시장정비사업 입주자모집승인 조건에 대한 문제점 및 개선방안

시장정비사업의 입주자모집승인 조건과 매도청구 개선방안을 연구했다.

재래시장은 인구의 증가, 교통수단의 발달, 대형할인점의 등장, 인터넷쇼핑몰의 전자상거래 증가 등으로 본래 기능이 약화되고 있다. 대부분 주거지역 인근에 위치한 재래시장은 대형 판매점과의 경쟁체제로 탈바꿈하여야 하며 노후된 시설의 현대화에 대한 필요성이 제기되고 있다. 재래시장의 현대화를 위한 시장정비사업은 주택 또는 건축물을 분양하려는 사업부지의 소유권확보가 필수적이며 이는 매도청구제도를 활용하고 있다. 본 연구의 목적은 시장정비사업의 사업부지 소유권을 확보하기 위한 수단으로 매도청구제도를 활용한 입주자모집승인 조건을 개선하여 다양한 개발과 사업수지 개선으로 재래시장의 현대화사업을 활성화시키기 위함이다. 시장정비사업의 4개 사업장을 대상으로 사업시행인가일로부터 입주자모집승인 일까지의 매도청구 소요기간을 분석하여 이에 대한 기회비용과 순수사업비에 대한 부담비율을 비교 분석하였다. 입주자모집승인을 위해서는 조합설립 미동의자의 토지소유권을 확보하여야 하는데, 매도청구 및 청산대상이 많을수록 매도청구 소요기간이 길어졌다. 사례조사 결과, 시장 재건축조합사업의 매도청구 소요기간은 평균 593일로써 사례‘B’의 일반 도급사업보다 2.2배 의 시간이 소요되었음을 확인할 수 있었다. 또한 매도청구 소요기간과 관련된 입주자모집승인 조건에 대하여 분석하였다.

매도청구권 행사로 소유권을 확보할 수 있는 방안이 시행자인 시장정비사업조합에서 주상복합건축물 또는 상가복합건축물을 건설하느냐에 따라 입주자모집승인 조건에 대한 법률이 달리 적용됨으로써 이로 인해 발생되는 불합리한 문제점을 도출하였다. 준주거지역 및 상업지역에서의 300세대 미만의 주상복합건축물(도시형생활주택+상가)은 건축허가 대상이지만, 입주자모집절차는 「주택공급규칙」의 적용을 받고 상가복합건축물(오피스텔+상가)은 「건축물분양법」의 적용을 받는다. 시장정비사업은 「도시정비법」을 준용하여 시행하고 있으나, 소유권을 확보하기 위한 수단으로 매도청구 관련 입주자모집승인은 「도시정비법」의 적용을 받지 못하고 있다. 즉 주상복합건축물의 입주자모집승인 조건은 「주택공급규칙」에 의거 매도청구권 행사로 조건부 승인을 받을 수 있고, 상가복합건축물은 「건축물분양법」의 적용을 받아 조건부 승인을 받지 못하고 확정판결을 받아야만 소유권을 확보할 수 있다. 이는 법률적인 제도의 미비점으로 지적할 수 있으며, 이에 대한 개선방안으로 시장정비사업조합도 도시정비사업조합과 동일하게 법 적용이 되어야 할 것이다. 따라서 시장정비사업조합도 「건축물분양법」의 토지소유권확보의 예외조항에 포함시키는 방안과 또는 「도시정비법」에 시장정비사업을 포함시키는 방안의 법률적인 제도개선을 제시하였다.

시장정비사업의 재건축조합사업은 장기간의 시간과 비용을 부담해야 하므로 이러한 비용을 줄이기 위하여 사업기간을 단축할 수 있도록 관련 법률을 정비하여야 할 것이다. 향후 연구과제는 매도청구 소요기간동안 미동의자와 협의되는 시가에 대한 실질적인 합의금액을 당사자가 아닌 제3자가 알 수가 없어 사례조사에 한계가 있었으며, 매도청구비용과 시간이 사업수지에 미치는 영향을 세부적으로 분석 및 연구할 필요가 있다.

1. 서론 01 1.1 연구의 배경 및 목적 01 1.2 연구의 범위 및 방법 03 1.3 선행연구의 고찰 06 1.3.1 재래시장 재건축 개선방안에 관한 선행연구 07 1.3.2 매도청구에 관한 선행연구 09 2. 시장정비사업의 이론적 고찰 11 2.1 시장정비사업의 개요 11 2.1.1「전통시장특별법」의 개요 11 2.1.2「도시정비법」의 개요 13 2.1.3 시장정비사업의 개요 16 2.2 시장정비사업의 추진절차 17 2.2.1 시장정비사업 추진단계 19 2.2.2 시장정비사업 시행단계 22 2.2.3 시장정비사업 완료단계 28 2.3 매도청구제도 32 2.3.1 매도청구권의 개요 32 2.3.2 매도청구권의 행사 절차 34 2.4 시장정비사업의 복합건축물 입주자모집승인 조건 및 절차 36 3. 시장정비사업의 사례분석을 통한 문제점 분석 39 3.1 사례연구 대상의 조사개요 39 3.2 시장정비사업의 사례분석 41 3.2.1 사례분석 개요 41 3.2.2 사례 A 43 3.2.3 사례 B 47 3.2.4 사례 C 50 3.2.5 사례 D 53 3.3 시장정비사업의 사례에 대한 문제점 및 종합분석 56 4. 복합건축물의 입주자모집승인 조건의 개선방안 61 4.1「건축물분양법」의 입주자모집승인 조건의 개선 62 4.2「도시정비법」의 입주자모집승인 조건의 개선 64 4.3 현행 문제점에 대한 개선방안 종합 65 5. 결론 67 5.1 연구의 요약 및 결론 67 5.2 연구의 한계 및 향후 연구 과제 68 참고문헌 69 국문초록 71 ABSTRACT 73