연구 요약
연구 요지 (AI)
주택 임차인 보호를 위한 임대차 3법의 제도적 쟁점을 연구했다.
초록
전세제도를 근간에 두고 성장한 우리나라 주택임대시장은 임대차계약의 보증금이 고액으로 형성되어 있는 탓에 주택임차인의 법적 지위 강화를 목적으로 1981년 제정된 「주택임대차보호법」은 제정부터 약 40년이 지나는 기간 동안 개정의 기본 방향은 임차인의 대항력과 보증금 회수에 초점을 두었다. 그러나 2020. 7. 31. 일부 개정된 「주택임대차보호법」에서는 기존의 개정 방향과 달리 임차인의 존속 보호를 위한 계약갱신요구권, 계약갱신 시 보증금 및 차임 등 상한률 제한을 위한 전·월세상한제를 신설하였다. 또한, 2020. 8. 14. 일부 개정된 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에서는 주택임대차계약의 일정한 내용을 신고하도록 하는 임대차신고제를 신설하였다. 그런데 주택임대차에서 계약갱신요구권, 전·월세상한제, 임대차신고제의 도입으로 이른바 임대차 3법이 시행된 순간부터 적지 않은 사회적 파장과 임대인과 임차인 간의 혼란과 분쟁이 가중되고 있다. 이러한 문제점에 기인하여 주택임차인의 법적 지위 강화 제도 중 임대차 3법의 검토가 필요한 시점이다. 본 연구에서는「주택임대차보호법」과 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」의 개정으로 도입된 이른바 임대차 3법의 실체법 및 절차법적 검토와 신설 제도의 문제점을 파악하여 실질적 보완책과 그 활용으로서 개선방안을 제안하였다.
그 내용을 요약하여 정리하면 다음과 같다. 우리나라 주택임대차 시장은 자유시장 경제체제를 가진 국가에서 흔히 나타나는 민간임대주택 시장과 공공·사회주택이 구분되는 이원적 시장 구조로 되어있다. 이원적 시장 구조의 국가는 우리나라를 포함한 미국, 영국, 일본, 핀란드 등으로, 정부의 시장개입은 주거 취약계층을 위하여 시장이 왜곡되지 않도록 민간임대차 시장과 공공·사회주택 시장을 구분하여 보조적 차원에서 규제하는 방식을 취하고 있다. 그러나 우리나라는 보조적 차원의 규제가 아니라 정부가 지나치게 시장을 개입하고 있다. 임대차 3법 도입의 근거는 유럽 등 선진국에서 임대차 규제가 오래전부터 시행되고 있음을 그 이유로 하고 있지만, 미국과 유럽 등의 임대차 규제는 1960년 제2차 세계대전 전후로 오랜 시간에 걸쳐 부작용에 따른 수정과 보완을 거치며 현재까지도 끊임없는 변화가 이어지고 있고, 계약갱신요구권을 주택임대차에 특정하여 도입하고 있지 않은 것으로 파악된다. 또한, 임대료 규제의 범위와 강도는 전반적으로 완화하는 방향으로 변모하는 추세이다. 특히 선진국의 임대차계약은 소액의 보증금과 차임을 지급하는 형태지만 우리나라는 상당수 높은 보증금만으로 지급되는 전세 또는 상당한 보증금과 월세를 지급하는 이른바 반전세 계약이 주를 이루고 있다.
결국, 외국 제도를 우리나라에 도입하기 위해서는 동 제도가 있기까지의 과정과 의미를 자세히 파악하여 우리나라 실정에 맞는 거부감 없는 입법이 필요하다. 임대차 3법을 검토한 결과 계약갱신요구권의 주된 문제점은 임대인의 지나친 재산권 제한의 문제, 계약갱신 거절 사유의 불명확성의 문제, 계약갱신 거절에 따른 손해배상의 문제 등으로 파악된다. 이에 대한 개선방안으로 「주택임대차보호법」 제6조의3의 개정을 제안하였다. 그리고 계약갱신요구권 행사로 인해 연장된 임대차에서 전·월세상한제의 주된 문제점은 전·월세상한제의 적용 범위와 전·월세상한율 적용의 문제로 파악된다. 이에 대한 개선방안으로 「주택임대차보호법」 제7조의 개정을 제안하였다. 또한, 임대차신고제의 주된 문제점은 주택임대차 신고 금액 및 그 내용과 관련한 문제로 파악된다. 이에 대한 개선방안으로「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2의 개정을 제안하였다. 마지막으로 새롭게 도입된 임대차 3법을 주택임대차 관련 당사자가 자연스럽게 받아들일 수 있도록 임대인과 임차인 사이의 이익 균형이 필요하다. 이에 대한 개선방안으로 「지방세특례제한법」 제31조, 「종합부동산세법」 제8조, 「조세특례제한법」 제91조의10의 개정을 제안하였다.
이 연구가 임대차 3법 도입에 따른 임대인과 임차인 간의 권리 불균형을 해소하는 제도의 개선으로 이어져 임대차계약 당사자의 분쟁을 예방할 수 있는 수단과 방법으로 활용되는데 이바지할 수 있기를 바란다.
목차
국문요약 제1장 서론 = 1 제1절 연구의 목적 = 1 제2절 연구의 범위 및 방법 = 7 I. 연구의 범위 = 7 II. 연구의 방법 = 9 제3절 선행연구의 검토 및 차별성 = 10 I. 선행연구의 검토 = 10 II. 선행연구와의 차별성 = 15 제2장 주택임차인의 법적 지위와 관련한 기본적 고찰 = 16 제1절 주택임차인의 개념과 법적 지위 = 16 I. 주택 및 주택임차인의 개념 = 16 1. 주택의 의의 = 16 2. 주택임차인의 의의 = 18 Ⅱ. 주택임차인의 법적 지위 = 19 1.「민법」에서 주택임차인의 지위 = 19 2.「주택임대차보호법」에서 주택임차인의 지위 = 21 3.「민간임대주택에 관한 특별법」에서 주택임차인의 지위 = 22 4. 주택임차인의 법적 지위에 따른 법령의 적용 순서 = 27 제2절 주택임대차 시장의 특성과 현황 = 29 I. 주택임대차 시장의 특성 = 29 II. 주택임대차 시장의 현황 = 31 1. 임대차 3법 도입 이전 주택임대차 시장 = 31 2. 임대차 3법 시행 이후 주택임대차 시장 = 34 제3절「주택임대차보호법」과 외국의 주택임대차 제도 = 39 I.「주택임대차보호법」의 개관 = 39 1.「주택임대차보호법」의 법적 성격 = 39 2.「주택임대차보호법」의 연혁 = 41 3.「주택임대차보호법」의 주요내용 = 44 II. 외국의 주택임대차 제도 = 58 1. 단일적 임대차 시장 구조 국가의 주택임대차 제도 = 59 2. 이원적 임대차 시장 구조 국가의 주택임대차 제도 = 61 제4절 소결 = 65 제3장 주택임차인의 법적 지위 강화를 위한 임대차 3법의 내용 검토
발행 정보
2021. 경남대학교 대학원 국내박사 학위논문