주택정비사업의 시공자 선정에 영향을 미치는 요인의 중요도 분석 연구

주택정비사업 시공자 선정에 영향을 미치는 요인의 중요도를 분석했다.

정비사업은 주택 공급과 기반 시설을 정비하는 도시 성장의 중요한 역할을 맡고 있다. 정비사업은 정부의 정책과 부동산 시황에 따라 사업성에 영향을 많이 받는 특징이 있다. 부동산 가격 상승기에는 규모나 위치 면에서 사업성이 다소 부족하더 라도 정비사업 추진이 원만히 진행되었다. 정비사업은 주택재건축사업과 주택재개 발사업 두 가지로 크게 구분할 수 있다. 사업 추진 방식은 토지 등 소유자가 자율 적으로 조합을 결성하여 사업을 추진하는 조합 방식과 주민대표회의 방식으로 나뉜 다(송재웅 외, 2025). 정비사업 재개발・재건축사업의 대규모 사업 물량이 계획되고 시공자 선정이 가장 활발히 진행되고 있는 서울 지역은 주택 공급에 있어 정비사업에 크게 의존하고 있 다. 부동산 시황의 급격한 변화로 인해 서울과 그 이외 지역 간의 주택 가격의 격 차가 커지며 부동산시장의 불안정성에 대한 우려가 커지고 있다. 시공자 선정을 추 진 중인 일부 정비사업장은 낮은 공사 예정가격으로 시공자 선정이 지연되거나 중 단되고 있다. 착공을 앞두거나 공사 중인 정비사업장의 경우 원자재 가격 폭등과 인건비 상승으로 인한 조합과 시공자 간 공사비 협의에 난항을 겪고 있다. 이러한 문제 원인 중 하나로 정비사업 조합의 전문성 부족과 시공자 선정 기준 의 불명확성 등이 지적되고 있다. 주택 정비사업의 핵심은 시공자 선정과 공사 금 액이라 할 수 있다.

이에 정비사업 시공자 선정에 영향을 미치는 중요도 분석을 통 하여 국토교통부와 서울특별시 시공자 선정 기준의 개정 시 입찰 참여안내서의 주 요 항목의 중요도 순위와 명확한 판단을 가이드하고, 투명성과 전문성을 고려할 수 있는 기준을 분석하였다. 선행 연구와 전문가 설문을 통해 시공자 선정에 영향을 미치는 입찰 관련 대분 류와 중분류를 도출하였다. 이러한 요인들을 분석하기 위해 건설 분야 전문가를 대 상으로 델파이 조사를 실시했으며, 전문가 그룹별로 AHP 기법을 통해 쌍대 분석 을 진행하고 주요 요인의 차이를 분석하였다. AHP 분석 결과, 시공자 선정에 가장 큰 영향을 미치는 대분류는 공사금액인 것으로 나타났다. 그다음으로는 공사 도급 조건이 중요한 요인으로 분석되었다. 중분류에서는 물가 상승에 따른 공사비 적정 성이 가장 중요한 것으로 나타났다(송재웅 외, 2025). 시공자 선정의 중요도 분석 결과의 적용을 위해 서울지역 재건축, 재개발 정비사 업장 중에서 시공자 선정이 완료된 사업장을 대상으로 측정 지표 적용을 통하여 중 요 요인의 영향 평가를 하였다. 중요 요인의 측정 지표는 선행 연구와 전문가 FGI 를 통해 22개 항목을 선정하여 25개 사업장에 지표를 적용하여 분석하였다.

측정 지표의 Data를 표준화하기 위해 Z-score로 변환하여 전체 분포에서 –3에 서 3까지 등급별로 1점에서 5점까지 점수를 부여하고, 22개 지표의 가중치 값을 곱 한 후 합산하여 순위를 정하였다(이정희 외, 2022). 측정 지표의 분석 결과 가장 높 은 점수를 받은 사업장은 서울 송파구에 있는 송파R1이며, 2위는 용산D1, 3위는 서대문W1 순이었다. 본 연구는 정비사업 시공자 선정시 고려되어야 할 중요도 분석과 측정 지표를 정비사업 대상에 적용 분석하여 향후 국토교통부, 서울특별시의 정비사업 시공자 선정 기준을 개정할 경우, 입찰 견적에 포함되는 공사 금액, 공사비 변동 조건 등 을 고려하여 종합적인 판단을 할 수 있도록 실질적 지침을 제공하였다는 데 의의가 있다. 서울특별시와 지방 대도시 등의 시공자 선정 기준 개선과 정책 방향을 제시 하는 데 일조하고자 한다. 주요어 : 정비사업∣시공자∣공공지원∣델파이∣AHP