신탁방식에 의한 소규모재건축사업 활성화 방안 연구 : 수도권을 중심으로

신탁 방식 소규모 재건축사업의 활성화 방안을 연구했다.

Rapid urbanization has taken place in accordance with the economic development program driven since the 1960s. And with the outbreak of social phenomena such as the increase in one-person households and the ageing phenomenon in terms of the population structure, this study focused on changes related to housing improvement. It focused on the problems of the existing association method constantly raised among other things. And it could find the solution to them through the method of trust as an alternative. It attempted to examine the scheme for revitalizing the method of trust for the small-scale reconstruction project currently drawing attention as the concrete object.

To attain the goal of this study, the questionnaire research was conducted for firms specializing in regeneration projects, constructors' employees, employees of trust firms, and association president, executives and association members in relation to the trust-based small-scale reconstruction project. As a result of analysis, the following findings were obtained: First, local residents showed a considerably high preference for the trust-based project compared to the association-based project, but they had a lower knowledge about the difference between two types of projects in reference to their accurate concepts and project procedures.

Second, the current problem of the trust-based project was not only attributed only to the lack of understanding but to the burden of commission, which was acting as the high burden to an inescapable extent. But results of case study showed that the project cost could be reduced to an extent that the burden of commission would become a problem. Therefore, there is a need for the educational system for local residents that includes the operation of the educational program, cultivation of specialized educational manpower and so on in order to revitalize the trust-based small-scale reconstruction project.

And there is a need to relax the conditions for designation of the trust-based project that require the approval of more than one-third of current landowners, the approval of more than half of the land area, and trust registration of more than one-third on the basis of the land area. It is expected that additional detailed studies will be conducted in relation to the overall project related to urban regeneration beyond the trust-based small-scale reconstruction project in the future. And it is anticipated that the implementation of the wide-ranging actual condition survey on the nationwide scale will lead to the closer progress of the project and the successful urban renewal project.

1960년대 이후 추진되어 온 경제개발정책에 따라서 급격한 도시화가 발생하고, 인구 구조 측면에서는 1인 가구화와 노령화 현상 등의 사회적 현상이 발발함에 따라서 주택정비 관련 변화에 주목하였다. 그 중 기존 조합방식의 문제점들이 꾸준히 제기된 것에 주목하였고, 대안으로 신탁방식을 통해서 해결방안을 찾을 수 있었다. 구체적인 대상으로는 현재 주목받고 있는 소규모재건축사업으로의 신탁방식 활성화 방안을 검토하는 것을 목적으로 수행하였으며, 연구의 목적을 달성하기 위해 신탁방식에 의한 소규모재건축사업에 대해 정비사업 전문 관리업자와 시공사 직원, 신탁사 직원, 그리고 조합장 및 임원과 조합원들에 대한 설문조사를 수행하였다. 연구 결과는 다음과 같았다. 첫째, 조합방식에 비해 신탁방식에 관련된 지역주민들의 선호도가 상당히 높았지만, 정확한 개념과 사업절차 등 조합방식과의 차이점을 알고 있는 주민들은 그에 비해 적은 현실이었다. 둘째, 신탁방식의 현 문제점이 이해도의 부족에만 있는 것이 아니라 수수료 부담의 측면도 무시하지 못할 정도로 높은 부담으로 작용하고 있었다. 하지만 사례 연구 결과, 신탁 수수료 부담에 따른 문제는 공사비, 사업비 등의 절감효과로 상쇄가 가능하다는 점을 확인할 수 있었다.

이에 신탁방식에 의한 소규모재건축사업이 활성화되기 위해서는 먼저 지자체 및 민간 교육기관 등에서 진행하고 있는 정비사업 교육 프로그램에서 기존 조합방식에 대한 교육 뿐 아니라 신탁방식과 관련한 균형 있는 교육의 도입 검토가 필요하다. 또한 신탁사가 사업시행자 및 사업대행자의 자격요건을 갖추기 위해서는 정비구역 토지면적의 1/3이상 신탁을 받아야 하는데, 이에 대한 요건을 완화하거나 도입 시기를 늦추어 토지등소유자에게 부담을 해소할 필요가 있다고 보인다. 차후 신탁방식을 기반으로 한 소규모재건축사업을 넘어, 도시재생과 관련된 전반적인 사업과 관련하여 세부적인 추가 연구가 이루어지고, 국가 전체를 대상으로 한 광범위 실태조사가 이루어진다면 보다 면밀한 사업진행과 성공적인 도시정비사업이 이루어 질 것으로 예상한다.