도시개발사업의 민간참여 활성화 방안 연구 = A study on the method of activation private participation in urban development project

도시개발사업에서 민간참여를 활성화할 제도적 방안을 연구했다.

그 동안 우리나라의 도시개발제도가 공공주도개발에 집중되어 오며 민간 주도의 개발 측면에서 접근된 경우는 매우 드물었다. 무한경쟁사회에서 민간부문의 장점인 능률성과 공공부문의 이점인 공공성을 결합하여 행정의 종국적인 목적인 주민의 복지향상을 위한 도시만들기의 체계적인 방안마련과 실제로 추진되고 있는 민간참여 개발사업의 추진현황과 운영상 나타난 문제점 등을 살펴보고 이를 바탕으로 민간참여의 개선방안과 활성화 방안을 모색하고자 한 것으로 제도적인 측면에서 민간형 도시개발의 당위성과 민간참여에 관하여 사례연구와 관련법률 그리고. 국내외 사례를 평가․해석하여 민간이 투자할 수 있는 개발사업을 유도하고 민간의 적극적 참여로 인한 개발사업과 관리방안에 대해 새로운 결론을 제시하는 접근방법을 택하였다. 도시개발법이 제정되기 전까지의 우리나라의 현행 도시개발사업은 제2장에서 다루듯이 택지개발사업과 토지구획정리사업, 합동개발사업으로 분화되어 시행되어져 왔다. 이러한 기존 사업의 문제점들을 바탕으로 새로 제정된 도시개발사업에서는 민간이 참여할 수 있는 기회의 폭을 넓혀서 공공과 민간이 협력하여 문제해결 방안을 제시할 수 있는 움직임을 제시하여야 한다. 앞에서 다룬 문제들 중 다음과 같은 사항들을 민간이 참여하는 개발사업에서 해결방안을 제시하려한다.

첫째, 공영개발사업에서 ① 개발용지 확보의 문제점, ② 기반시설 투자재원 분담기준의 문제를 다루어 공공의 한계를 민간참여로 인해 해결방안을 제시하고, 둘째, 토지구획정리사업에서 문제시되는 ① 일괄적인 환지계획으로 인한 토지이용의 비효율적 이용과 이로 인한 개발이익의 형평성문제, ② 사업구역내 기반시설물로 인한 개발사업의 장기화 문제 ③ 사업지구와 사업규모의 제한으로 인해 도시적 개발이 불가능한 문제 등을 해결할 수 있는 방안 제시를 통하여 개발사업의 활성화 및 공공 부담을 조금이나마 해소할 수 있도록 하여야 한다. 민간이 참여의 활성화를 유도할 수 있는 방안의 제시는 계획단계와 실행단계로 나누어 보면 다음과 같다. 계획단계에서는 첫째, 도시개발사업의 시행자로서 민간 사업자를 인정하여 계획단계에서부터 민간의 참여를 확대하는 방안 마련이 필요하다. 사업의 성격에 따라 민간의 노하우와 역량을 인정하는 범위에서 계획단계부터 민간이 참여 할 수 있는 폭을 확대해야 한다. 둘째, 민간의 사업 수익성을 확보하기 위한 방안의 제시가 필요하다. 도시개발계획의 수립권 인정, 도시개발사업구역의 지정건의권의 부여 즉, 사업의 공공성과 사유재산권의 보호라는 양면성에서 신중하게 연구되어져야 한다.

실행단계에서는 첫째, 지구단위계획 수립을 통한 인센티브 부여로서 도시개발사업을 시행하여 도시계획적 개발이 이루어지고 인센티브 부여를 통해 민간참여를 적극 유도 할 수 있다. 둘째, 민간에게 한정된 토지소유권 부여로 이미, 사업의 공공성 및 토지소유자의 재산권 보호 차원에서 신중한 검토를 통해 주변지역과 연계할 필요성이 인정되면 주변 토지의 수용을 제한적으로 완화한다. 셋째, 도시기반시설 설치 범위의 명문화하여 추후 사업시행시 기반시설에 관련된 시비를 없애고 사업추진이 원활할 수 있도록 한다. 마지막으로 환지방식의 재정비를 통하여 민간참여 개발사업에 탄력을 불어 넣는 방안을 제안하여 환지방식과 전면매수방식을 혼합하여 개발이 이루어질 수 있도록 한다. 도시개발사업과정에서 공공섹터와 민간섹터가 협력하고 확실한 역할분담을 이루어 민간의 참여로 양질의 도시환경 조성과 공익성을 우선하며 사업성을 추구하는 방향으로 도시개발사업이 이루어져야 하는 것이 요구되어진다.

제1장 서론 1 제1절 문제의 제기 및 연구의 목적 1 제2절 연구의 내용 및 방법 3 제3절 연구의 진행과정 4 제2장 도시개발사업의 개념 및 제도 6 제1절 도시개발사업의 일반적 협의 6 1. 기존 도시개발사업의 내용 6 2. 도시개발의 종류와 특성 7 3. 외국의 개발사업과 민간참여 13 제2절 도시개발사업의 현황과 관련법 17 1. 도시개발사업의 현황 17 2. 도시개발법의 주요내용 20 3. 도시개발사업의 시행방식 25 제3절 도시개발사업과 지구단위계획의 연계 31 1. 지구단위계획제도의 개념 31 2. 지구단위계획의 활용방향 36 제3장 도시개발사업의 여건변화와 문제점 40 제1절 도시개발사업의 여건변화 문제점 40 1. 도시개발여건의 변화 40 2. 민간참여의 필요성 43 3. 개발방식의 전환 45 제2절 도시개발사업의 문제점 47 1. 공영개발사업의 문제점 48 2. 토지구획정리사업의 문제점 50 3. 합동개발방식의 문제점 51 제3절 소결 52 제4장 도시개발사업의 민간참여 활성화 방안 53 제1절 민간참여의 방향성 제시 53 1. 도시개발제도의 개선방향 53 2. 도시개발사업의 방향성 54 제2절 민간참여 활성화 방안 56 1. 계획단계에서의 민간참여 활성화 방안 56 2. 실행단계에서의 민간참여 활성화 방안 60 3. 민간참여의 지원수단으로서의 환지방식 66 제5장 결론 69