부동산 경기 부양책이 아파트 가격 양극화에 미치는 영향 연구

부동산 경기 부양책이 서울 아파트 가격 양극화에 미치는 영향을 분석했다.

본 연구는 2024년 1월 시행된 재건축 패스트트랙, 신생아 특례대출 및 혼인․출산 증여재산공제 확대가 서울 아파트 가격 양극화와 어떠한 관련이 있는지를 분석하였다. 이를 위해 정책대출, 부모로부터의 주택구입자금 지원 및 재건축 기대이익을 반영한 이론모형을 구축하고, 2021년 12월부터 2025년 12월까지의 서울 아파트 실거래 자료를 이용하여 반복매매지수와 비교 단절적 시계열 분석을 실시하였다. 비교 단절적 시계열 분석은 상급지와 하급지, 상급지 내 재건축 가능 아파트와 일반 아파트, 하급지 내 재건축 가능 아파트와 일반 아파트를 비교하는 세 개의 모형으로 구성하였다. 이론분석 결과, 정책대출 한도가 확대되거나 부모로부터 지원받는 주택구입자금이 증가하면 주택 구입에 필요한 임계소득이 낮아지고 주택수요가 증가하는 것으로 도출되었다. 단기적으로 주택공급이 고정된 경우에는 이러한 수요 증가가 균형가격 상승으로 연결된다. 재건축 규제 완화는 사업 추진 가능성과 예상 개발이익을 높여 재건축 가능 아파트 가격에 추가로 반영될 수 있으며, 그 크기는 지역별 사업성과 주택수요 여건에 따라 달라질 수 있다. 실증분석 결과, 정책 시행 전 상급지와 하급지의 누적수익률 차이는 0.2%p였으나 정책 시행 후에는 6.3%p로 확대되었다. 비교 단절적 시계열 분석에서도 정책 시행 이후 상급지의 가격 추세는 하급지보다 월 0.14%p 높게 추정되었다.

재건축 가능 아파트와 일반 아파트의 가격 추세 차이는 상급지에서 월 0.06%p, 하급지에서 월 0.03%p로 추정되었으며, 세 모형의 정책 시행 이후 집단 간 추세 차이는 모두 통계적으로 유의하였다. 다만 세 정책이 같은 시기에 시행되어 개별 정책의 효과는 식별하지 못하며, 일부 모형에서는 정책 시행 이전부터 추세 차이가 확인되어 분석 결과는 처치집단과 대조집단 간의 상대적인 가격 변화로 해석할 필요가 있다. 이러한 한계를 전제로 할 때 부동산 경기 부양정책은 시장 전체의 거래와 평균가격뿐 아니라 지역․계층․주택 유형별 수혜 귀착과 가격 변화를 함께 고려하여 설계하고, 시행 이후에도 수혜 대상과 구입 주택의 분포, 공급 확대 여부 및 지역 간 가격 격차의 변화를 지속적으로 평가할 필요가 있다. This study examines how the real estate stimulus policy package implemented by the Korean government in January 2024 was associated with apartment price polarization in Seoul.

The policy package included expedited reconstruction procedures, special mortgage loans for households with newborn children, and an expanded gift tax deduction for marriage and childbirth. A theoretical model incorporating policy loans, parental financial support for home purchases, and expected gains from reconstruction was developed to identify the channels through which the policies could generate heterogeneous price responses across regions and housing types.

Using apartment transaction data for Seoul from December 2021 to December 2025, the study constructed repeat-sales price indices and conducted comparative interrupted time-series analyses for three comparisons: upper-tier versus lower-tier areas, apartments with reconstruction potential versus general apartments in upper-tier areas, and the same comparison in lower-tier areas. The theoretical analysis shows that an increase in policy loan limits or parental financial support lowers the income threshold required for home purchase and increases housing demand. When housing supply is fixed in the short run, the resulting increase in demand raises equilibrium housing prices.

Reconstruction deregulation may further increase the prices of apartments with reconstruction potential by improving project feasibility and raising expected development gains, although the magnitude of the response depends on local market conditions and project profitability. The empirical results indicate that the cumulative return gap between upper-tier and lower-tier areas widened from 0.2 percentage points before the policy intervention to 6.3 percentage points after the intervention.

The comparative interrupted time-series analysis shows that, following the policy implementation, the monthly price trend in upper-tier areas was estimated to be 0.14 percentage points higher than that in lower-tier areas. The monthly trend differential between apartments with reconstruction potential and general apartments was estimated at 0.06 percentage points in upper-tier areas and 0.03 percentage points in lower-tier areas, with all three post-intervention trend differentials being statistically significant. These findings demonstrate that apartment price movements following the 2024 policy package differed across regions and housing types.

The results underscore the need to consider the regional and distributional incidence of housing stimulus policies, rather than evaluating them solely in terms of aggregate market recovery.