GIS 공간분석을 활용한 고저 토지특성 조사

GIS 공간분석을 활용해 개별공시지가 산정을 위한 토지특성을 조사했다.

우리나라 지가조사제도는 공공의 행정목적을 수행하기 위한 공시지가 제도와 금융기관을 중심으로 한 사적 지가로 이원화되어 있으며, 공시지가는 표준지 공시지가와 개별공시지가로 이원화되어 있다. 표준지 공시지가는 토지평가에 관한 전문지식이 있는 감정평가사가 토지가격을 결정하고, 개별공시지가는 업무담당 공무원이 토지의 특성을 조사하여 가격을 결정하는데 조사공무원은 토지 평가에 대한 전문지식이 미흡하여 비교표준지와 개별토지의 토지특성을 비교하는 방식으로 토지가격을 결정하고 있다. 따라서 토지특성 조사는 개별공시지가 결정에 절대적인 영향을 미치고 있다. 토지특성 조사는 토지가격형성에 주요한 요인으로 작용하고 있는 토지이용상황, 도로접면, 지형지세 등 23개 항목으로 공부조사와 현장조사로 구분하여 실시하고 그 결과는 토지특성조사표에 기록하고 있다. 토지특성 항목 중 지형지세는 고저, 방위, 형상으로 나누어지는데 이 중 지형지세 고저 항목은 간선도로 또는 주위지형지세보다

현저히 낮은 지대는 저지, 높이가 비슷하거나 경사도가 미미한 토지는 평지, 높이가 높고 경사도가 15° 이하인 지대의 토지는 완경사, 경사도가 15°를 초과하는 지대의 토지는 급경사, 현저히 높은 지대는 저지로 분류되어 조사 기준이 애매하고, 일반적인 지형의 높고 낮음을 조사하는 개념이 아닌 경사도까지 중복되어 있어 현장조사 시 조사자가 정확하게 경사도를 조사하기에는 어려움이 있으며, 주관적으로 조사자마다 토지의 특성이 서로 다르게 조사될 수 있는 문제점을 가지고 있어 객관적으로 정확한 조사를 위하여 조사방법에 대한 개선이 필요하다. 따라서 본 연구는 표준지공시지가를 평가하고 개별공시지가를 산정하기 위한 토지특성 조사 항목 중 지형지세(고저)에 대하여 대상지를 지정하여 현재의 현장조사를 통한 조사현황과 조사 기준과 방법에 대한 문제점을 살펴본 후에 공간분석을 활용하여 지형지세(고저)에 대한 토지특성 조사를 효율적으로 하는 방안을 제시하고자 하였다.

효율적인 연구를 위하여 서울특별시 관악구 신림동 일부 지역을 대상지역을 선정하였으며, 감정평가사 21명, 공시지가를 담당하고 있는 조사공무원 27명의 설문조사를 통하여 공간분석을 위한 지형지세(고저) 토지특성 조사 적용 기준을 설정한 후에 간선도로 기준에 의한 방법, 간선도로 또는 주위 지형지세 기준에 의한 방법, 개별토지의 지형특성을 고려한 방법으로 구분하여 토지특성 조사 분석 시 지리정보시스템 도구 ArcGIS 10 등을 이용하여 공간분석을 시행하였다. 본 연구는 지가조사 전문가의 설문조사를 통하여 저지는 간선도로 또는 주위지형 지세보다 2m 이상 낮은 토지 등 토지특성 조사의 기준을 설정하였으며, 고정밀 항공 LiDAR DEM 바탕의 GIS 공간분석을 활용하여 개별토지의 지형지세(고저) 특성자료를 획득하는 방안을 제시함으로써 이를 활용하면 효율성 측면에서 적정한 공시지가 산정에 이바지할 수 있을 것이다. The land value investigation system in Korea is a dual system consisting of an appraised land value system to carry out administrative purposes for public and a private land value system primarily for financial institutes.

The appraised land values are determined by standard appraised land values and individual appraised land values. The standard appraised land value is assessed by a certified public appraiser who has specialty to evaluate land while the individual appraised land value is assessed by a government employee who is in charge of land values. However, because government employee's knowledge is insufficient for the land value evaluation, they determine land value by comparing land characteristics for the comparative standard land and an individual land. Therefore, the investigation of land characteristics largely affects on determining individual appraised land value.

The investigation of land characteristics is divided into land registration list investigation and site investigation. It is carried out by 23 items including land use status, road boundary, topography and geographical features, etc. and its results are recorded in land characteristics investigation sheet. Topography and geographical features among items for land characteristics are divided into pitch, point of compass and shape. For pitch item, land which is significantly lower than main road or surrounding lands is classified as low land, and land which has same altitude with surrounding lands or slight slope is classified as flatland.

Land which has high altitude with more than slope of 15°is a gentle sloped land and land which exceeds slope of 15° is a steep sloped land. Land which has significantly high altitude is classified as high land. This classification is ambiguous for criteria in investigation. Moreover there is difficulty for investigator to check exact slopes in sites because gradient, not a concept to investigate high and low altitude, is overlapped. Since there is problem that each investigator might give different results to investigate land characteristics depending on their subjective point of view, objective investigation methods are require for correct investigations.

Therefore, this paper is intended to identify issues regarding investigation status, standards and methods through investigation in sites by designating targeted land for topography and geographical features (high and low elevation) in order to evaluate standard appraised land value and calculate individual appraised land value and then to suggest method to investigate land characteristics effectively. For effective research, this paper selected a number of districts in Sillim-dong, Gwanak-gu in Seoul as target districts.

This paper surveyed 21 certified public appraisers and 27 government employees who are in charge of calculating appraised land value to set application standards in land characteristics investigation for spatial analysis. And then the study performed a spatial analysis using ArcGIS 10, a tool for GIS, by categorizing the standards into three types: by the main roads standards, by main roads or surrounding geographical features standards, and by topographic characteristics of individual land.

This paper has set standards for land characteristic investigation such as high lands, main roads or low land with 2 m lower than surrounding lands through questionnaire by expert in land value investigation. Moreover, this paper is expected to contribute to calculation of suitable appraised land value in terms of efficiency by suggesting method to acquire data for land characteristics (high and low elevation) for individual land using high precision aerial LiDAR DEM based GIS spatial analysis. Key words : appraised land value, investigation of land characteristics, Geographic Information System