서울시 2주택 공급 주택재건축사업의 토지등소유자 효용분석

재건축사업에서 2주택 공급에 따른 토지등소유자의 효용을 분석했다.

주택재건축사업은 지난 30여년 간 수많은 정책의 변화와 법제정 및 개정을 거치면서 제한된 주거지 내에서 주택공급을 유지하고 기존의 노후주택을 개선하는데 큰 역할을 해왔다. 그러나, 외환위기를 탈출하면서 강남을 중심으로 한 주택가격의 급격한 상승으로 인해 각종 규제정책과 세계금융위기를 거치며 전체적인 부동산시장의 침체가 이어져 왔다. 이로 인해, 재건축사업 역시 진행되지 못하고 중단되는 사례가 이어져 왔으며, 대형평형을 소유한 토지등소유자들은 수익성이 떨어질 것으로 우려하여 사업에 참여하지 않는 문제점들이 나타났다. 이에 정부는 2012년 2월 『도시및주거환경정비법』개정안을 통해 기존에 재건축 시 1주택만을 받을 수 있던 것에서 2주택으로 나누어 공급받을 수 있는 정책을 도입하였다. 2주택 중 1주택은 60㎡이하의 소형형평으로 분양받고 3년간 전매를 금지하여, 소형임대주택으로 활용될 수 있도록 유도하였다. 그러나, 주택재건축사업의 특성상 일정한 절차와 토지등소유자들의 일정수준 이상의 동의에 의해 사업이 진행되는 특성을 가지고 있기 때문에, 토지등소유자의 효용을 중심으로 2주택 공급 주택재건축사업을 들여다 볼 필요가 있다. 따라서, 이 연구는 2주택 공급 주택재건축의 시행으로 인한 효과를 토지등소유자의 경제적 효용관점에서 파악하고자, 기존 주택재건축방식과의 비교를 통하여 정책의 시사점을 제안하고자 하였다.

이를 위한, 연구의 범위는 서울시 주택재건축사업 대상지 138개 구역 중에서 2주택 공급 주택재건축사업이 가능한 사례대상지를 선정하였다. 또한, 효용의 범위는 개별가구(토지등소유자)의 경제적 가치의 극대화로 한정하였다. 연구의 방법은 서울시 내 2주택 공급 주택재건축사업의 가능대상지 현황을 도출하였으며, 그 중 평형대별 비율이 다른 구역을 사례대상지로 선정하였다. 그 다음으로 각각의 시나리오를 통한 비용편익분석을 실시하였다. 또한, 사업비용 및 임대료수준의 변화정도를 측정하기 위해 민감도분석을 수행하였다. 연구결과를 종합하면 다음과 같다. 첫째, 2주택 공급 주택재건축사업은 모든 토지등소유자에게 효용이 있는 것은 아닌 것으로 나타났다. 기존 전용 120㎡이상을 보유한 가구는 효용이 증가한 반면, 중·소형을 보유한 가구는 오히려 감소하는 것으로 분석되었다. 이는 2주택 공급 주택재건축을 적용하더라도 2주택을 선택할 수 없는 중·소형평형 소유자의 입장에서는 소형평형의 증가로 세대수가 증가해 전체 사업비가 늘어나기 때문이다. 이는 사업비가 2주택을 공급받는 대형평형 토지등소유자에게만 전가되는 것이 아니라 전체 토지등소유자에게 전가되기 때문에 중·소형평형 소유자의 부담비용은 늘어나지만 효용은 크게 상승요인이 없기 때문으로 나타났다.

둘째, 대형평형 비율이 높은 구역에서는 2주택 공급 재건축사업 시 대형평형 소유자의 효용은 커지는 반면, 중·소형을 보유한 가구는 NPV 및 B/C 비율 모두 격차가 더 벌어지는 것으로 나타났다. 따라서, 이를 2주택 공급 주택재건축사업을 원하는 구역에 동일하게 적용할 것이 아니라, 구역별로 그 안에 담고 있는 대형평형 비율과 소형평형비율이 차지하는 비율에 따라서 차등적으로 적용할 수 있는 시스템 또는 관리체계의 구축이나 2주택 공급 주택재건축사업 가이드라인 등의 제도마련을 고려해야 할 필요성이 있다고 판단된다. 이 연구는 2주택 공급 주택재건축정책이 법으로 제정이 되어, 시행할 수 있는 근거법령은 만들어졌지만 시행사례가 아직 없는 시점에서 실제사업에 참여하는 토지등소유자들의 효용을 파악하고 비교·분석하였다는 점에서 의의가 있다. Housing reconstruction projects have been a big role in providing houses in limited area and improving of residential, through policy changes and amendments to the legislation in the past 30 years.

However, housing prices are rising sharply around the Gangnam area suffering the financial crisis. Many regulatory policies and global financial crisis had led them to long term stagnation in the real estate market. The reconstruction projects in progress had been suspended, as a result. Large-house owners had stopped to participate in business due to concerns about a profitable fall. To activate reconstruction projects, government started the new rule to allow for owners having two units housing as of February 2012. However, housing reconstruction project are certain procedures and owners accept a certain level by the project is in progress, or characteristics.

So, the owner of the utility supply houses around the two houses there is a need to study the reconstruction projects. This study analyzes the cost-effectiveness of owners by comparison two units housing reconstruction with the existing policy. They are as follows: The results of the study. First, the two houses housing reconstruction projects in all it is not the owner of the utility, respectively. Existing owners holding more than 120㎡ increased effectiveness, while decreasing rather small to hold the owner was analyzed.

This applies even if the two units reconstruction houses two houses owners are unable to select a small number of households is increasing due to the equilibrium total project cost is because the increase. In other words, the expense is powered by two large-area house owner only the owner to bear the entire burden, rather than being the owner of a small area because utility costs are significantly increased, but there is no rising factor. Second, a high proportion of large-area two unit reconstruction projects in the area, if the owner of the utility is larger, while the large, small and fine owner’s NPV and B / C ratio showed that both the gap is more going on.

Accordingly, two units reconstruction projects equally applicable to, instead of a large area and a small area of ​​each zone is according to the ratio differential can be applied to a system or a building management system is needed. In addition, the two housing systems, such as housing reconstruction projects established guidelines should be considered. This research was two units reconstruction policy has been enacted, can be performed based on statute created but does not yet exist at the time of enforcement practices that participate in the owner, and were compared to determine their effectiveness in terms of significance of the there.