주택가격 안정화를 위한 부동산 ‘알박기’ 방지 방안에 관한 연구

재개발·재건축 과정의 부동산 알박기를 방지할 제도적 방안을 연구했다.

위치가 좋은 곳의 부동산을 사전에 확보하여 과다한 이익을 취하는 이른바 알박기 행위는 과거부터 있어 오기는 하였으나 본격적으로 사회 문제로 대두되기 시작한 것은 2000년 이후 부동산 재개발·재건축 붐이 일어나면서 부터이다. 부동산 알박기 행위는 부동산 가격 급등, 공사기간 연장, 대출이자 증가 등을 발생시켜 사회적 효용을 감소시키고, 이익의 정당한 분배를 왜곡하는 행위이므로 근절되어야 할 필요성이 높다. 이러한 알박기 행위에 제한을 가하는 효과적인 방법은 형사적으로는 알박기 행위를 범죄로 규정하여 처벌하는 방법, 공법적으로는 정부나 사업자에게 수용권을 부여하는 방법, 민사적으로는 알박기로 하여 취득한 이익을 반환하게 하는 방법 등을 고려할 수 있다. 그러나 알박기 규제를 통하여 궁극적으로 목표하고자 하는 것은 주택가격의 안정화에 있다고 할 수 있다. 따라서 분양가 인하를 위한 알박기 방지 방안으로 다음과 같은 방안을 제시하고자 한다. 첫째, 민간이 시행하는 사업에 대한 매도청구권의 적용 범위를 탄력적으로 넓혀주는 방안의 모색이 필요하다. 즉 부지매입비율이 90%가 넘을 경우 매도청구권 예외 대상을 10년으로 하고 부지매입비율이 95% 가 넘을 경우는 소유기간과 관계없이 매도청구권을 적용할 수 있는 방안을 검토해 보는 것이 적절할 것으로 생각이 된다.

둘째, 민간택지에서 주택공급을 공공택지에서의 주택공급과 동일한 조건으로 할 경우 토지수용권을 비슷한 수준에서 제한적으로 부여하는 방안의 검토가 필요할 것으로 보인다. 이에 따라 부지매입비율이 90%가 넘고 잔여 부지에 대한 토지수용이 필요한 경우, 토지수용권을 부여하는 대신 공공택지와 동일한 조건으로 주택을 공급할 수 있는 방안을 검토할 필요성이 있다. 셋째, 토지수용 및 보상 관련하여 전문성이 높은 기관이 담당하도록 하는 추천제도를 생각할 수 있다. 토지보상 및 수용은 고도의 전문성이 요구됨에 따라 관련 업무의 고도화와 함께 공공성의 확보가 필수적이므로 토지수용 및 보상을 전문적으로 시행하는 공적기관의 설립을 검토하여 토지확보의 효율화를 추진할 필요가 있을 것으로 판단이 된다. 요컨대, 부동산 투자 수익은 통상적인 여타의 수익과는 그 성격을 달리한다. 즉 부동산 투자수익은 본인의 노력과는 무관한 정부나 민간기업의 개발계획에 따른 반사효과로서의 수익적 측면이 대부분을 차지하고 있다. 따라서 부동산 알박기를 방지할 수 있는 제도의 정비는 토지의 공공재적 성격을 유지하면서 국토의 균형발전의 토대가 될 수 있다는 점에서 중요한 의미를 지니고 있다고 할 수 있다.

The so-called 'Real Estate Tinkering' act of securing real estate in a good location in advance and taking excessive profits has existed in the past. However, it began to emerge as a social problem in earnest from the boom in real estate redevelopment and reconstruction after 2000. ‘Real estate tinkering' reduces social utility by raising real estate prices, delaying construction periods, and burdening loan interest. This must be eradicated because it interferes with fair distribution of social benefits. The following measures can be considered as a way to prevent such 'real estate tinkering'.

In other words, criminal law defines and punishes the act of latching as a crime, public law recognizes the right to trade land to the government or business operator, and civil law requires the return of profits obtained through 'real estate latching'. However, the ultimate goal through the regulation of 'real estate tinkering' is to stabilize housing prices. Therefore, I would like to suggest the following measures as a preventive measure to reduce housing prices. First, it is necessary to find a way to flexibly expand the scope of the 'right to claim sales' for projects implemented by private companies.

In other words, if the land purchase ratio exceeds 90%, it would be appropriate to consider a 10 year exception for the right to sell, and if the land purchase ratio exceeds 95%, it would be appropriate to consider applying the right to sell regardless of the ownership period. Second, if the housing supply in private housing is the same as the housing supply in public housing, it is necessary to recognize 'Land expansion rights'.

As a result, if the land purchase rate exceeds 90% and "Land expansion rights" are needed for the rest of the land, it is necessary to consider ways to supply housing under the same conditions as public housing instead of granting "Land expansion rights." Third, there is a need for an institution with high expertise to take charge of land expropriation and compensation. Land expropriation and compensation work not only require a high degree of expertise, but it is also essential to secure publicity. Therefore, it is judged that it is necessary to promote the efficiency of land security by reviewing the establishment of a public institution that specializes in these tasks.

In short, the return on real estate investment differs from other ordinary returns. In other words, most of the return on real estate investment is a reflective effect of the development plan of the government or private companies that is not related to their efforts. Therefore, it can be said that the improvement of the system to prevent 'real estate tinkering' has an important meaning in that it can serve as the basis for balanced development of the country while maintaining the public goods character of the land.