대구광역시내 근린상업용 토지 가격에 미치는 결정요인 연구

대구시 근린상업용 토지 가격의 공간적 결정요인을 분석했다.

이 연구는 공간 분석을 사용하는 어려움으로 인해 공간 분석을 사용하여 이웃 상업 거래의 목적에 영향을 미치는 요인을 찾아 주변의 상업용 토지 가격의 목표를 확인하는 데 도움이되는 정보를 찾는 것을 목표로합니다. R 프로그램을 통해 대구 광역시의 상업용 토지 가격에 영향을 미치는 요인을 파악하고, 공간 통계 분석을 통해 토지 가격과 주변 상업용 영향 요인을 주는것을 연구하였다. 그 결과, 주거 지역, 학교, 지하철, 지하철역 및 병원 부근의 토지 가격은 상대적으로 일정한 지형 및 지방 가격 패턴으로 비교적 일관성이있는 것으로 나타났습니다 주변 지역의 상업용 토지 가격에 대한 특별한 자기 상관 관계가 관찰되었으며, 공간적 자기 상관 관계에 주거 환경에 영향을 미치는 차이가 있는것으로 나타났다. This study aims to find information to help identify the objective of a secure neighborhood commercial land price by finding the factors influencing the purpose of neighborhood commercial transactions using spatial analyses due to the difficulty of using spatial analysis.

Using the R program, the company mapped the factors that affect the neighborhood commercial land prices in Daegu City, and determined the relationship between land prices and influencing factors for neighborhood commercial use through spatial statistics analysis. As a result, it was found that the price of land in the vicinity of residential areas, schools, subways, subway stations, and hospital were relatively consistent, with a relatively constant pattern of land prices and districts The Spatial autocorrelation of neighborhood commercial land prices has been observed, and there is a gap in the spatial autocorrelation correlation that affects the residential environment.

본 연구는 데이터 분석과 구축에는 공간데이터를, 가공하고 분석하는 과정에서 통계, 지도 및 공간분석 등 다양한 분야에 널리 쓰이고 있는 R프로그램을 활용하여 분석하였으며, 이를 통해 얻어진 지표를 이용해 분석하였다. 첫 번째, 근린상업용 토지의 분석함에 있어 보다 객관적인 지표로 이용될 수 있는 공시가격과 철도선, 도로접면, 전철역 등으로 부터 거리의 중요성은 더욱 크게 나타나고 있다는 것을 파악할 수 있었다. 이는 주거민의 이동량 등이 근린상업용 토지 가격에 얼마나 중요한 영향을 미치고 있는지 보여주는 증거이다. 두 번째, 대구광역시의 주거용지 주변 일반적 근린상업용 토지의 위치가 도로접면, 전철역 등으로 부터 거리가 가까울수록 부동산의 가치가 상승하는 것으로 나타났다. 세 번째, 반대로 철도선은 소음으로 인하여 심리적으로 주거환경에 (-)영향을 주게 되어 근린상업용 토지의 선택에 있어 중요하게 고려되어야 할 것으로 보여주고 있다. 이러한 요인은 근린상업용 부동산은 중심상업용 부동산(마트, 백화점 등)과 다르게 주거용 부동산과 토지가격에 영향을 주는 요인이 비슷한 것으로 나타났다. 이러한 분석 결과를 통해 본 연구는 임대료를 받고자 하는 근린상업용 토지 구매예정자는 철도선, 도로접면, 전철역 등으로 부터 거리를 우선적으로 검토하여 부정적인 것과 긍정적인 것을 분리하여 결정하는 것이 중요하다.

앞으로도 임대료 수입을 위한 근린상업용 토지를 구매하기 위해서는 미래의 가격상승 및 하락 요인을 충분히 검토하여야 하며 주변 주민들의 주거의 편의성 및 주변환경을 증진시킬 수 있는 요소에 근거하여 근린상업용 토지구매를 고려해야 한다고 본다. 개별 구별로 회귀분석을 하여 각 구별의 근린상업용 토지가격에 유요한 영향을 주는 것이 각각의 지역적 입지요인에 따라 차이가 있는 것으로 나타났다. 수성구, 중구는 철도선과, 도로접면, 전철역, 공원과의 거리가 부동산 가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 달서구, 달성군, 동구는 도로접면, 전철역, 학교, 공원과의 거리가 부동산 가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 북구는 철도선, 전철역, 공원과의 거리가 부동산 가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 서구, 남구는 철도선, 도로접면, 전철역, 학교, 병원과의 거리가 부동산 가격에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 대구광역시 내 근린상업용 부동산가격에 일반적 영향을 주는 것과 각 구별로 지역적 영향을 주는 요인의 차이를 분석하여 대구광역시 근린상업용 부동산 투자시 수익 증가를 위하여 투자 예상지역의 지역요인 특성을 먼저 파악하고 투자하는 것이 앞으로의 수익증대에 도움을 줄 것으로 기대된다. 마지막으로 본 연구는 다음과 같은 몇 가지 향후 연구과제 및 방향을 제시하고자 한다.

첫 번째, 대구광역시내의 근린상업용 토지시장을 설명한 본 연구는 대구광역시의 인구체계, 도시구조 등에 대한 직접적인 비교를 하지 않았는데 향후 다양한 변수에 대한 직접적인 비교를 통해 사례연구 또는 중심상업용 부동산시장 특성을 분석할 필요가 있다. 두 번째 본 연구에서 사용한 변수 외에 근린상업용 토지가격에 영향을 미칠 것으로 판단되는 임대료와 같은 다양한 변수를 복합적으로 고려한 추가 연구가 수반되어야 할 필요가 있다.