대전광역시 주거환경정비사업의 실태와 개선방안에 관한 연구

대전 주거환경정비사업의 실태와 개선방안을 분석했다.

지난 세기에 있어서 우리 나라 산업화시대의 도시개발과 도시재생사업은 주택산업과 정부 중심의 논리로 전개되어 왔다. 특히 도시재개발에 있어서는 서울과 수도권을 중심으로 대규모 주택수요가 있는 곳은 재건축사업이나 주택재개발사업, 그리고 전면철거방식의 주거환경정비사업을 중심으로 하는 재개발사업이 전개되었다. 재개발사업은 철저하게 시장성과 사업추진의 용이성을 중심으로 추진되어 왔으며, 따라서 고층의 공동주택방식과 전면철거방식이 재개발사업의 두 축을 이루어왔다. 이제는 1980〜90년대에 이루어진 재건축재개발단지를 다시 재개발해야 하는 시점에 이르고 있다. 인구감소시대가 목전에 다가온 시점에서 또 다시 용적율의 확대를 매개로 하는 비즈니스식 재개발사업이 지속될 수 있을 것인가. 우리 나라의 주택재개발방식은 사업추진방식의 근본적인 변화를 도모해야 하는 시기가 되었다. 주택정책의 공공성 제고와 주거환경의 개선을 위하여 1990년대부터 본격적으로 추진된 주거환경개선사업은 지난 1988년 ‘도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법’을 근거로 사업이 시작되어, 20년이 넘도록 낙후된 도시내 주거지역의 주거환경을 개선하는데 큰 기여를 해왔다.

그러나 전면철거방식에 의한 사업 추진, 원주민의 재정착율 저하, 도로 등 기반시설과 물리적 주거환경에만 중점을 둔 사업내용 및 지역거버넌스의 참여 부족 등으로 인하여 종합적인 주거지역의 재생에는 한계를 보여 왔던 것이 사실이다. 즉, 물리적 재정비에는 어느 정도 성과를 거두었지만, 사회적 재정비의 효과를 거두지는 못했던 것이다. 그러나 이제는 주택에 대한 사람들의 생각이 과거와는 판이하게 다르게 나타나고 있다는 것이다. 지금까지는 주택, 특히 아파트에 대한 선호도가 강했던 것은 사실이다. 자산 증식의 과정으로써, 편리한 주거생활의 공간으로써 아파트는 그야말로 온갖 투기의 온상이었었다. 그래서 역대 정부마다 이를 근절하기 위해서 각종 부동산 대책들을 내놓았었다. 그런데 최근에 들어오면서 이러한 과거의 생각들이 변하고 있다는 것이다. 우선은 주택에 대한 선호 의식이 바뀌고 있다는 것이다. 그것은 우선 어려운 경제상황과 가구당 인구 수가 감소함에 따라, 과거와 같은 중대형의 주택보다는 중소형의 주택을 선호하고 있다는 것이다. 현 정부에서도 이에 부응하여 도시형 생활주택, 오피스텔, 주상복합아파트 등과 같은 공급 정책을 중점적으로 추진하고 있다. 즉 교통이 편리한 역세권을 중심으로 하는 생활권 중심지역에 컴팩트시티를 조성하려고 하고 있는 것이다.

이러한 현상은 서울 중심으로 하는 수도권 뿐만 아니라, 광역 대도시인 대전의 경우에도 비슷한 양상을 띠면서 따라가고 있다. 그리하여 본 논문에서는 대전시가 추진하고 있는 주거환경정비사업의 실태를 파악하여 보고, 이로부터 발생되고 있는 문제점들을 파악하여, 보다 효율적인 주거환경정비사업의 개선 방안을 찾아보는데 있다. 본 논문에서 연구의 범위로써, 내용적으로는 이러한 주거환경개선사업을 이론적으로 살펴 보고, 대전시의 주거환경정비사업은 실제로 어떻게 진행되고 있는지를 파악하여 보고자 하였다. 그리고 사업추진과정에서의 문제점들은 무엇인지를 찾아 보고, 이에 대한 개선방안을 제시하여 보고자 하였다. 대전시의 주거환경정비사업에 있어서, ① 현지개량방식의 문제점은 첫째, 저소득층의 주택개량 여력의 부족으로 양호한 주택 확보 및 주거환경개선 보다는 개발이익 위주의 과도한 개발이 이루어고 있다. 둘째, 건축법 특례조치에 따른 건축기준 완화로 인한 과밀개발로 일조권 및 프라이버 확보 곤란, 주차장 부족 등 도시문제가 야기되고 있다. 셋째, 사업비의 도로개설 및 상하수도 등 일부 기반시설 설치에 편중되고, 공공의 편익시설 등의 투자가 미흡하다. 공동주택방식의 문제점은 첫째, 철거개발로 인한 주민의 재정착률이 매우 낮다. 둘째, 사업성을 위한 분양주택 중심의 획일적인 공급으로 다양한 주택수요 및 주택규모의 중형화로 공공지원의 당위성이 저감되고 있다.

