저층주거지 정비사업 실행모델의 유형과 변화과정

저층주거지 정비사업 실행모델의 유형과 변화 과정을 분석했다.

As the environment surrounding urban improvement projects have changes rapidly, urban improvement project methods have diversified. But there are few standards and analysis frameworks for the evaluation and classification of urban improvement projects. In this study, using definition and component factors of business model, the concept of business execution model was proposed for the first time. The structure and components of business execution model were utilized for the categorization and change analysis of urban improvement projects.

As a result of categorizing the existing 17 urban improvement projects methods operated in Seoul, low-rise residential improvement projects were classified into 5 categories. From 2008 to 2021, the business execution models of major improvement projects in Seoul have changed in the order of private development → urban regeneration → small-scale housing improvement → public-led improvement. These changes can be evaluated from the business execution model point of view as follows. Firstly, the role of public entities and governance have expanded in terms of business actors.

Secondly, in terms of business value the core values of urban improvement projects have changed from profit maximization to diverse social values. Thirdly, in terms of business methods, models for private funding-pursuing private interests have changed into public funding-profit sharing. 정비사업을 둘러싼 환경이 급변하면서 정비사업 방식은 다양해지고 있지만 정비사업의 평가와 유형화를 위한 기준과 분석틀은 거의 없었다. 본 연구는 비즈니스 모델의 개념과 구성요소를 활용하여 사업실행모델 개념을 처음으로 제안하고 사업실행모델의 구조와 구성요소를 활용하여 정비사업을 유형화하고 정비사업 변화 과정을 분석하였다. 국내에서 시행 중인 17개 도시재생사업을 유형화한 결과 저층주거지 정비사업은 민간개발, 소규모주택 정비, 공공주도 정비, 도시재생, 도시재정비 연계형 임대주택 공급 등 총 5개로 분류되었다. 2008년부터 2021년까지 서울특별시의 주요 정비사업의 실행모델은 민간개발 → 도시재생 → 소규모주택정비 → 공공주도 정비 순으로 변화해왔다.

이러한 변화를 사업실행모델의 관점에서 평가하면 사업주체 측면에서 공공의 역할과 거버넌스의 비중이 증대되고 있으며, 사업가치 측면에서 정비사업의 핵심가치가 이윤극대화에서 다양한 사회적 가치로 확대되고 있다. 그리고 사업방식 면에서 민간재원-사익추구 방식에서 공공재원-이익공유 방식으로 변화하고 있다.