부동산투자회사제도의 문제점 및 발전방안

부동산투자회사 제도의 문제점과 발전 방안을 연구했다.

우리나라의 부동산 시장은 직접 투자의 대상으로만 여겨져 왔고 이로 인한 부의 편중현상, 시장논리에 의하지 않는 시장상황 등 많은 문제점을 지니고 있었으며 정부의 정책 역시 투기방지라는 소극적인 규제 일변도의 정책을 취하고 있었으므로 부동산시장의 발전은 정체되어 있었다. 이러한 부동산시장의 상황은 IMF위기를 겪으면서 기업의 경제위기 극복과정에서 기업들이 보유하고 있던 부동산 자산은 위기를 극복하기보다는 더 많은 문제점을 드러내게 되었고 경제 전반의 위기를 심화시키는 계기를 만들었다. 그 가장 큰 이유는 부동산의 자산의 유동화 부족에 기인하였다. 이러한 유동화를 극복하기 위하여 1998년 4월 “신탁업법”에 의한 신탁형 리츠의 도입, 1998년 9월 “자산유동화에 관한 법률”을 통한 “ABS"의 도입, 1999년 1월 "주택저당채권유동화회사법"에 의한"MBS"를 도입하였지만 위의 제도로는 전반적인 부동산 자산의 유동화에는 한계를 지니고 있었다. 따라서 이 한계를 극복하기 위하여 2001년 7월 "부동산투자회사법"에 의한 일반형리츠와 기업구조부동산리츠를 도입하게 되었다.

이 제도의 시행으로 일반국민에게 미칠 효과로는 소액투자자에게도 대규모 우량부동산의 소유기회를 제공하고, 부동산관련 서비스업의 발전에 따른 고용기회의 확대, 임대부동산 공급확대에 따른 주거생활의 안정, 수익창출을 위한 리츠회사간의 경쟁으로 서비스 질의 제고, 수요자의 욕구에 맞는 다양한 임대시장 형성 등이 예상된다. 그러나 이렇게 시행된 부동산투자회사제도는 모든 제도의 시작이 그러했듯이 리츠 제도 역시 생소한 제도이기 때문에 원만히 정착 발전할 수 있을 것인지 많은 의문이 제기되고 있다. 또한 우리나라 부동산시장과 자본시장의 선진화와 기업과 금융기관의 구조조정에 도움이 될 것이라는 기대를 안고 출범하였으나 시행 전의 예상과는 달리 일반 형 부동산투자회사의 설립은 지연되고 있다. 이 같은 현상은 부동산투자회사제도가 가지고 있는 몇 가지 문제점에서 기인하는 바 이를 극복하기 위한 발전방안의 모색이 필요하게 되었다.

주요 발전방안으로는 첫째, 운영상의 활성화를 위해서는 현물출자의 허용과 개발사업의 점진적 확대와 차입운용의 부분적 허용을 하고 투자자산의 물색 및 수익률 제고를 위해 노력해야 하며, 둘째, 전문 인력의 양성방안으로 투자분석 사 제도의 도입과 부동산관련 자격증제도의 개선과 전문 인력의 체계적 양성이 필요하고, 셋째, 부동산투자회사의 운용을 위해서는 부동산시장에 대한 정확한 정보가 꼭 필요하기 때문에 정보공시의 구축과 평가주체의 공신력을 높이기 위한 노력이 필요하고, 넷째, 세금제도상의 많은 개선점이 있어야 할 것이다. 부동산투자회사의 성공은 수익률 확보가 무엇보다도 중요하기 때문에 더 많은 조세지원이 이루어져야 할 것이다. 다섯째, 일반형리츠와 기업 구조조정용 부동산리츠와의 균형발전이 모색하여야 할 것이다. 현재처럼 기업구조조정 부동산리츠에게 형평성을 잃은 지원이 이루어진다면 이는 일반형리츠의 발전을 저해하는 요소가 될 것이고 결국 부동산투자회사제도의 도입취지를 흐릴 수 있기 때문이다. 이미 부동산간접투자제도를 시행하고 있는 해외 여러 나라에서도 초기에는 많은 시행착오를 겪었으나 지금은 자국에 맞는 제도로 정착시켜서 성공적으로 운용하고 있는 중이다.

우리나라에서도 시행착오를 최소화하고 부동산투자회사제도를 성공적으로 정착시킴으로써 기업과 금융기관의 구조조정을 성공적으로 정착시킴으로써 기업과 금융기관의 구조조정을 성공적으로 완수하고 부동산투자의 활성화를 통한 지역간의 효과적인 지역개발 수단으로 자리 잡고 부동산 산업의 발전을 이룩하는 계기가 되기를 바란다. In Korea, the real estates markets have been regarded as targets of direct investment, and therefore, various social problems including biased wealth and lack of market principle have arisen. The policies of the government have been focused on passive regulations for prevention of speculations, retarding the development of the real estate markets.

Such conditions have lead to more problems, while companies suffering from the IMF bailout program attempted to dispose their real estates into the markets in order to overcome their financial difficulties, and as a result, nation's economy suffers from a more serious crisis, primarily due to the poor liquidity of real estates. In order to solve such problems, a trust-type REITs was introduced according to "Trust Business Code" in April, 1998, "ABS" was launched in September, 1998 with enactment of "Asset Liquidity Code", and "MBS" was introduced according to "MBS Liquidity Business Code" in January, 1999, but such systems have been found limited in floating the real estates.

In order to overcome such limits, ordinary REITs and business restructuring REITs were introduced according to "REITs Business Code" in July, 2001. This new system is expected to provide the small investors with an opportunity to own a large promising real estate, expand the job opportunities due to development of real estate service businesses, stabilize people's housing life with increased rental houses, enhance the service quality due to competition among REITs businesses, and create a variety of rental house markets meeting consumers' needs.

However, like other systems, it is questionable that the REITs system would be smoothly established in our real estate markets, because it is a new and strange system. On the other hand, although the new REITs system was launched with the expectation that our real estate markets and capital markets would be advanced to be helpful to restructuring of companies and financial institutions, few ordinary REITs companies have been established against the expectation, which may be attributable to several problems inherent in REITs business system. In order to solve such problems, the following solutions are suggested.

First, in order to activate the operation of REITs, it is essential to allow for investments in kind, expand the real estate development projects gradually, allow for partial financing of the projects, and find more real estates for investments and increase their profits. Second, it is necessary to foster professional manpower. To this end, investment analysts system needs to be introduced, while real estate service people's certification system be improved with a systematic fostering of professional manpower. Third, in order to effectively operate REITs companies, it is required of them to be correctly informed of the real estate markets.

Therefore, an open information system should be constructed, while efforts be exerted to enhance the public reliability of real estate assessors. Fourth, current tax system needs to be reformed. Since REITs companies should be able to make profits, more tax incentives need to be extended to them. Fifth, it is deemed necessary to strike a balance of development between ordinary and company restructuring REITs. If the current system in favor of the latter should continue, ordinary REITs businesses would be retarded, and then, the cause of REITs businesses would be tarnished.

Many advanced nations who introduced the REITs system had suffered from various trials and errors at the initial stage, but they have successfully established the new system. In order to minimize such trials and errors and thereby, establish the REITs system successfully, it is required of companies and financial institutions to restructure their businesses successfully, while the government is obliged to activate the real estate investments and develop the real estate industry as an effective means of balanced regional developments.