주택건설사업과 공원의 확보 = Housing construction projects and installation of parks

주택건설사업에서 공원 확보 의무와 기부채납 방식의 법적 쟁점을 검토했다.

사람이 밀집하여 생활하는 주택 인근에 적절한 규모의 공원을 확보하는 일은 중요하다. 공원녹지법은 대규모 개발사업이 실시되는 경우 개발계획에 공원확보계획을 포함하고 사업주체가 그 부담으로 공원을 조성하도록 규정한다. 1,000세대 이상의 주택건설사업도 이 규정을 적용받는다. 1,000세대 이상의 주택건설사업계획에는 일정 규모 이상의 공원확보계획이 포함되어야 한다. 사업주체는 공원부지를 포함한 사업부지를 시장가격에 확보한 뒤 공원조성사업의 사업시행자 지정을 받아 공원을 조성하여야 한다. 행정 실무에서는 아파트 인근에 공원을 확보하기 위해 주택건설사업계획 승인처분에 기부채납 부관을 붙이는 방식이 흔히 사용되고 있다. 그러나 이 방식은 1,000세대 이상의 주택건설사업에서는 사용될 수 없고 1,000세대 미만의 주택건설사업에서만 사용될 수 있다. 한편 1,000세대 이상의 주택건설사업의 경우 의무적으로 설치해야 하는 공원의 면적기준은 1,000세대 미만의 주택건설사업에 대한 공원 기부채납 부관의 위법성을 판단하는 기준으로 활용될 수 있다. 1,000세대 미만의 주택건설사업에서 기부채납 부관을 통해 공원을 확보하는 경우 주택건설사업의 사업주체가 공원조성사업의 사업시행자로 지정받기 위해 토지 소유 및 동의 요건을 갖추어야 하는지가 쟁점이 될 수 있다.

관련하여 국토계획법 시행령 제96조 제4항 제4호는 사인이 도시계획시설인 영구시설물을 기부용으로 축조하는 토지가 국･공유재산인 경우에 한하여 그 사인에 대해 토지 소유 및 동의 요건을 면제하는 조항으로 해석하여야 한다. 공원부지가 국･공유재산이 아닌 한, 주택건설사업의 사업주체는 토지 소유 및 동의 요건을 갖추어 공원조성사업의 사업시행자로 지정받아야 한다. 그 뒤에 소유권을 확보하지 못한 나머지 공원부지에 대해 수용권을 행사할 수 있을 뿐이다. 이렇게 해석하여야 1,000세대 이상의 주택건설사업과 1,000세대 미만의 주택건설사업에서 사업주체가 공원을 설치하는 방식을 조화롭게 이해할 수 있다.