미국의 부동산 공시제도 = American Recording and Registration System

미국의 레코딩·토렌스 부동산 공시 및 등기제도를 비교했다.

미국의 부동산 공시제도로는 레코딩 시스템과 토렌스 시스템이 있다. 모든 주는 레코딩 시스템을 채택하여 시행하여 오고 일부 주의 일부 지역에서 토렌스 시스템을 시행하고 있다. 레코딩 시스템과 토렌스 시스템의 가장 큰 차이는 국가기관(카운티의 등록소)이 어떤 토지가 누구의 소유인지, 소유권을 제한하는 권리가 존재하는지 등 권원의 상태에 대하여 적극적으로 표시하고 있는지 여부에 있다. 레코딩 시스템은 부동산 권리자가 권원과 관련된 증서를 제출하면 등록소의 직원은 이를 받아 복사하여 편철하고 편철된 등록철에서 관련 증서를 쉽게 찾을 수 있도록 색인을 만들어 보관하고 있을 뿐 해당토지가 누구의 소유인지 등 권원의 상태에 대하여 아무런 표시를 하고 있지 않는다. 따라서 토지를 매수하려고 하는 사람은 등록소에 보관되어 있는 관련 증서를 검토하여 권원의 하자가 존재하는지를 스스로 조사하거나 변호사나 권원보험회사 등 전문가를 통하여 조사하게 된다. 그러나 이러한 권원조사는 검토할 증서가 많고 내용도 복잡하여 많은 시간과 비용이 들뿐더러 아무리 철저한 권원조사가 이루어지더라도 밝혀지지 않는 권원의 하자가 존재할 수 있어 많은 결함을 가지고 있다. 그리하여 권원조사를 용이하게 하기 위한 입법과 권원의 하자로부터 양수인을 보호하기 위한 여러 가지 제도들이 발달하여 왔는데 그 중 가장 중요하고 대표적인 제도가 권원보험제도이다.

권원보험은 증서가 발행될 당시 존재하는 하자 이외의 하자가 드러날 경우 보험자가 피보험자에게 그로 인한 손해를 보상하는 제도로서 2차 모게지 유통시장의 활성화에도 크게 기여하는 제도이다. 이에 비하여 토렌스 시스템은 등기소에 보관되어 있는 등기부에 해당 토지가 누구의 소유인지, 소유권을 제한하는 어떤 권리가 있는지 등 권원의 상태에 대하여 적극적으로 표시가 되어 있고 이러한 표시는 항상 옳은 것으로 보장된다. 따라서 권원의 조사는 등기부를 찾아 읽어 평가하면 되므로 무척 간단하고 쉽다. 그러나 이러한 토렌스 시스템이 오스트레일리아와 영국 등에서 정착되어 널리 이용되고 있음에 반하여 미국에서는 최초 등기를 강제하지 아니하는 한편 최초 등기를 하기 위해서는 많은 비용이 드는 점, 권원보험회사의 반대 등으로 시행하는 지역이 점차 줄고 있어서 앞으로도 널리 시행될 것으로 보이지 않는다.