신탁공매의 우선수익자 채권회수 특성에 관한 연구

담보신탁 공매를 통한 우선수익자의 채권회수 특성을 분석했다.

우리나라에서 자산을 담보로 하여 자본을 조달하고자 할 때는 저당권을 설정하거나 혹은 가등기담보 등의 변칙담보를 활용해왔다. 현재는 담보신탁이 단순한 자산담보기능 뿐만 아니라 부동산 개발사업을 위한 프로젝트파이낸싱 대출에도 결합하여 활용되면서 금융조달의 순기능을 하고 있다. 만약 금융기관이 회수가 어려워진 채권이 발생했을 때, 일반적인 저당권 또는 근저당권을 설정하였다면 법원경매를 통하여 채권을 회수하거나 채권자체를 매각하는 방식을 이용하지만 담보신탁은 신탁공매를 통해 채권을 회수하면서 채권자의 수익을 보전하고 있다. 본 연구는 채권자인 우선수익자를 대상으로 신탁공매가 우선수익자의 채권 회수 시 어떠한 특징을 가졌는지 알아보고자 하였으며 처분권 실행 효과 및 근저당권의 담보권 실행과의 차이점 비교를 통하여 신탁공매의 특성을 파악하고 시사점을 제시하고자 하였다. 본 연구는 선행연구를 통해 이론적 근거를 마련하고 연구모형과 연구가설을 설정하고 부동산신탁사의 실무 사례를 통해 실증연구를 진행하였으며 전국 지역의 126개의 신탁공매 사례를 대상으로 신탁의 회수율과 그 외 신탁공매 변수 간의 관계를 파악하였다. 그 결과, 우선수익자의 형태가 시기별로 변하고 있음을 확인했다.

금융회사인 우선수익자가 신탁공매를 통해 처분권을 실행하면서 신탁의 장점을 최대한 활용한 시기를 확인해보면 2010년 이후부터는 본격적으로 제2금융권인 저축은행, 신협, 새마을금고 등에서 신탁공매를 활용하여 채권회수를 하고있음을 알 수 있었다. 둘째, 신탁공매를 실시하고 정산한 시기에 따라 신탁부동산 특징이 통계적으로 유의미한 차이가 있었다. 부동산 용도에 따라서는 2010년 이전이 비주거용의 비율이 높게 나타났다면 2011년 이후는 주거용의 비율이 높게 나타났다. 이는 2011년은 신탁법이 개정되고 PF대출의 부실화로 저축은행 사태가 발생한 후로 금융권에서는 안전하고 소규모 대출이 많이 이루어지던 시기이기도 하다. 담보신탁 시 소액임차인에 대한 리스크를 보완할 수 있어 대출금이 많아진다는 부분을 들어 이 시기에 주거용 부동산에 대해 신탁 비중이 높아졌음을 예상할 수 있었다. 셋째, 신탁 시기에 따라 신탁공매의 매각 방법의 변화가 있었다. 2015년까지는 신탁계약 시 포함된 부동산 목록 전체를 일괄 매각하여 채권을 통매각하는 방식을 취했다면 최근에는 개별매각을 통해 수익을 부분적으로라도 빠르게 회수하는 방식으로 매각 방법의 변화가 있는 것으로 보인다. 하지만 분석 결과를 보면 우선수익자의 채권 회수율을 높이는 요소는 되지 못한다는 것을 알 수 있었다. 넷째, 시기별 낙찰방식의 변화가 차이가 있었다는 점이다.

