전세의 역사와 한국과 볼리비아의 전세제도 비교분석

한국 전세의 역사와 볼리비아 안티크레시스 제도를 비교한다.

Chonsei has been treated as unique tenure type of Korea. However, a few literatures argue that some countries, India and Bolivia, have similar contract type in their housing market. This study reviewed the previous studies on origin and history of Chonsei and Antichresis, worldwide version of Chonsei. The results show that Chonsei is not unique contract type of Korean housing rental market. India also has Indian version of Chonsei, girvi in Surat and bogey in Bangalore. In Bolivia, Anticretico is popular across the country. The Anticretico has some different characteristics from Korean Chonsei while it is same contract type in terms of lump sum deposit without monthly rent.

The deposit to price ratio is about 25% to 40% in Anticretico wheres Chonsei deposit is about 60% to 80% of sales price. Anticretico contract should be registered in Real Estate Office. Anticretico is minor rental contract type, 3.5% share in 2012, compare to monthly rent, 15.9%. The tenants of Anticretico should pay tax include VAT and registration tax while Chonsei tenants are tax free related to the contract. The results imply that Chonsei has longer history and more popular than was believed in Korea. Therefore, usefulness of Chonsei should be reconsidered for low-income tenants’ residential stability especially in developing countries. 전세는 그동안 우리나라에만 존재하는 고유한 임대차계약 형태로 알려져 왔다.

본 논문은 국내외 선행연구와 사료를 기초로 전세가 볼리비아와 인도에도 현존하는 제도이며 그 역사적 뿌리도 기원전 15세기로 거슬러 올라갈 만큼 오래된 계약형태라는 점을 조명하였다. 또한, 볼리비아의 전세인 안티크레티코(Anticretico)의 특징과 시장 상황을 볼리비아 통계와 관련 연구를 분석하여 우리나라와 비교하였다. 분석 결과 볼리비아의 안티크레티코는 보증금만 있고 월세가 없는 형태이고 2년이 기준 계약 기간이라는 점 등 주요 특성은 전세와 동일한 것으로 밝혀졌다. 그러나 안티크레티코는 부동산공부에 등록해야 하고, 세입자도 부가가치세와 등록세를 납부하며, 보증금은 매매가의 25~40% 수준이라는 점, 임대시장에서 월세(15.9%)에 비해 월등히 낮은 점유율(3.5%)을 보이는 점 등이 우리나라 전세와 차이가 있다. 연구 결과는 전세가 우리나라의 고유한 제도가 아니며, 공식적인 주택금융이 발달되지 않은 개발도상국의 경우 세입자의 선택의 폭을 확대할 수 있는 유용한 제도임을 시사한다. 또한 두 나라 모두 도시의 전세비율이 농촌의 전세비율보다 월등히 높은 점은 도시에서 공식적 금융이 더 발달하였다는 점을 고려할 때, 전세가 사금융의 역할만 수행하고 있는 것은 아니라는 점을 반증한다. 즉, 전세는 주택점유 형태의 하나로서 필요에 따라 금융과는 무관하게 전세가 시장에서 유용할 수 있다는 점을 시사한다.

본 논문은 그동안 전세에 대해 잘못 알려진 부분에 대해 사실을 확인하는 데에 의의가 있음에도 불구하고, 통계자료의 부족이나 사료의 부족으로 인해 역사적인 의미와 볼리비아 전세의 실체를 충분히 밝히지 못한 한계가 있다. 이는 향후 연구 과제가 될 것이다.