序 說 63 2. 權利申告 64 3. 配當要求 65 4. 配當要求의 效果 67 Ⅱ. 先行 競賣節次의 住宅賃借人의 後行 競賣節次에서의 地位 68 1. 問題의 提起 68 2. 學說 및 判例 68 第4章 入札 節次에 있어서의 住宅賃借人의 地位 72 第1節 入札의 準備 및 進行節次에서의 住宅賃借人의 地位 72 Ⅰ. 入札의 準備 및 進行 72 Ⅱ. 現況調査報告書上 賃貸借調査의 明確性 72 1. 現況調査報告書