부동산 이중매매에 관한 법적 연구

부동산 이중매매의 법률관계와 관련 쟁점을 분석했다.

개인이나 기업에게 부동산은 중요한 자산으로 우리사회에 미치는 경제적 영향은 매우 크다 할 것이다. 그러므로 부동산의 매매를 둘러싼 분쟁이 끊임없이 발생하고 있으며 특히 부동산의 이중매매에 관한 분쟁에서 발생하는 법률관계는 다양한 법적 쟁점을 담고 있다. 이러한 부동산의 이중매매는 부동산의 실제 거래현장에서 매우 빈번하게 발생하는 사건이다. 경기의 급상승이나 급격한 개발의 진행 등으로 인하여 부동산의 가격에 변화가 생기면 매도인은 생각을 달리할 뿐만 아니라 주변의 유혹을 물리치기 쉽지 않게 된다, 이러한 현상이 발생하게 된 데에는 우리 민법 제186조에 의한 부동산의 물권변동은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 하여 성립요건주의를 채택하고 있기 때문이라 할 것이다. 부동산 이중매매는 사법상 중요한 원리인 “사적자치의 원칙“에 따라 자유경쟁의 원칙이 적용되므로 원칙적으로 유효하다. 그러므로 자유경쟁의 원칙 아래 발생한 이중매매행위도 유효하므로 매도인과 제2매수인은 그로 인하여 생긴 제1매수인의 손해를 배상하면 족하다고 보는 견해가 있는 반면, 예외적으로 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담하여 부동산의 이중매매가 이루어진 경우에 그러한 이중매매행위는 건전한 사회질서를 해치는 것으로 그 효력을 유효하게 보아서는 안된다는 견해도 있다.

위와 같이 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우 판례와 다수설은 민법 제103조의 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효라고 하며, 이러한 경우에는 절대적 무효로서 선의의 제3자도 대항하지 못한다고 한다. 부동산 이중매매가 공서양속의 위반임을 이유로 무효가 될 수 있다는 가능성을 처음으로 제시한 것은 1964년 김증한교수가 발표한 ”이중매매의 반사회성“이란 논문이다. 마찬가지로 대법원은 1969. 11. 25. 선고. 66다1565 판결. 토지인도 등. 사건에서 매도인의 배임행위에 적극가담한 제2매수인에 대하여 사회정의관념에 위배된 반사회적 법률행위로서 무효라고 판시하였다. 그 후 대법원은 계속하여 같은 취지의 판결을 반복하여 이제는 확립된 판례로 성립되었으며 학설도 이를 뒷받침하여 반사회적 무효설은 통설이 되었다. 그러나 이러한 지금까지의 학설과 판례는 다음과 같은 문제점이 있다. 첫째, 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우 민법 제103조의 절대적 무효로 보아야 할 것인가? 둘째, 위와 같이 부동산 이중매매를 절대적 무효라고 한다면 그러한 이중매매에 의하여 이행된 물권행위도 무효로 보아야 할 것인가? 셋째, 부동산 이중매매가 민법 제103조의 사회질서 위반행위로서 무효로 된다면 매도인은 이미 이행된 부분의 반환을 청구할 수 있는가?

그리고 넷째로 부동산 이중매매에서 제2매수인 명의로 소유권이전등기가 경료 되었으나, 민법 제103조의 사회질서에 반하여 무효라고 한다면 채권자대위권은 인정될 수 있는가?라는 등의 문제가 발생한다. 이에 따라 이 논문은 부동산 이중매매의 반사회성 인정여부 및 무효설에 관한 논의와 검토를 통하여 부동산 이중매매의 법리와 학설을 살펴보고 판례의 동향 및 제1매수인과 선의의 전득자를 보호할 수 있는 방안을 찾아보고자 한다.

Ⅰ. 서론 1 1. 연구의 배경 및 목적 1 2. 연구의 범위 및 방법 3 Ⅱ. 부동산 이중매매의 효력 5 1. 개관 5 2. 종래의 학설 및 판례 7 2.1. 종래의 학설 7 2.2. 판례의 태도 9 2.3. 외국의 입법례 11 2.3.1. 독일 11 2.3.2. 프랑스 12 2.3.3. 영국 13 2.3.4. 일본 13 3. 검토 14 Ⅲ. 부동산 이중매매에 관한 판례의 동향 17 1. 개관 17 2. 반사회적 무효설의 확장적용 18 2.1. 토지소유자가 점유취득시효가 완성된 사실을 알면서도 매도한 경우 18 2.2. 명의수탁자가 수탁 받은 재산을 타인에게 매도한 경우 18 2.3. 타인에게 이미 매매계약 한 토지를 증여 받은 경우 19 2.4. 매도된 부동산에 저당권설정 내지 가등기설정을 받은 경우 19 2.5. 매매목적물에 대해 가장채권에 기한 강제경매절차를 거쳐 경락받는 방법을 이용한 경우 19 2.6. 공동상속인의 1인이 상속부동산을 타인에게 매도한 후 등기 전에 상속재산 협의분할로 다른 상속인이 분할 받은 경우 20 2.7. 기타 20 3. 검토 21 Ⅳ. 부동산 이중매매의 무효성의 범위(물권행위론과 관련하여) 23 1. 개관 23 2. 독일의 물권행위론 25 3. 우리나라의 학설과 판례 27 3.1. 개념의 이해 27 3.2. 물권행위 개념의 인정 실익 28 3.3. 채권행위와 물권행위의 구별 29 3.4. 물권행위의 독자성 여부 31 3.5. 학설 33 3.5.1. 무인론 33 3.5.2. 유인론 33 3.5.3. 물권행위에 대한 새로운 접근 34 3.6. 판례의 태도 36 3.7. 민법 제1