대규모 전세사기(빌라왕)에 대한 공법적 규제방안 = Public Law Regulation for Large-Scale Jeonse Lease Fraud (Villa King)

대규모 전세사기에 대한 공법적 규제와 부동산 거래 관련 대책을 검토한다.

지난해 하반기부터 이른바 ‘빌라왕’, ‘빌라신’ 이라고 불리는 대규모 전세 사기 사건들이 속속들이 드러나고 있다. “전세사기”란 ‘집주인(임대인)이나 건축주, 중개인, 분양대행업자 등 전세 계약 관련자들이 세입자(임차인)을 속여 전세보증금을 가로채는 행위’로 이해할 수 있다. 이른바 ‘빌라왕’, ‘빌라신’이라고 불리는 이들은 대부분 비슷한 방법으로 임차인의 전세보증금을 편취하였는데, 주로 신축빌라나 다세대 주택 세입자를 대상으로 범행을 저질렀다. 빌라나 다세대 주택은 주택이 모여있고, 주변 여건 대비 가격이 낮아 수요가 많기 때문이다. 부동산 거래 분야는 중대한 공익상의 사유 외에는 국가가 개입하지 않는 사적 자치의 원리가 인정되는 대표적인 영역이다. 임대차 계약에 있어서 임대인과 임차인 사이에 전·월세 계약을 체결하는 방식, 임차보증금의 정도 등 거의 전적으로 사인의 약정에 달려있는 분야인 것이다. 그러나 민법과 주택임대차보호법 및 관련 법률에서 임차인 보호수단이 미비된 틈을 활용하여 건축주, 분양대행업자, 공인중개사까지 협동하여 임대인의 전세보증금 반환의무 이행을 불능에 빠뜨렸다. 이러한 대규모 전세사기로 인하여 서민 가정 특히 20대, 30대 사회 초년생 및 신혼 가정은 주거의 안정을 심각하게 위협받고 있으며, 그동안 모은 전 재산을 잃게 되는 경제적 몰락을 경험하고 있다.

대규모 전세사기 사태에 대하여 신속하고 올바른 정부의 대처가 이루어지지 않는다면 우리 사회 전체에 큰 위기와 혼란을 가져올 수 있다. 대규모 전세사기 사태의 발생 원인으로 신축빌라에 대한 시세 파악의 어려움을 이용한 건축주의 부패행위, 수수료를 노린 분양대행사와 공인중개사의 부패행위, 전세대출과 전세보증보험제도의 허점을 악용한 점을 들 수 있다. 정부는 이러한 전세사기를 예방하기 위하여 여러 대책을 제시하고, 전세사기 피해자 특별법법을 제정·시행 중이다. 정부의 이러한 단기적인 대책도 꼭 필요한 것이지만, 궁극적으로 전세사기를 예방할 수 있는 방법은 전세사기가 발생할 수 있는 여건을 형성하지 않는 것이라고 할 수 있다. ‘빌라왕’(대규모 전세사기) 사태가 발생하게 된 주요 배경은 첫째, 전세자금대출과 전세보증금 반환보증을 통하여 임대인이나 건축주 등이 무자본으로 갭투자할 수 있는 여건이 형성된 데 있다. 따라서 전세보증금을 정상화하기 위해서는 전세자금대출과 전세보증보험의 한도의 하향 적용 및 서민의 주거복지 방향의 전환은 불가피해 보인다. 두 번째 주요 배경은 자격없는 공인중개사, 분양대행업자가 적극적으로 사기를 공모하고, 실행하였으나 이를 감독하거나 규제할 수 있는 법적 근거가 부재했기 때문이다.

전세사기의 문제는 기존에도 존재하였으나, 근래에 전세사기가 전국적, 조직적으로 발생한 것은 분양대행업자, 무자격의 공인중개사 및 중개보조원이 대거 가담하여 임차인을 적극적으로 유인하였기 때문이다. 이번 전세사기 사태로 인하여 정부는 무자격 공인중개사의 영업활동을 막기 위하여 공인중개사법을 개정하였으나, 분양대행업자 및 부동산 컨설팅업체에 대해서는 아무런 대책이나 규제가 없는 상황이다. 따라서 분양대행업 및 부동산 컨설팅업에 대한 법제가 하루 속히 정비될 필요가 있다.