부동산펀드 투자의 활성화 방안

부동산펀드의 현황과 문제점을 분석하고 활성화 방안을 제시했다.

이제는 부동산이 더 이상 단기차익을 위한 투자자산이 아닌 안정적이고 합리적인 투자자산이며 건전한 포트폴리오를 구성할 수 있는 투자요소임을 대중적으로 인식시켜야 할 때다. 과거 급속한 산업의 발전과정에서 잘못 형성되었던 부동산에 대한 인식과 투자패턴을 개선해야 할 것이다. 우리의 금융구조가 선진화되고, 국민의 자산규모도 커져서 투자대안이 절실히 요구되고 있기 때문에 부동산 집합투자제도가 활성화되어야 하며, 부동산 집합투자의 대표적인 수단으로 자리잡아가고 있는 부동산펀드를 적극적으로 활성화 시켜야한다. 따라서 본 연구에서는 부동산펀드에 관심을 갖고, 투자대안으로써 활성화 방안을 논의하였다. 먼저, 국내 부동산펀드의 실태를 알아보고 일반투자자들의 부동산펀드에 대한 인식을 바탕으로 부동산펀드의 문제점을 짚어보고 활성화시키기 위한 방안을 논의하였다. 본 연구를 위하여 2009년 10월 5일부터 10월 15일까지 10일 동안 서울에 거주하는 20세 이상 일반투자자들을 대상으로 420명에게 설문조사를 하였다. 자료는 통계프로그램 SPSS 12.0을 활용하여 분석하였으며, 신뢰수준 95%에서 오차범위는 ±4.78% 내외이다. 연구 결과를 요약하면 다음과 같다.

먼저 국내 부동산펀드의 실태를 보면 009년 9월말 기준으로 할 때 발매 펀드수는 276개에 설정 원본이 약 1,020억원에 이르며 이중 사모펀드가 전체에서 96%, 설정 원본 중 91%를 차지하고 있는 바 이중에서도 투자신탁을 통한 사모의 경우가 262건으로 전체 부동산펀드중 94.93%, 설정원본에서 89.29%를 차지하고 있는 것으로 볼 때 부동산펀드는 부동산 특성에 따른 성격 때문에 공모에 의한 경우보다 사모에 의한 투자신탁형이 주류를 이루고 있다. 연도별 실태를 보면 2004년 말에 86백억원으로 부동산펀드 도입 초기라서 실적이 미미하여 증감내역을 비교할 수준이 되지 못한다. 따라서 2005년 이후 년도별 증감현황을 살펴보면 2005년말 256백억원, 2006년말에는 410백억원(60.02% 증가), 2007년말에는 682백억원(66.37% 증가)이고, 2009년말 기준으로는 10조2천억원으로 2008년말 대비 16.17% 증가하여 꾸준한 증가세이다. 일반투자자들을 대상으로한 설문조사 결과 아직까지 부동산펀드에 대해 잘 모르고 있는 것으로 나타났다.

구체적으로 어떤 부분에 대해 모르고 있는지 분석해본 결과 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」과 부동산리츠(부동산투자회사법) 그리고 부동산투자 정보에 대해서 잘 모르고 있으며, 부동산펀드를 모르는 원인에 대해 분석해본 결과 부동산펀드에 투자를 해 본 경험이 없기 때문(80.8%)인 것으로 분석된 것이 통계적으로 유의성이 인정되었다.(r²=0.416, **p<0.001) 또한 향후 부동산펀드 시장에서 전문인력의 역할이 증대될 것으로 분석되었다. 설문조사 결과를 종합하여 볼 때 향후 부동산펀드가 활성화되기 위해서는 먼저 정책 측면으로 첫째, 건전한 부동산투자 문화를 조성하기 위해 부동산펀드의 활성화가 필요한 시점에서 2009년 말 폐지될 취․등록세 50%감면 혜택을 지속적으로 주어야 하며, 둘째, 자본시장법의 시행으로 투자자보호를 위한 제도 보완이 이루어진 만큼 조속히 제도가 정착할 수 있도록 감독기관의 철저한 관리․감독이 이루어져야 한다. 시장 측면에서는 첫째, 부동산펀드의 적극적인 홍보와 함께 부동산펀드 판매시 법․제도 등의 설명도 충실히 함으로써 일반투자자들이 부동산펀드를 잘 알 수 있도록 해야하며, 둘째, 투자자에게 제공되는 과다한 정보의 양에 비해 실제 투자자 입장에서 필요한 정보를 선별해서 취득하고 이해하기란 어려운 실정이므로, 고객이 원하는 ‘쉽게 수익률을 비교할 수 있는’ 시스템의 지원을 통하여 보다

수월한 투자정보 활동을 위한 시스템의 지원이 필요하고, 셋째, 부동산의 특성 및 제도의 보완으로 보다 다양한 상품 개발의 길이 열리게 되었으므로 다양한 수익률과 수익구조를 갖는 상품을 마련함으로써 부동산펀드 상품의 선택의 폭을 넓혀주여야 하며, 마지막으로 부동산펀드도 고도의 전문인력을 필요로 하는 만큼 국제적인 감각과 선진 가치평가기법 및 투자분석 기법 등의 지식을 갖춘 전문인력을 확보해야하며 투자자산운용사(펀드매니저)와 같은 공인된 자격제도의 도입이 필요하다.