서울시 住宅再開發 事業期間의 影響要因 分析硏究

서울 주택재개발사업 기간에 영향을 미치는 요인을 분석했다.

주택재개발사업에 있어 사업기간의 단축은 토지소유자, 세입자, 시공사, 공공 등 다양한 이해집단간의 협상과정의 단축이라고 볼 수 있으며, 이러한 협상과정은 각 주체들의 경제적 효용가치에 의한 의사결정 과정이라 할 수 있다. 주택재개발사업에 있어서 사업기간의 장기화는 해당 주민들의 불편을 심화시키고 사업주체의 경제성에도 영향을 미치며, 신규주택공급의 부족으로 주택가, 전세가의 앙등과 같은 다양한 사회문제를 유발시키게 된다. 이러한 사업지연요인을 해소하기 위해 1980년대 이후 다양한 연구들이 이루어져왔고 이러한 연구들은 크게 ‘사회학적 관점’과 ‘경제학적 관점’으로 나누어지며, 본 연구의 관점은 정책변화가 계획요인에 영향을 미쳐 결과적으로 경제성증감을 통해 사업기간에 영향을 미쳤을 것이라는 ‘경제학적 관점’에서 접근하였다. 정부와 서울시는 주거환경정비를 위해 시대별로 정책이나 제도개선을 통해 사업 활성화를 유도해 왔고, 이러한 정책의 변화는 계획요인 안으로 녹아들어가 열악한 대상지특성을 극복함과 동시에 주택재개발사업의 활성화와 이를 통한 주민들의 재정착을 유도해 왔다.

주택재개발사업기간에 영향을 미치는 요인들은 다양한데, 이를 구분해보면 정비구역지정 당시의 토지이용현황, 건축물의 유형과 노후도 및 밀도, 주민구성 등 ‘대상지 특성’과 사업시행인가를 득하기 위한 토지이용계획, 주택평형계획, 기반시설계획을 포함하는 ‘계획요인’, 그리고 조합원의 지분관계 및 비례율, 권리가액 등 관리처분계획과 관련된 ‘경제성요인’ 등 다양한 요인들이 있다. 그러나 과거연구에서는 역사의 흐름 속에서 정책과 제도변화의 취지를 우선 이해하지 못하여 거시적인 접근보다는 미시적인 접근을 통해 국지적인 결과를 도출한 경우가 많았다. 정책은 단순히 경제성논리나 친 서민정책, social mix등 어느 한쪽방향으로만 치우쳐 오지 않았으며, 사업 활성화와 주민들의 재정착 그리고 기반시설의 확보 등 이해집단들의 균형 있는 의사결정을 유도하기 위한 수단으로서 진화되어 왔다. 이러한 정책의 변화로는 재원조달을 위한 합동재개발사업의 시행, 기본계획의 수립, 용적률제도, 임대주택의무비율, 소형평형의무비율 등이 있다. 대부분의 선행연구들이 1973년 최초 재개발구역지정이후 전체기간과 전체구역이 아닌 일부기간이나 일부사례를 중심으로 한 분석으로 인하여 주관적이거나 편협한 결과를 초래했으며, 데이터수집의 어려움과 적절한 분석틀이 적어 재개발사업기간 영향요인에 관한 폭넓은 연구가 이루어지지 못하였다.

또한 사업기간을 재개발사업의 구역지정, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 준공 등 의미 있는 구간으로 구분하지 않고 전체 사업기간만을 대상으로 분석이 이루어짐에 따라 사업단계별 재개발사업이 지연되는 원인에 대한 명확한 분석이 이루어지지 못해왔다. 따라서 본 연구에서는 재개발사업의 과정들을 도시와 건축부문에서 계획이 완성이 되는 ‘사업시행인가시점’과 평형배정, 부담금등 경제적인 계획이 완성되는 ‘관리처분계획인가시점’ 그리고 이주, 철거를 거쳐 입주가 이루어지는 ‘준공시점’ 등 사업단계별로 기간을 구분하고 이를 설명하는 변수에 대해서도 정책변수, 대상지특성변수, 계획변수, 경제성변수 등 다양한 변수 군을 설정하여 각 기간에 영향을 미치는 요인들을 이전 연구들보다 체계적으로 분석함으로써 재개발사업의 단축과 지연이 발생하는 원인들을 폭넓게 검토하고자 하였다. 분석틀에 있어서는 정책변화에 따른 사업기간변화의 분석과 더불어 정량적 분석통계기법 중 회귀분석보다 비교적 최근 현황을 반영할 수 있고 재개발 각 과정들이 매듭지어질 확률(risk)에 근거한 생존분석기법(survival analysis)인 Cox의 비례위험모형(Cox Proportional Hazard Model)을 활용함으로써 아직 사업이 완료되지 않은 사업지의 경우에도 그 확률을 분석의 관측치(observation)에 포함하여 분석함으로써 기존의 통계모형에 비해 보다

향상된 결과의 도출을 추구하였다. 결과적으로, 주택재개발사업기간의 영향요인분석에 있어 종속변수인 사업기간을 각 사업단계별로 구분하고 정책의 영향분석과 더불어 독립변수를 대상지특성변수?계획변수?경제성변수로 구분하여 정량적분석 등 두 방향으로 분석을 시행함에 따라 세부적이며 폭넓은 결과를 도출을 할 수 있었으며, 이러한 분석결과는 보다 현실적인 시사점을 제공할 것이다. Time lag of housing redevelopment business may give suffer to the residences, make the balance of benefit-cost worse, and even induce fluctuation of sale and rental prices in the market. For this reason, reduction of the business period is one of the most important keys in effectively managing housing redevelopment.

Housing redevelopment duration may be determined by various factors such as site characteristics including current land use, building type, dilapidation level, building density, and community type, planning factors including future land use plan, dimension plan, and infrastructure management plan, and economic variables including share of rights of the members of a union, and rate of redevelopment profit to the value of existing land and building. In this study, such influential determinants of redevelopment duration are analyzed with the details. Repeatedly, redevelopment duration is one of the most important considerations to vitalize urban housing redevelopment project works.

But, in the previous studies, the influential factors affecting housing redevelopment duration is rarely explored because of lack of detailed housing redevelopment project data and use of inappropriate analysis statistical tools like Cox Proportional Hazard Model. In addition, use of entire redevelopment work period in the analysis without dividing the periods of business process leads to unreliable statistical results. For this reason, determinants of durations of each process period are explored using the Cox's proportional hazard model. It is found that the factors affecting duration of each redevelopment process could be differentiated based on particular condition of each business step.

Several interesting results are obtained throughout the model, and the results might be used to form useful legal policy concerning urban housing redevelopment in Seoul. First, introduction of a new type of redevelopment method which is called 'Hap-dong redevelopment method', and establishment of a couple of basic plan for the housing redevelopment could shorten the business period facilitating circulation of the funds. Second, liabilities for the share of rental houses and buildings with small dimension(below 60㎡) may make the business difficult although it initially pursued reduction of the time length.

Thirdly, regulations for floor area ratio play an important role in securing infrastructure in urban areas. Lastly, public intervention for housing redevelopment business is very important due to various concerns of diverse subjects of the business.