부동산신탁사의 프로젝트 참여가 분양가격에 미치는 영향에 관한 연구 : 수도권 오피스텔을 중심으로

부동산신탁사의 개발사업 참여가 수도권 오피스텔 분양가격에 미치는 영향을 분석했다.

국내 부동산신탁업계는 지속적인 부동산경기 호황 및 저금리 기조에 힘입어 사상 최대의 실적을 갱신하며 꾸준히 성장하고 있다. 또한, 부동산 개발사업의 참여자로서 부동산신탁사의 역할이 더욱 중요해지고 있는 상황이다. 본 연구에서는 부동산신탁사의 개발사업 프로젝트 참여가 분양가격에 미치는 영향을 통계적 방법을 통해 입증하여 실무적으로는 사업주나 투자자의 사업성 검토에 도움을 주고, 학술적으로는 부동산신탁제도 발전에 기여하는데 목적이 있다. 본 연구에서는 부동산신탁사의 프로젝트 참여가 분양가격에 양(+)의 영향을 미친다는 결과를 보이는데 이는 두 가지 의미로 해석할 수 있다. 첫째, 부동산신탁사의 프로젝트 참여는 비용적인 측면에서 금융비용 증가를 의미한다. 따라서, 금융비용 증가는 분양원가 상승에 영향을 미치게 되고, 결과적으로 신탁회사의 프로젝트 참여가 분양가격 상승에 영향을 미친다고 해석할 수 있다. 둘째, 부동산신탁사의 프로젝트 참여는 해당 프로젝트의 안정성과 전문성을 확보하여 사업성에 긍정적인 영향을 미치게 된다. 이에 따라 수분양자의 구매 인식에도 영향을 미치게 되고, 이는 수요 증가에 따른 분양가격 상승으로 연결된다고 해석할 수 있다. 추가적으로 부동산신탁사가 부담하는 리스크의 정도에 따라 분양가격에 미치는 영향이 다르다는 결과를 도출했다.

추가분석에서는 신탁사가 소유권 및 자금관리 의무를 부담하는 분양관리신탁, 분양관리신탁의 의무를 포함하며 건축주의 의무를 추가적으로 부담하는 관리형토지신탁, 관리형토지신탁의 의무에서 책임준공의 의무를 부분적으로 더 부담하는 책임준공형 관리형토지신탁, 자금의 차입 및 프로젝트에 대한 전반적인 의무를 부담하는 (차입형)토지신탁, 4가지 상품을 더미변수로 지정하여 분석하였다. 그 결과 (차입형)토지신탁의 경우에는 유의한 결과치를 보이지 않았고, 책임준공형 관리형토지신탁, 관리형토지신탁의 경우 둘 다 음(-)의 영향을 미친다는 결괏값을 보인다. 즉, 책임준공형 관리형토지신탁과 관리형토지신탁은 분양관리신탁에 비해 분양가격에 음(-)의 영향을 미친다는 결과로 해석된다. 또한, 두 상품 중 신탁사의 의무부담이 더 큰 책임준공형 관리형토지신탁의 경우가 관리형토지신탁에 비해 음(-)으로 큰 계수값을 보이는데 이는 신탁사의 의무부담이 큰 책임준공형 관리형토지신탁의 경우 분양관리신탁에 더 가파르게 영향을 미친다고 볼 수 있다. 본 연구는 부동산신탁사, 신탁사의 의무부담이 분양가격에 미치는 영향을 살펴보기 위한 논문으로 새로운 데이터와, 새로운 변수를 사용하여 선행논문과의 차이점이 있다고 볼 수 있다. 하지만 분양가 누적데이터 부족과 입지변수 부족 등 연구의 한계점이 존재하여 본 연구에서 다루지 못한 부분은 추가연구가 필요하다.

The domestic real estate trust industry is growing constantly with a record-breaking results thanks to the booming real estate market and low interest rates. Also a role of the industry is becoming more important as a participant in the real estate development. The purpose of this study is to prove the effect of its participation in development business on the price of housing through statistical method, to help business owners and investors review the business feasibility and to contribute to the development of the real estate trust system. In this study, the participation of the trust has a positive effect on the presale price, which can be interpreted in two ways.

First, the real estate trust company's participation in the project means an increase in financial cost. Therefore, it affects the production cost of presale. Consequently, it can be interpreted the the participation of the trust company affects the presale price. Second, the trust company's participation will have a positive impact on business feasibility by securing stability and expertise of the project. It can be interpreted that it affects the purchase awareness of buyer and increased demand leads to the increase in presale price consequently.