도시 및 주거환경정비법상 매도청구권에 관한 연구 = (A)Study on the right of claim for sale under the 'act on the maintenance and improvement of urban areas and dwelling conditions for residents'

재건축사업에서 매도청구권의 행사와 제도 개선을 검토했다.

2003. 7. 1. 도시 및 주거환경정비법이 시행되면서 과거 민간사업의 성격을 가졌던 재건축사업이 재개발사업과 같은 공법적 통제를 받게 되었다. 재건축사업에서는 재판절차를 통하여 매도청구권을 행사함으로써 미동의자의 소유권을 확보한다. 그런데 이는 시간이 많이 걸리고 선순위 권리제한등기를 그대로 인수하여야 하는 등 소유권확보 방법으로서는 매우 불완전하다. 매도청구권 행사는 ‘조합설립 직후 지체 없이’ 하여야 하는데 그 행사시점이 지나치게 일러 미동의자로서는 재건축사업에 대한 정보가 없는 상태에서 재산권을 침해당하게 되고, 사업시행자 입장에서는 사업초기에 자금 부담을 하게 되는 문제가 있다. 또한 동법 제47조에 따른 현금청산제도와 중복된다. 그렇다면 재건축사업에서 법령의 개정을 통해 매도청구의 행사시점을 늦추거나 혹은 매도청구제도를 폐지하고 이를 동법 제47조의 현금청산제도로 단일화시켜야 할 것이다. 다만 매도청구소송의 확정시까지 조합이 소유권을 취득하지 못하는 문제가 있는바, 사업진행을 위해서는 조합이 제1심 판결 후 매매대금을 공탁하고 행정청으로부터 관리처분계획이 인가·고시되었다면 철거가 가능하다는 특별규정을 둘 필요가 있을 것이다. 매매대금은 개발이익이 포함(판례)된 시가(時價)로 하게 되어 있으나 개발이익의 개념이 불명확하고 시가보상의 기준이 마련되어 있지 않아 정당한 감정평가가 이루어지고 있지 못한 실정이다.

영업손실에 대한 보상금 지급 규정이 없다는 점도 문제이다. 사업구역 내에 건축물 또는 토지 중 어느 하나만 소유한 자는 조합원이 되지 못하고 무조건 매도청구를 당하게 되는데 이 점은 재개발사업과 그 실질이 같은 단독주택 재건축사업에서 특히 문제된다. 이들에게도 조합원 자격이 부여되도록 법 개정을 해야 할 것이다.

제1장 서 론 제1절 연구목적 제2절 연구의 계기 제3절 논문의 구성 제2장 매도청구권에 관한 일반적인 고찰 제1절 매도청구권 서설 Ⅰ. 매도청구권의 의의와 필요성 1. 의의 2. 필요성 Ⅱ. 집합건물법 및 도시정비법의 규정 Ⅲ. 매도청구권제도의 위헌 여부 1. 집합건물법에 대한 판례 2. 도시정비법에 대한 판례 제2절 도시정비법상 정비사업의 종류와 특색 Ⅰ. 정비사업의 종류와 시행자 Ⅱ. 강제가입제와 임의가입제 Ⅲ. 임의가입제와 매도청구 Ⅳ. 재건축사업의 연혁 Ⅴ. 분양미신청자에 대한 현금청산 Ⅵ. 도시정비법 제정의 경위 제3절 매도청구 제기의 시점 Ⅰ. ‘재건축결의’와 ‘조합설립동의’의 동일시 Ⅱ. ‘재건축결의’를 세부 단계로 구분 Ⅲ. 조합설립 직후의 소제기 Ⅳ. 구 주택건설촉진법의 규정 제4절 정비사업별 소유권 취득 시기와 방법 Ⅰ. 재건축사업의 경우 1. 조합설립 직후 및 분양신청기간 만료 이후 2. 재판절차 Ⅱ. 재개발 및 도시환경정비사업의 경우 1. 분양신청기간 만료 이후 2. 수용절차 Ⅲ. 소유권취득 시기 도해 제5절 매도청구권 행사의 절차 Ⅰ. 매도청구권의 법적 성질 Ⅱ. 매도청구권 행사의 방법과 효과 Ⅲ. 집합건물법 제48조의 준용 Ⅳ. 매도청구의 전제조건 1. 유효한 조합설립동의 2. 대법원 판례 - 조합설립인가처분의 적법성 3. 조합설립결의의 소송대상 여부 4. 표준동의서의 유효성 여부 5. 소위 ‘백지 동의서’의 유효성 여부 6. 공란을 보충하여 인가받은 경우 Ⅴ. 최고(촉구) 1. 최고의 의미 2. 최고권자 3. 최고의 시기 4. 최고의 방식 5. 최고의 도달 6. 최고에 대한 회답