셋째, 주변의 단독주택지와의 경관상 부조화 및 일조 등 도시문제가 야기되고 있다. ②주택재개발사업에 있어서 문제점은 첫째, 구릉지 등 지형 여건을 고려하지 않은 개발 및 층수(層數) 계획의 부재로 경관상 주변지역과의 부조화가 나타나고 있다. 둘째, 사업지구 내에서 확보해야 할 기반시설의 종류 및 면적을 달리 규정하고 있어서 사업성의 이유로 최소한의 기반시설만 확보하고 있다. 셋째, 개별 구역단위의 사업 시행으로 필요한 기반시설의 확보에 어려움이 있다. 넷째, 낮은 재정착률 및 주변 주택지와의 단절된 단지 조성으로 지역 커뮤니티가 붕괴되고, 주거환경이 불량화되고 있다. 다섯째, 부정형의 사업구역 및 소유권, 주민의사 양분 등으로 사업시행이 장기화되고 있다. ③주택재건축사업에 있어서 문제점은 첫째, 재산증식의 방법으로 주민에 의한 사업추진 의지가 확대되고 있으며, 고층아파트 선호로 인한 획일적인 도시공간을 창출하고 있다. 둘째, 사업성에 의한 소규모 및 과밀개발로 인해서 주변의 기반시설이 부족하다. 셋째, 조합 중심의 사업시행으로 시공사 선정 등 개발이익 배분시 갈등으로 인한 사업기간이 장기화되고 있다. 넷째, 고밀도 개발에 따른 주변지역의 일조, 프라이버시, 경관 등 주거환경이 악화되고 있다.

④기타 문제점은 첫째, 과거에 시행된 토지구획정리사업의 완료지구는 대부분이 4〜6m의 도로로 구획되어 있고, 주거지 내의 주차장 부족으로 심각한 주차문제를 야기하고 있으며, 노상주차로 인한 화재 등 재해에 취약함을 보이고 있다. 둘째, 주거환경개선사업의 시행지역에 있어서 현지개량방식으로 이루어진 지역은 공공의 한정된 기반시설의 공급으로 자력의 주택개량에는 한계가 있어 향후 공공재원의 재투입이 예상된다. 기존의 노후불량주택지의 정비사업 시행시에 있어서 개량건축물의 비율 감소로 주민의 재정착률 및 세입자에 대한 고려가 미흡한 실정이다. 향후 대전시가 주거환경정비사업을 진행하는데 있어서 개선방안을 찾아 본다면 첫째는 도시디자인적 측면에서 주거공간을 배치한다. 도시의 무질서한 주거공간의 확산을 막고, 도시가 전체적으로 아름답고 기능적인 인간 활동의 동선 구조가 되도록 주거공간을 배치하여야 한다. 둘째는 도심지에 소형의 주거공간을 집중 배치하여야 한다. 앞으로 도심지를 집중적으로 재개발하여 토지이용의 효율화를 기함과 동시에, 시민들도 편리한 생활서비스시설들이 집중적으로 존재하고 있는 도심지를 향하여 소형 주택을 선호하고 있기 때문이다. 셋째는 중생활권을 역세권과 연결하여 뉴타운식 개발을 하여야 한다. 왜냐하면 대전과 같은 대도시는 하나의 도심지로써 그 기능을 다하기에는 역부족이다.

더구나 주변의 8개 시‧군까지의 중심지 기능을 한다면 더욱 그렇다. 그러면 부도심의 기능을 할 수 있는 중생활권 20여개 정도를 조성하되, 역세권과 잘 연결하여 주거공간도 이곳에 집중 배치하여야 한다. 넷째는 중생활권별로 특색있는 컨셉을 가지고, 매력있는 주거 및 생활공간으로 조성하여야 한다. 생활권별로 나름대로의 특색이 있는 컨셉을 가지고 있을 때에만이 그 공간은 생명력을 가지고 발전할 수 있기 때문이다. 단순한 주거공간만을 삭막하게 고층으로 건축하는 것보다는, 앞으로는 생활권 주민들의 특성을 파악하여 주거와 동시에 일상생활이 동시에 이루어지도록 하여야 한다. 다섯째는 주거환경정비사업의 시행 단계에서는 주거환경이 대체로 양호하고, 일부 기반시설이 부족한 경우에는 도시계획시설사업 등을 통하여 기반시설을 확보하도록 하여 과도한 정비사업을 억제하여야 한다. 주거환경개선사업을 시행할 때에 실질적인 양질의 주택공급 및 주거환경 개선을 위하여 공공이 적극적으로 개입하여야 한다. 저소득 주민을 위한 주거환경개선사업은 개발이익 위주의 과도한 개발을 억제하고, 적극적으로 공공 지원을 확대할 필요가 있다. 세입자를 위한 주택 공급의 확보 방안도 적극적으로 강구하여야 한다.