公營宅地開發의 發展方案에 관한 硏究 : 참여자간 이해관계 증진방안 중심으로

공영택지개발의 제도적 성과와 참여자 간 이해관계 개선방안을 연구했다.

택지개발은 급격한 인구와 산업의 도시집중, 도시성장의 과정에서 발생한 심각한 주택부족과 주거빈곤의 문제를 해결하기 위하여 도시주변지역의 이용도가 낮거나 미개발의 토지를 도시용지로 전환하여 주택건설용지, 공공시설용지 등을 공급하는 일련의 부가가치 창출의 과정이다. 1934년 조선시가지계획령에서 근대적 도시관리 및 개발제도가 출발하여 1970년대 말까지는 토지구획정리사업이 개발의 주역을 담당하였다. 그러나 토지구획정리사업은 개발이익의 지나친 사유화, 주변지역의 지가상승, 공공시설의 불충분한 설치 등에 의한 도시환경수준 저하 등의 문제점이 지적되었다. 1980년에는 지가급등으로 인한 사회혼란의 문제를 해소하기 위하여 택지개발촉진법을 제정하여 택지개발예정지구 지정에 의한 택지개발로 저렴한 택지의 대량공급, 공공시설용지의 효율적인 확충, 개발이익의 공적 환수 등에 많은 기여를 하였다. 그러나 공영택지개발도 중앙정부 중심의 사업지구 선정, 사업시행주체의 편중, 토지취득의 비자발적 강제, 개발계획의 다양성 결여, 기반시설 비용부담원칙 미정립, 투기억제의 한계 등의 문제점이 지적되고 있다. 특히 1994년 지방자치제의 실시 이후 주민의 참여요구와 지방자치단체의 역할증대 요구가 크게 늘어났다. 이러한 과정에서의 택지개발을 둘러싼 이해관계자의 갈등양태에 대한 경험적 분석을 바탕으로 참여자 모두의 만족수준을 높일 수 있는 방안을 모색해 보고자 하였다.

토지소유자 등과 사업시행자와의 관계에서는 토지소유자 등의 참여요구에 부응하고 토지의 강제취득에 대한 저항을 개선하기 위한 방안으로 사업지구 규모에 따라 두가지 발전방안을 모색해 보았다. 간선시설부담이 상대적으로 적은 100만㎡ 이하의 소규모 택지개발사업에서는 매수?환지 혼합방식, 대규모 택지개발사업에서는 절차적으로 간편하고 적용이 용이한 방안으로 토지보상금 일부를 토지상환채권으로 보상후 개발이 완료된 조성토지로 상환하는 방안이다. 지방자치단체와 사업시행자와의 관계에서는 간선시설부담의 합리성 제고를 위한 방안으로 지역종합발전계획 수립을 바탕으로 기반시설 설치규모?분담기준을 정립한 후 개발행위를 민간부문과 공공부문에 적절히 배분하는 방안이다. 현행의 택지개발이 지역계획과 연계되지 못하고 도시의 불균형적 성장과 기반시설의 확충이 적기에 이루어지지 못함은 물론, 설치비용을 체계적이고 효율적으로 조달하지 못하고 사업시행자에게 과다하게 부담되어 지방자치단체와 사업시행자 모두에게 불만족스런 경우가 발생하고 있다. 이러한 기반시설 설치비용의 과도한 부담은 조성원가를 상승시키고 분양가격을 높혀 최종 소비자에게 전가되며, 택지개발지구 주변지역에서 민간개발업자의 무임승차와 택지개발지구 내외에서 기반시설 용량이 부족하게 되는 악순환을 반복하게 된다.

이를 개선하기 위하여는 장기적인 측면에서 인구와 도시성장의 예측을 바탕으로 장기적인 지역종합발전계획을 수립하여 개발의 규모?방향을 정립한 후 개발지역에 적용될 기반시설의 서비스 수준을 결정하고 개발주체를 공공부문과 민간부문에 적절히 배분하여 단계별 순환개발과 사업간 연계개발이 이루어짐으로써 쾌적하고 균형적인 도시개발이 이루어질 수 있을 것이다. 지역종합발전계획을 수립하기 위하여는 지방자치단체와 민간의 역할증대가 필요하나 지방자치단체는 필요한 인력과 조직, 자료의 조사?축적이 부족하며 민간부문은 공적이익의 대변에 한계가 있다. 따라서 계획의 경험이 있는 공공부문을 활용하여 지역종합계획과 장기발전구상을 수립한 후 이를 바탕으로 개발행위허가와 원인자 및 수익자 부담에 의한 균형적인 기반시설의 설치가 이루어짐으로써 지속적으로 성장할 수 있는 개발이 될 것이다