도시정비사업 기간단축을 위한 게임이론적 접근

게임이론을 활용해 도시정비사업 지연의 전략적 갈등 원인을 분석했다.

서울특별시 도시정비사업은 평균75.9개월에 달하는 사업기간으로 조합 원의 분담금 폭탄과 주거 불안정이라는 사회적 비용을 누적시키고 있다. 본 연구는 이러한 사업기간 장기화의 근본 원인을 행정 절차의 지연 그 자 체가 아니라, 조합 내부 의사결정과 조합·시공사 간 외부 협상이 상호작용 하면서 누적되는 전략적 갈등의 결과로 재해석하고자 한다. 이를 위해 Putnam(1988)의 양면게임이론(Two-Level Game Theory)을 분석틀로 활용 하여 도시정비사업의 지연 메커니즘을 정량·정성 양 측면에서 통합적으로 분 석한다. 연구 방법은 크게 세 단계로 구성된다. 첫째, 서울 열린데이터광장의 정비 사업 추진경과 데이터 30,131행을 정제하여 2005년부터 2024년까지 조합설 립인가가 완료된 사업장 233건의 단계별 이벤트를 추출하고, 사업기간 중위 수(73개월)를 기준으로 신속 그룹과 지연 그룹의 패턴 차이를 비교한다. 둘 째, 정량분석에서 도출된 핵심 메커니즘에 대해 조합·시공사·정비업체·PM· 자치구·법조 전문가 등 3그룹 28인을 대상으로 FGI를 수행하였으며, 데이터 추출 가능한 26인의 응답을 본 연구 분석 대상으로 한다. 정량분석 결과를 실무적으로 검증하고, Braun & Clarke(2006)의 6단계 주제분석 절차에 따라 2인 독립 코딩을 거쳐 결과를 분석한다.

셋째, FGI 진술을 토대로 핵심 쟁점 별 조합과 시공사의 Win-set을 구간화하고, 중첩 여부와 GAP을 매핑하여 합의·결렬·지연의 메커니즘을 설명한다. 정량분석 결과 사업 지연은 후반부의 관리처분 단계가 아니라 전반부의 조합설립 및 사업시행 단계에서 결정되는 것으로 나타났다. 특히 전문관리 업자 교체는 지연 그룹이 신속 그룹의 2.6배, 조합설립 변경인가는 1.9배의 빈도를 보였으며, 시공사 계약해지는 6.1배에 달하는 압도적인 격차를 보 였다. 신속 그룹의 67.6%가 5회 이내에 변경인가를 완료한 반면, 지연 그 룹의 66.7%는 6회 이상의 변경인가를 반복하였다. FGI 분석에서는 정량분석 결과가 3그룹 모두에서“예상과 일치한다”는 평가를 받았으며, 특히 Win-set 매핑을 통해 핵심 쟁점에서의 격차가 실 증적으로 확인되었다. 공사비 인상률에 대해 조합은 비례율 100% 유지를 기준으로 5~10%를 수용 가능 범위로 제시한 반면, 시공사는 본사 영업이 익과 최소이윤 확보 차원에서 10~30%를 요구하여 명확한 GAP이 존재함 이 확인되었다. 사업기간 연장에 대해서도 시공사는 본사 IRR과 마진 리 스크를 이유로 3~6개월의 단기 한계를 두는 반면, 조합은 분담금 부담을 무릅쓰고 사업성 확보까지 무제한 양보 가능하다는 비대칭적 인식이 확인 되었다.

거버넌스 수단별 평가에서는“표준공사계약서 의무화”가 3그룹 모두에서 1~2순위로 평가되어 가장 합의 가능한 정책 레버임이 확인되었다. 반면“오픈북 원가검증”은 시공사가 거부하고, “공공조정 법제화”는 자치 구와 법조계 사이에서 수용성 분기가 확인되었다. 3대 메커니즘 우선순위 에서 응답이 가능한 22인 중14인 (63.6%)이 변경인가 반복을 1순위로 지 목하였으며, 특히 자치구·법조 전문가(Group C)에서는 8인 중 6인(75%)이 압도적으로 변경인가 반복을 지목하여 양면게임이론의 Level Ⅱ 합의 실 패가 가장 본질적 메커니즘임이 검증되었다.. 본 연구는 양면게임이론을 한국 도시정비사업 연구에 본격적으로 적용 한 최초의 시도이며, Win-set 개념을 정량 이벤트 데이터와 정성 인터뷰 데이터로 동시에 측정하는 통합 방법론을 제시하였다는 점에서 학술적 의 의가 있다. 정책적으로는 단기적으로 표준공사계약서 행정지도 확대, 갈등 관리책임관 파견제, 자치구 자문위원회 운영 의무화를 제안하며, 장기적으 로는 표준공사계약서 법제화, 물가연동 조항 의무화, 공공조정 결과의 기 속력 부여, 공사비 검증 의무화 등 도시정비법 개정 차원의 제도 개선을 제언한다.