분석 결과 2010년 이전과 2011년부터 2015년은 매수자가 경쟁 입찰 후 낙찰방식으로 계약을 했다면 2016년 이후는 수의계약 방식이 71%로 매수자가 수의계약을 통해 매매계약을 하였다. 이는 매수자가 경쟁입찰을 할 만큼 공매예정가격이 경쟁력이 없다는 의미일 수 있으며, 수익성이 높지 않다는 의미일 수도 있다. 신탁공매는 법원경매와 달리 최저 공매예정가격을 채권자인 우선수익자가 지정할 수 있고 점유자에 대한 강제집행권원이 없어 매수자가 명도 위험을 부담해야 한다는 점을 들면 신탁공매의 경쟁력을 강화할 방안이 필요할 것으로 보인다. 다섯째, 우선수익자별로 공매 관련 특성을 비교·분석한 결과, 원리금, 감정평가금액, 실시회차, 낙찰회차 외에는 통계적으로 유의미한 결과가 나오지 않았다. 이는 신탁공매를 활용하여 채권을 회수하는 방식에 있어서 우선수익자별 특징이 없다는 것을 의미한다. 앞서 언급했듯이 우선수익자는 신탁공매를 통해 회수하고자 하는 금액을 정할 수 있고 매각방식과 실시회차를 정할 수도 있다. 그 외의 변수는 신탁사 내 규정에 따라 이루어지며 그 규정은 우선수익자별 차이를 두지 않는다. 따라서 신탁공매를 하는데 있어 우선수익자별 변수의 차이가 나타나지 않는다는 것을 시사한다.

본 연구는 실무상 수집된 정보들로 데이터 및 변수를 설정하고 실제 우선수익자들이 신탁공매를 통해 채권회수 시 어떠한 특징이 있는지를 파악하는 실증분석을 하였다. 신탁공매는 법적으론 사적 매매에 가깝지만, 공적으로 신뢰와 공정성이 확보되어야 하는 절차이므로 우선수익자의 채권회수에 중요한 방법이 될 수 있다고 생각하며 본 연구 이후에도 추가적인 연구가 속행되어 신탁공매의 발전에 도움이 될 수 있길 바란다. In Korea, when people want to obtain finance by collateralizing their assets, they have set up a mortgage or used irregular collateral such as temporary security. Currently, collateral trust is used in combination with project financing loans for real estate development projects as well as simple asset collateral functions, playing a positive role in financial procurement.

If a financial institution has set up a general mortgage or a maximum mortgage right when a bond that is difficult to collect occurs, the method of collecting the bond through a court auction or selling the bond itself is used, but the collateral trust collects the bond through a trust auction and are preserving profits. This study aimed to find out what characteristics the trust auction had when collecting the bonds of the preferred beneficiary, targeting the creditor, the preferred beneficiary.

wanted to This study prepared a theoretical basis through previous research, established a research model and research hypothesis, and conducted an empirical study through practical cases of real estate trust companies. The relationship between short selling variables was identified. As a result, it was confirmed that the form of preferred beneficiaries was changing over time. Looking at the time when the preferred beneficiary, which is a financial company, exercised the right to dispose of through a trust auction and utilized the advantages of the trust to the fullest, from 2010 onwards, savings banks, credit unions, and Saemaul Credit Co. was found to be doing.

Second, there was a statistically significant difference when examining the characteristics of trust real estate according to the timing of the trust auction and settlement. Depending on the use of real estate, if the ratio of non-residential use was high before 2010, the ratio of residential use was high after 2011. 2011 was a time when safe and small-scale loans were made a lot in the financial sector after the trust law was revised and the savings bank crisis occurred due to insolvency of PF loans.

It can be expected that the proportion of trust for residential real estate increased during this period, citing the fact that the loan amount increases because it can compensate for the risk of small tenants in the case of collateral trust. Third, there was a change in the method of selling trust auctions depending on the period. Until 2015, the entire list of real estate included in the trust contract was sold as a lump sum sale of the bonds. However, recently, it seems that there has been a change in the method of sale to quickly recover at least part of the profits through individual sales.

However, the results of the analysis show that it is not a factor that increases the debt collection rate of preferred beneficiaries. Fourth, there was a difference in the change in the winning bid method by period. As a result of the analysis, before 2010 and from 2011 to 2015, buyers signed contracts through competitive bidding and successful bidding, while after 2016, 71% of buyers signed contracts through private contracts. This may mean that the proposed auction price is not competitive enough for the buyer to make a competitive bidding, and it may also mean that the profitability is not high.

Unlike court auctions, in trust auctions, the minimum scheduled auction price can be designated by the creditor, the preferred beneficiary, and there is no right of compulsory execution against the occupant, so the buyer has to bear the brightness risk. Fifth, as a result of comparative analysis of the characteristics related to the public auction by preferred beneficiary, no statistically significant results were found except for principal and interest, appraisal amount, execution round, and successful bidding round. This means that there are no characteristics of preferred beneficiaries in the