부동산 PF 금융기간의 신탁사 의존에 관한 연구 - 책임준공확약형 토지신탁을 중심으로 -

책임준공확약형 토지신탁 사업의 PF 금융 특성을 분석한다.

본 연구는 책임준공확약형 토지신탁 사업장을 대상으로 기존 부동산 PF와 다른 차별적 특성을 확인하였다. 국내 부동산 PF의 경우 금융기관이 건설사의 신용도에 의존하는 성향이 강하지만, 신용도 낮은 건설사가 참여하는 경우 신탁사가 신용공여를 하게 되고 그 결과 부동산 PF 시장에서 금융기관 의존의 대상이 신탁사로 전환되는 점을 확인하였다. 신탁사의 신용도를 대리할 수 있는 변수로 은행계열 지주사에 속한 신탁사 인지 여부를 기준으로 더미변수를 설정하였다. 2020년부터 2021년까지 국내 부동산 PF 실행 사업장 349건을 대상으로 실증분석 한 결과 책임준공확약형 토지신탁이 실행되는 부동산 PF시장에서는 금융기관이 대출 실행 시 건설사의 신용도를 보지 않고 신탁사 신용도를 보는 것을 알 수 있었다. 그리고 신탁사 별로 위험인식에 차이가 있는 점도 확인하였다. 본 연구를 통해 기존 부동산 PF에 대한 연구로는 설명하기 어려운 차별화된 시장을 확인했다. 본 연구는 책임준공확약형 토지신탁이라는 최근 높은 성장력을 갖는 시장을 실증적으로 접근하여 그 특성을 연구하고, 신탁사의 위험인식 요소를 분석한 시의성 있는 연구이다. 분석 결과, 금융기관의 위험인식이 건설사에서 신탁사로 전가되었으며, 신탁사 규모에 따라 위험 인식의 차이가 있음을 확인하였다. 은행계열 여부에 따라 신탁사 간에도 위험요인을 차별적으로 인식하고 있다는 것을 실증하였다.