주택공시가격제도와 주택관련 과세의 개선방안

주택공시가격제도와 재산세·종부세 등 주택 과세의 개선방안을 연구했다.

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 근거하여 2005년부터 주택공시가격이 공시되고 있다. 주택공시가격은 재산세, 종합부동산세 등 주택의 보유세를 과세하기 위한 것이지만 취득세와 등록세의 시가표준이며, 양도소득세의 부당행위계산부인 규정에서의 시가로서의 역할을 하므로 주택의 거래세와도 관련을 맺고 있다. 주택가격공시제도와 관련하여 발생하고 있는 문제점과 개선방안으로, 첫째, 표준주택 수의 부족에 따라 개별주택가격의 부적정성과 개별주택가격간의 불균형에 따른 민원이 발생하고 있다. 개선방안으로는 주택부속 토지는 개별주택가격을 산정하기 위한 토지가격 산정업무와 개별공시지가 산정업무가 이중적으로 이루어지고 있으므로, 주택부속 토지에 대한 표준지공시지가 및 개별공시지가 산정은 폐지하고, 이를 표준주택가격 중 토지가격과 개별주택가격 중 토지가격으로 대체하면 예산상의 절감이 가능하며, 이 절감된 예산으로 표준주택 수의 증가가 가능하다. 둘째, 주택가격비준표상의 토지특성과 건물특성의 다양성이 부족하여 주택가치에 영향을 미치는 현실적인 요인을 포함하지 않고 있어서 개별주택가격이 부적정 해지는 문제점이 발생하고 있으므로 주택가격비준표상의 토지특성과 건물특성을 증가시켜야 한다. 셋째, 토지·건물 일체평가액으로서의 표준주택가격에서 건물분 가액을 차감하여 잔여분을 토지분 가액으로 결정한다.

이 때 건물분 가액은 물리적 내용연수에 의한 정액법 상각을 한 후의 물리적 잔존가치의 개념인데 이것은 일반적으로 건물의 현실적인 거래가격보다 높다. 따라서 주택전체가격 중 현실적인 거래가격보다 높은 건물분 가액을 차감한 잔여분으로서의 토지분 가액은 과소평가되는 문제가 발생한다. 개선방안으로는 건물분 가액 산정시 경제적 내용연수에 의한 정액법 상각을 실시하면 건물의 현실적인 거래가격에 근접하게 된다. 한편, 주택관련 과세에 대하여는, 표준주택가격 산정시 시가반영률을 80%로 적용하고 있음에 따라 주택공시가격은 거래가능가격의 80%수준으로 산정되며, 이것이 취득세, 등록세, 양도소득세의 조세평등을 해치게 되므로 이에 대한 개선방안으로 개별주택가격 및 공동주택가격을 산정할 때 시가반영률을 거래가능가격의 80%로 하지 말고 100%로 하면 조세의 공평부담을 실현할 수 있다.